随着市区房地产价格的持续上涨，北京的城市发展将出现日益明显的郊区化（或称为“逆城市化”和“反城市化”）现象。然而，随着北京市郊区化的加速，这些位于郊区的新城在产业、交通、就业、居民服务等方面却出现了一系列不甚和谐的现象。

新城服务业严重滞后
   
一个人口超过30万的城市中，社会经济体系一般都比较健全，产业生态合理且自成体系。但目前在北京市的郊区中，一大批人口相当于中等城市、购买力远远超过中等城市的地区却在很大程度上被规划为功能单一的“居住区”，这种功能定位无疑存在致命的缺陷，最大的缺陷在于“居住区”内部产业生态严重紊乱，　过于依赖于与外部系统之间的联系。这些超大规模的新城内严重缺乏就业机会，居民必须通过交通系统与外部联系，也就必然高度依赖交通的发展，发展速度再快的交通系统也不可能解决规模如此庞大和如此集中的出行需求。加上相关规划严重低估了城市扩展的速度，从而也在很大程度上在轨道交通方面放缓了建设速度，从而更加剧了北京市交通拥堵和紧张的局面。

另一方面，由于在规划时没有考虑到居民巨大的消费需求，商业和服务业的设施严重滞后，这些本应规划成新城的地区却被机械地规划成为功能单一的“住宅区”，在商业规划方面在很大程度上规划成社区商业，导致这些地区商业配套设施的滞后与落伍。
   
实际上，北京望京、回龙观、天通苑、北苑、清河、西三旗、百子湾等地区的商业都应该被看成城市商业并加以规划，其购买力足以超过任何中等规模的城市。而按照社区商业和区域性商业加以规划，显然只能导致发展滞后的格局。目前这些地区出现的看似爆发式的增长过程并非商人的狂热，也并非有些专家所言的市场非理性和无序，而可能是一种痛定思痛和亡羊补牢的举措。因为只要有大量的人口聚集，就必然形成大量的商业机会，就必然会有商业投资、商业活动和商业街区的快速形成。例如百子湾地区作为地产商和零售商的投资热点的重要原因不仅在于该地区即将成为北京市规模最大的住宅区之一，而且还在于该地区将成为2012年之后北京市的轨道交通枢纽之一。望京—酒仙桥地区成为近几年来的商业地产投资热点的原因也非常类似。

加快新城商业发展
   
将来的解决方案，首先在于亡羊补牢，在新城内部和附近创造大量的就业机会，而创造就业机会最好的办法就是切实采取措施鼓励新城内商业和其他服务业的发展，从而达成产业、就业、交通和社会事业等诸多方面的和谐。其次继续加快公共交通尤其是轨道交通的建设速度。另外，为了避免类似回龙观、天通苑之类的规划失误，必须在今后的城市发展进程中坚决摈弃过去的单纯规划“居住区”的思路和理念，而应该将规划区内的产业、就业、交通、社会事业和居住真正统筹起来进行规划。
   
总之，必须采取措施促进北京市郊区尤其是近些年来新建的大型居住区内商业的发展。实际上，商业的健康发展，对于这些地区的产业生态和社会和谐都有莫大的好处。
   
劳动密集型的商业和服务业的发展本身就可以解决大量人口的就业问题，可以适应很多郊区居民就近转换职业的需要。毕竟每天挤几个小时上下班的过程太痛苦。如果城郊的商业和服务业没能够加速发展，必然导致城郊的大量住宅成为最不适宜人类居住的场所。
   
北京天通苑和回龙观获得“北京市最不适宜居住区”的称号，在很大程度上缘于这两个地区附近极度缺乏就业机会，同时也严重缺乏教育、医疗等服务配套设施。这样单纯设计“居住区”的理念已经衍生出很多的社会经济问题——交通拥堵只是这些问题当中的一个表面现象。就业机会的缺乏、配套设施的滞后等才是更严重的问题。交通拥堵是伴随就业机会缺乏而出现的。在这种背景下，“居住区”纯粹演变为了很多距工作地点遥远的上班族的“睡城”或“卧城”。
   
有人针对性地提出应该在社区附近创造就业岗位。实际上，能够较快提供就业岗位的主要是批发、零售、餐饮、娱乐为代表的服务业。因此，如果能够较好地促进这些小区的商业活动的开展，就能在很大程度上缓解问题小区的诸多问题。从这个意义上而言，近些年来，望京——酒仙桥地区、百子湾地区甚至回龙观地区实际上正在逐渐向良性的方向运转。

不宜轻言商业地产过剩
   
从目前的发展格局看，北京市郊的商业还蕴含着惊人的增长潜力。北京市很多位于市郊的居住区内人口多达数十万，这种人口规模已经抵得上一个中等城市甚至大城市，而区内的居民的平均收入要超过国内其他中等城市居民不少，由此意味着什么也就不言而喻了。至于某些政府官员和部分专家普遍预测的商业地产过剩，也没有必要过于认真对待。由于与自身利益关联更为紧密，且风险甚大，投资者和商人的预测往往比政府官员和“专家学者”来得准确，尤其是在商业机会呈爆发式增长的阶段。经济发展的历史告诉人们，没有任何个人或机构能够完全准确预测未来市场的走势，世界上最顶尖的机构和投资者也经常犯错误。因此，每个人包括政府官员和学者都应该时刻保持谦虚的精神，不应该轻易谈过剩或调控。是否过剩应该由市场来判断。
   
即使从技术角度而言，认为北京市商业面积过剩也是有问题的。其判断的重要依据在于人均商业面积过大。实际上，这些证据都非常不严谨。一般的说法是，截至2004年底，北京市共有零售业面积1811.57万平方米（不含餐饮、居民服务业），按2004年常住人口1504.4万人计算，人均拥有1.2平方米零售营业面积，而据说发达国家大城市人均水平为1.10至1.20平方米。这种比较可能没有太大意义，拿北京与发达国家的大城市相比较可能不合时宜。而且，即使出现过剩，也主要是总量上过剩。总量数据往往会引起误导，因为总量数据往往掩盖了结构性矛盾。在某些大型的新建居住区，主要矛盾可能是结构性短缺。过去的经验表明，一旦有关部门谈过剩，就容易搞一刀切，控制某种特定行业或特定类型产业的发展和扩张，结果造成更加混乱的局面，更重要的是容易导致不公正竞争的格局。

大城市规划与发展的经验教训
   
从现在看，北京市过去若干年来最重大的失策在于两个方面。第一，忽视了轨道交通的重大意义，轨道交通建设的速度过于缓慢，导致城市化机会的浪费和商业机会的浪费，也在一定程度上造成目前房地产的结构过于集中于四环、五环以内。组团式发展没有真正实现。从而也在很大程度上导致了目前整体房价水平持续快速上涨的局面。第二，忽视了城市在向郊区高速扩展过程中的产业配套尤其是商业和服务业的配套，从而引发诸多产业生态恶化的问题在住宅小区大量存在。现在必须亡羊补牢，必须加快城市轨道交通的建设步伐，必须促进城市郊区商业和服务业的发展，这对于建设和谐社会、和谐社区都具有相当重大的意义。
   
总之，和谐商业是和谐社会的前提和手段，其中一个重要方面就是要顺应城市郊区化的大趋势，通过在郊区鼓励发展以商业为代表的第三产业来促进城市整体商业街区和空间结构的不断优化，也促进城市空间结构和城市产业结构的和谐和优化。
   
因此，就必须着眼于不同功能区之间的分工与协调，着眼于不同产业间的分工与协调，着眼于商业从简单“配套”角色到“提升”、“带动”和“拉动”作用的转变，切实实现商业由一个基础产业到支柱产业的转变，这一点在大型城郊居住区尤为重要。目前这些大型居住区基本上缺乏相应的产业基础，很多居住区成为纯粹的“卧城”；而有些功能相对单一的“产业区”又由于缺乏其他产业和其他建筑、功能的和谐配套，成为冰冷的“产业城”。这些本应作为北京市有机组成部分的地区，目前却处于种种尴尬格局之中，必须依靠以商业为核心的第三产业方能打破局面，方能实现各个城市功能区的内部协调和区际协调，也才能实现整个城市的协调。
  
产业尤其是商业的发展实际上也是缓解北京市交通压力的重要方案。修路——增加汽车购买——再修路——再增加汽车购买这样的恶性循环在新的居住区缺乏相应的产业支撑的情况下是必然要产生的，而且居住区的规模越大，问题也就越严重。商业等第三产业的快速发展，既符合北京市的城市定位，也符合和谐社会的建设要求，也更符合节能降耗减排的要求。