商业地产新近成为资本追捧的焦点，大有启动新一轮地产淘金之势。各路资本已经或正准备进入国内商业地产市场，其中包括之前以住宅开发为主的地产商、境外资本甚至非地产行业的企业。

国内有新世界国际数十亿元扎根“长三角”；国美38亿元在北京打造鹏润国际时尚交易中心；香江国际集团30亿元启动“北京国际时尚中心”……

而国际资本也不甘寂寞，新加坡嘉德置地集团旗下的嘉德商用产业有限公司与深国投商用置业有限公司、深圳市深国商业投资有限公司签订协议，投资33.73亿元用于在国内商业地产的扩张；国际著名房地产基金管理机构盛阳地产基金与美国HOMYFUND集团签署了两亿美元的基金委托管理框架协议，由HOMYFUND集团委托盛阳地产基金在中国进行房地产投资和管理，投资方向主要是商业地产。

资本为何纷纷挥剑商业地产

商业地产,顾名思义是指用于零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等商业经营用途的地产，业主可以从运营中获得长期的投资回报。按照市场形式分类，商业地产可以划分为大型商厦、小区商铺、专业市场等形式。
            　　
其中功能更为全面、管理更为规范的主题商城，比如玩具城、艺术品商城、眼镜城、服装城等主题化、个性化的商业地产项目正悄然遍布全国，成为一种新的商业地产热潮。
            　　
国内进军商业地产的主要是大型房地产企业，像新世界、香江国际等，这些资本转战商业地产的原因，更多的是出于商业地产可以比住宅项目获得更丰厚的利润回报，同时也是品牌延伸的需要。正如一位房地产研究专家说的，“商业地产开发项目数量的快速增加，主要是房地产调控后市场游资在寻找出口，同时，比住宅开发多出5％到10％的利润，也是一些住宅开发商转移战场的重要原因。”

在过去两、三年京城商业项目开发商都以商业街或重复开发的写字楼、商住楼等为主，基本扎堆于传统商业中心。

中新集团副总裁徐毅透露，“我们公司做地产有三个阶段，第一阶段是铸剑，即前期是做住宅开发；第二个阶段是亮剑，最近几年开始做商业地产，现在的商业项目已接近100万平米，三年经营资产超过100亿元；第三个阶段是论剑，也就是建立公司商业地产的品牌，这是个长期过程，在国内多个城市已经启动。”

国际资本进军中国商业地产，主要是对人民币升值的期望，对国内房产业的认同，以及世界资金寻求出路。正如一位国内专家说的，“对外国投资者来说，他们不仅看到了购买人民币资产获得人民币升值之利，也看到国内房地产市场由政府隐性担保，进入这样的市场根本就没有风险。这就是目前大量的外国资金进入国内房地产市场的真正原因所在。”

专业性欠缺造成项目过剩

在投资与风险的博弈中，商业地产正逐渐成为许多资本竞技的战场。

据国家统计局统计，近几年，全国商业地产投资年均增长28.9％，新开工面积年均增长28.4％。

目前大部分商业地产开发商是从开发住宅转移而来，以追求短期利润为目的。他们在商业地产开发上不是采取“统一经营，放水养鱼”的方式，而是当起了“甩手掌柜”，将项目简单的切成“豆腐块”，再以粗略的方式租售给经营者，并且“卖完就走”。由于开发资金大部分以建筑商垫付和银行贷款的形式筹集，这种开发方式成本低利润高，引得很多开发商蜂拥而至。

商业地产项目过剩的原因，大多在于缺少商业规划。由于缺乏商业网点的规划，不仅同一地段拥挤着多家大型商业项目，且开发形式存在同质化特点，商品都差不多，造成资源的浪费。专家指出，一些地方政府追求短期效益，追求招商引资数量，引进大型商业项目，把建设大型商业设施作为政绩和形象，不加节制地增加商业用地供应量，直接导致了商业地产的不规范发展。“中国商业地产的根本症结在于专业性欠缺。”

中国商业联合会商业广场专业委员会秘书长郭增利说，开发商把主要精力集中在销售方面，忽略了商业地产规律，一些商业中心商业定位不准，业态组合混乱，商业用房的设施、结构也都不按照商业规律建设，造成不易租售、项目闲置的后果。对此，商务部认为，国内商业项目的培育期，即从开业到正常经营一般要2～3年。
            　　
有主题和创新的商业地产大获成功

商业地产目前的竞争就像战争一样，有成功的辉煌当然就有战败的悲伤。那些想“卖完就走”的，很多没走了。而那些一开始就想扎根商业地产，有鲜明主题和充分市场调研，并且帮助入驻商户一起赚钱的投资者却大获成功。新世界国际就是一个典型的成功例子。

因宣称要颠覆服装商业业态，并开拓一种全新的商铺投资模式——产业铺，新世界国际在席卷了长三角之后，这股财富旋风正在席卷中国。在新世界国际提出“产业铺”后，这一概念被诸多项目运用，但是淘金者在这场财富运动中的比拼，已经显出了山高水低。“产业铺”到底是什么？新世界集团副总经理温国辉介绍，“产业铺不是一般意义上的产业＋铺的概念，作为有着产业背景的平台，有集中配套的专业市场，极具投资价值的产品，产业铺已经逐渐成为市场热点。130万平方米的新世界无锡纺织服装城作为中国纺织服装批发一级总站，其规模和品质均是世界第一，吸收了虎门富民等专业市场20几年的成功经验，新世界国际已经把这笔投资账算得稳稳当当的”。

当然，这里不得不提的一个营销手法是，所有产业铺的销售，采用前两年租金开发商以每年8％的回报一次性提前返还，这无异给客户吃了一颗定心丸。

据悉，低门槛10万元的首付，每月1000元的按揭，加上无限的回报前景，使新世界国际的客户群大大增加。

记者了解到，产业铺的销售刷新了当年商业地产的销售纪录，从客户一开始的观望与怀疑，直到出现排队抢购、收银员数钱数得手发软的局面，上万个产业铺几乎全部售出，且最后一期售价比第一期上涨了一倍，这简直是创造了一个销售奇迹。