目前国内商业地产在全部房地产投资所占的比重处于迅速上升势头，集中性导致商业地产市场出现局部投资过热的不良势头，特别是一、二线城市，这令从中央到社会各界极为关注，不无忧虑。苏州，也不例外。通过对苏州商业地产项目的考察，不难发现存在着许多让人担忧的问题，且有些问题非常尖锐。

项目选址错误，盲目开发

某某商业广场，近6万平方米体量的商业广场竟然把项目位置选在一个偏僻小镇上。且不说项目具体位置处在该镇的边缘地带，且不说该镇到处都已空置着新建的商铺，这个镇的常住人口还不足3万，流动人口不足2万，怎么能够支撑得起如此大体量的商业?在该镇中心的区域，120平方的两层商铺年租金才2万多，这么低的租金足以说明商业的萧条。

主题定位与环境严重不符

某某时代广场，是一个建在环线高架旁的项目，一部分是写字楼，一部分主题定位是百货商场。百货商场一定要建在城市的核心商圈，对周围的商业环境与基础设施要求很高。而该项目却是孤零零地处在高架旁，周围的商业都是一些零散的小店，根本无法满足百货的选址要求。

定价过高，售价透支商铺价值

某某项目，地处住宅区，对面是中、小学校。该项目周围有大量的中、高端住宅，消费潜力应该不错。但一个住宅区的项目，而且又是分销的独立小铺，所以只适合做些小商业，比如餐饮、特色小百货等，这些商家的租金承租能力有限。而该项目商铺售价每平方竟然高达近4万，得房率为70%。这样高价的商铺，那它的租金应该是多少才能够满足合理的投资回报呢?以150平为例，那总价是600万(还不算利息)，合理的投资回报应该在12至15年(最佳在十年，因为商铺投资额度大，但现在几乎没有这样的商铺买了)，那平均每年的足金应该50-40万之间，每平方每年的租金在3000-2600元之间。要知道，这相当于观前街富仁坊和人民路靠近察院场地段的租金水平了。而此项目的地段怎么能够实现如此高的租金水平?而且150平方的商铺的使用面积才100平方，若开一家特色小吃，商家每天必须要支付1300元左右的租金，还不算其他象人工、水电、装修、材料、税收等开支，商家能够承受如此高价房租?当然，商铺还有增值部分的回报，但那是要根据周边商业兴、衰程度去考量的，若商铺租不出去，周边商业兴旺不起来，谈何增值?更何况这样高的售价早已经把增值部分透支干净。