国际物业顾问DTZ戴德梁行发表分析指，市场气氛良好加上稳固的需求，令甲级写字楼市场于2008年第2季度继续保持活跃，中环的每月平均实质呎租升至122港元新高，而空置率则下跌至1.1%之新低，对于一些驻守中环但有需要扩充的机构来说，中环写字楼市场的变化，在其决定是否迁出中环方面已愈来愈变得重要。

DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生表示：“虽然中环租金高企，但由于本地经济基调良好，金融、保险、房地产及相关的专业服务（FIRE）行业对位置优越的中环甲级写字楼继续保持稳固的需求。”不过，陶先生指出由于中环租金持续上升，过去一季的吸纳量减少，观望气氛亦较浓。

2008年第2季度，港岛各区的甲级写字楼总吸纳量为251，081 平方呎，较上季下跌33.6%，按年则下跌1.2%。然而若计及港岛东中心的吸纳量（1，329，810平方呎），则港岛整体的吸纳量将骤升至1，580，890平方呎。陶先生称：“计及港岛东中心后，港岛整体的吸纳量大增，不过应留意的是港岛东中心有不少单位已在2007年下半年至2008年第1季度期间预租。”若单看港岛东，该区在第2季度的吸纳量为61，669平方呎（不计算港岛东中心），较上季减少30.3%，但仍属港岛区吸纳量第二高的地区，按年比较仍有117.4%的升幅，可见过去一年港岛东的写字楼市场甚为活跃。

中环/金钟写字楼租金高企，加上供应紧绌，令更多公司迁至邻近的湾仔/铜锣湾区，该区在本季的吸纳量亦增至166，647平方呎，较上季增加55.1%，按年升幅更高达530.7%。陶先生表示：“这反映出机构对中央商业区附近地区的优质写字楼需求强劲，不少需要迁出中环的公司若不欲搬至较远的港岛东，便多会选择湾仔/铜锣湾区。”

在2008年第2季度，除了湾仔/铜锣湾及尖沙嘴两地区外，全港各区的吸纳量都有所减少。尖沙嘴的吸纳量增至7，930平方呎，较上季增加380.3%，按年则仍减少了64.5%。尖沙嘴的写字楼市场较为成熟，需求除了来自原区的机构外，一些迁出中环的公司也视尖沙嘴为湾仔/铜锣湾以外的选择，因为这些公司倾向搬迁至中环邻近的地区，而尖沙嘴区的优质写字楼能满足这些公司的需要。另一方面，九龙东的吸纳量较上季减少22.6%至141，186平方呎，但仍属本季度全港吸纳量第二高的地区，仅次于湾仔/铜锣湾。九龙东现有写字楼物业的需求保持平稳，自其它地区迁入的机构亦令需求续有支持。

大部分地区的写字楼供应短缺，机构在扩充时亦少了迁址选择，这个情况在中环尤其显著，该区的吸纳量自上季的166，860 平方呎下跌91.7%至本季的13，851平方呎；上环的吸纳量在本季亦下跌了40.9%，至8，914平方呎。

虽然股票市场较波动，北美洲的经济亦放缓，但本港的营商环境仍然平稳，各主要地区写字楼在第2季度的空置率亦较上季减少。若不计算港岛东中心的数据，港岛各区的写字楼空置率自上季的2.1%下跌至本季的1.7%，按年则减少了1.9个百分点。

按各主要地区分析，中环的表现仍然优秀，该区空置率自上季的1.2%微跌至本季的1.1%。中环的空置写字楼物业少，亦录得本季最低的吸纳量。港岛东的空置率亦自2008年第1季的2%跌至本季的1.3%（不计及港岛东中心），是全港各区之中空置率第二最低的地区。陶先生说：“中环甲级写字楼的需求续受到FIRE行业所支持，不少公司亦基于中环的优越位置而须以中环作为据点。由于中环核心区的供应紧绌，必需留在中环的企业只好支付高昂租金，或选择迁入港岛东等拥有较大楼面写字楼的地区去，不少需要扩充规模的公司已是这样做。”

中环的甲级写字楼供应未能应付庞大的市场需求，令邻近的湾仔/铜锣湾区受惠。该区在本季录得港岛各区之中空置率的最大跌幅，下跌1个百分点至2.3%。陶先生指出：“这显示随着中环租金续创新高，有愈来愈多的机构在搬出中环时选择迁至湾仔/铜锣湾的优质写字楼。”上环的空置率亦自上季的3.8%跌至本季的3.6%。九龙方面，尖沙嘴的空置率自上季的3.5%微跌至本季的3.4%，九龙东的空置率跌幅则较显著，自上季数字下跌1.9个百分点至本季的3.7%（不计及观塘223）。陶先生续称：“需要扩充或搬迁的公司继续支持九龙东的写字楼物业需求，令该区的空置率减少。”

各区的租金表现承接2007年年底的势头，在本季度表现保持理想。中环的平均实质呎租于本年首6个月内上升逾15%至122港元，季度升幅为5.2%，按年的升幅则为37.1%，为各区之冠。DTZ戴德梁行商业部主管彭玛先生表示：“由于大楼面供应短缺，加上写字楼需求强劲，中环写字楼租金在2008年上半年的升幅符合我们在本年初的预期；须于中环营业的FIRE行业公司继续承受中环的高昂租金。”不过，彭玛先生认为本年第2季度股票市场的单日成交额较一年前减少，而留驻中环的公司亦要增加其租务开支的比重，这可能为中环的租金增长添加压力。

相对于中环租金一般会录得双位数字的增长，本季出现租金双位数增长的地区却是在湾仔/ 铜锣湾区。作为不少迁出中环的公司的首选目的地，湾仔/铜锣湾在本季的写字楼平均实质呎租为45港元，较上季增加12.5%，按年亦增加32.4%，为全港各区的第二高。彭玛先生表示：“过去一年有更多公司选择湾仔/铜锣湾区的优质写字楼物业，支持该区的租金升幅。”港岛东的实质呎租亦升至30港元（不计及港岛东中心），较上季增加7.1%，按年则增加15.4%。彭玛先生续称说：“中环写字楼的租金不断上升，令中环与港岛东的呎租差距进一步扩阔，由今年首季的88港元扩大至第2季之92港元。这导致一批不一定以中环作据点的租户迁至港岛东等非核心地区，为港岛东的租金升幅带来支持。”尖沙嘴的写字楼市场亦受惠于吸纳量增加及稳固的需求，该区的实质呎租较上季数字增加6.7%至32港元；上环及九龙东的租金亦分别增加2%及4%，至每呎52港元及26港元。

DTZ戴德梁行写字楼董事阮仲贤先生说：“2007年至2009年间，大部分的写字楼供应都集中于九龙东（观塘及九龙湾合共提供逾620万平方呎楼面），对于有需要扩充规模的公司来说，九龙东将提供充足的大楼面写字楼物业，不少FIRE行业的公司亦可能考虑把其支持服务部门迁至九龙东这个写字楼租金只是中环的五分之一的地区。随着九龙东的供应变得充足，交通基建设施亦日趋完善，预料该区优质写字楼的业主将把租金维持在合理水平，并提升对租户的吸引力。”

陶先生表示：“在2007年至2009年间，中环写字楼市场只有盈置大厦将提供26万平方呎的楼面，中环的写字楼供应仍将维持紧绌的局面，令该区业主在租金议价上增添筹码，然而中环写字楼的租金升幅仍需视乎本港股市表现、租户的负担能力，以及本港及环球经济在本年下半年的发展。因此，我们预期中环的写字楼租金走势将保持平稳，而全球及美国经济衰退在下半年带来的冲击，也有可能对中环写字楼市场的发展造成影响。”