2008年4月29日14：00，关于“上海捷运商业的蕴含的商机"的商业大话地产在搜房举行，上海市天宸股份有限公司副总经理郑晓达，南方国际营销企划部营销主管陆晋俊，同济大学建筑设计研究院建、筑师设计主任卢泳，中原地产商业一组副销售经理沙芝佳，中原地产商业一组副招商经理陈克霏，仲盛世界商城租户协调部总监韩宏伟，钟宇等参会就议题进行了深入探讨。

今天就三个议题进行了深入的探讨：第一，地铁商机我们应该如何评判，就是商界如何评判它，第二个，就是具体从项目本身，因为我们在座都是做项目的，我们做项目的时候我们是怎么把项目和轨道结合到一块的，从规划上和我们做一些探讨，因为我们知道本身地铁里面的商业，更多还是依托与轨道旁边的或者是轨道上面的一些商业体，那么从它的空间和它的道路，它的业态布局上我们应该怎么样嫁接。第三，对于这种轨道的商业，在运营当中，应该注意什么？业态的选择上面，顾客的服务上面，我们应该注意什么？

南方国际营销企划部营销主管 陆晋俊

陆晋俊：首先我介绍一下我们的项目，我们处于郊区轨道的一个辐射范围内，因此，在项目前期的设计，和商业业态定位上也已经考虑了这个因素。轨道交通沿线的一些商业需求，像我们已建的建筑物已经预留了一些需求，因为现在整个城区面积比较大，然后加上轨道交通这个环节，把人流看得很重要，所以我们整个项目对轨道交通也非常的重视。

我们前几年商业地产得成功得到了一些经验，郊区的一些投资客户，他会在运营的一些功能补充上有很大的期待，对我们这个项目可能也是一样，然后它的价格和价值将得到一个重新的评判。还有一点，就是现在轨道交通复审范围与商业地产做的越来越专业或者越来越综合性，这是将来发展的一个趋势，包括我们自己的一些项目，轨道交通开通后影响非常大，如果在以前，可能有些板块的商业是没有多大的市场，但现在轨道作为一个纽带，把郊区和市区之间的距离落差减少了很多，所以他产生不光是对价值和价格的影响，可能更多是对我们后期城市规划，和成绩的成长产生很大得助力。

主持人：我们依赖的是轨道交通带来的商业使人们自发的到达，而不是靠轨道的便捷性吸引他到达，我们需要的是一种自发的有意识的轨道商业对人流的吸引，而不是一种无意识的纯人流量。

目前来说并不是在乎：人流量是不是很大，而是轨道建好了，周边我们也在建的规划也要在这个定位上有所考虑了，这个可能要有一些超前的定位，或者独特的定位，就是我们来引导，是靠商业来引导，总的来说这个轨道就是我们的桥梁。

为什么上海这两年因为轨道交通的发展会带动周边地区的发展，但是也有一些滞后性，如果是在这样一个矛盾上面，我们商业项目等到成熟的或者等到节拍非常合适的时候才出击，那么必将成为昨日黄花。所以这需要我们有一个提前预期的缓冲，怎么样做到有特色来吸引人，我相信你们在定位的时候可能也有很多独特的方向，你们在这方面是怎么考虑的？

陆晋俊：我认为有两种，一种是雪里送炭，一种是锦上添花，这个问题的关键在于你是把轨道交通作为雪里送炭还是作为锦上添花的，以我个人认为锦上添花的可能性是比较高，因为现在5号线月人流量是500多万，但是1号线日均人流量是100多万，我相信也不可能去太妄想我要达到1号线那个量。像我们项目有38万方的体量，如果说我每天靠这个轨道交通养活我的话难度是非常大。但是作作为一个锦上添花是不一样的，我觉得这样对一个交通便捷的，或者一个节目周末，一些人流量的帮助，但是不能说轨道交通的定位是在轨道交通价格基础之上，我只能说作为一个扶持的支点。我们在之前的设计中，针对轨道交通发展的趋向，我们也不是太强调对其依赖性，和一些功能性，还是周边的一些实际需求为主。因为我相信轨道交通他有一些消费业态相应的一些特色，他可能是比较快捷，比较综合性，它的专业的深入应该是抓得比较深的那种，我们的项目，我觉得还是比较纯粹的地产，就是说轨道地产，轨道商业地产有一定差别的。

其实我觉得无论如何，轨道对很多商业来说，就是我们到底满足那里的人群，客户，在这种情况下我是怎样和这些去进行商业匹配的，不管是交通也好、设计也好，进行一个准确的、成功的匹配是必须的。