商铺、商业步行街、大型批发市场改造……各式各样的商业地产异彩纷呈，为我们带来了投资置业的梦想，同时也带来了疑问和迷惑。目前省城商业地产特别是投资前景相对稳妥的商铺，在其运作中还存在怎样的问题？怎样化解其投资风险？围绕商业地产的问题种种，是省城开发商、投资者和经营者共同关注的话题。

市场定位：创造需求？抑或适应需求？

“与商务楼相比，商铺的投资前景相对稳妥、明了，因而也受到众多投资者的关注。但受种种因素制约，除天元名品、天成商港、太和电子城等少数项目外，大多数商铺项目普遍存在定位不准的问题”，谈及省城商铺开发的现状，大经金街项目的策划人、石家庄辅龙伟业咨询公司总经理李星在接受记者采访时说，这也是大多数项目经营前景不够乐观的主要原因。

商业地产只是一个工具，经营者希望在你这个平台上能够做大做强，投资者希望有回报。因此，商业地产要适应市场需求而动，准确定位，不能盲目创造需求。在采访中，石家庄市商业联合会副会长、石家庄天成房地产开发有限公司董事长赵勇强说，是否应市场需求而动，几乎决定了项目的生死。

“商业地产运作的要旨在于使消费者、经销商、投资者和开发商达到“四方共赢”，首先其功能定位能满足消费者的需求，在此基础上，经销商有利可图，投资者有回报，才能实现开发商的销售保障。李星说，如果没有经得起市场考验的市场定位，或者市场定位混乱，市场难以成型，铺位租不出去，商家今天搬进来、明天搬出去，商业地产的成功只能是痴人说梦。一个可资借鉴的案例是新天元名品商城，该项目应市场需求而动，在以传统百货业为主角的人百、东购商圈，找准“新休闲主义”这一市场需求的空白点，为项目的成功运作打下了良好的市场基础。

与之相比，大经金街的运作则走过了一断弯路。李星说，大经金街处于北国、东购两大商圈之间，中间有闻名全国的南三条市场。但项目在运作之初，定位不够明确，导致后期经营一度出现困境。目前项目二期开工在即，重新进行市场定位也就提到了议事日程。考虑到项目地处两大主题商场之间，应与之错位经营，并且项目单体面积较小，从体量上不适宜作主题商场。辅龙伟业与项目开发商结合其位置、周边商业环境综合考虑，最终定位为“为两大商圈提供商务休闲配套”的市场定位，以有效吸纳三大商圈的消费人群。