经过前段时间的传统淡季之后，本月全市二手房成交量略有回升。据上海市二手房指数办公室的数据显示，徐汇、闵行和长宁区的二手房价格环较上月上升０．５％。各区域除闵行的航华与吴中路出现小幅下跌外（分别下跌０．４％和０．７％），其余板块均有不同程度上涨。
   
市中心北区的闸北、虹口中内环间以及黄浦区目前也略有回暖，但相比不温不火的二手房成交，租赁情况近期十分活跃，受大量外地回沪人员以及学生开学等影响，８０－１００平方米的小户型房源成为今年租赁市场的热门房源。市场需求大幅增长之后租金随之上升。热门区域如徐汇的田林、卢湾的打浦桥等，与去年同期相比平均上扬了５－８％不等。相比小户型房源的火热，大户型高端物业的整体租赁情况及租金价格则与去年保持同一水平。

浦东 北蔡、塘桥

东方城市花园二期

改善型购房渐成需求主力
   
浦东三月以来的二手房市场买卖交易相对平稳，更值得关注的是租赁市场的变化。尤其是在中环线以内的一些成熟住宅板块，租房客户开始明显增加，许多年后外地返沪工作者开始寻找租赁房源，租赁成交量大幅提高。不过，与往年相比，这一增长幅度却又在明显降低。今年春季的租房高峰来得比往年要晚，不少人表示去年租房合同签得比较长，因此今年暂时不打算重新找房子了。

北蔡 租屋供不应求
   
北蔡作为浦东西南部的工业重镇，２０００年之前住宅市场发展迟缓，即使是现在，住宅市场也比浦东其他区域要慢，次新楼盘较少，二手房以动迁小区为主。随着近年来的不断发展，北蔡镇为不少外地、外区的工作者提供了很多就业和发展的机会，因此北蔡镇本地的居住租房供需一直保持稳定，房源时常供不应求。进入３月，常规的二手房成交回暖阶段，北蔡三级市场近期租房挂牌量明显增加。
   
从近期的市场挂牌房源情况看，区域供应主力仍然集中在镇中心沪南路两侧。以莲园路、莲安西路、莲溪路这些路段的社区房源居多，目前市场主力租金范围在１２００－２６００元／月，次新房和老公房的房源比例相当。
   
主要活跃于北中路一带的莲溪新村房源以１９９５年左右的老公房房源为主，挂牌房源供不应求。北中路是生活环境非常成熟的区域，从沪南公路、北中路往东走，北中路上分布着各类学校，商店、超市、农贸市场等配套设施一应俱全，沿街小铺紧密分布在北中路两侧，生活十分便利。莲溪新村的租赁房源在当地最受欢迎，主力房源是面积在４５－６５平方米的二房，租金叫价在１２００－１６００元／月。而紫竹轩、文化馨苑、宏莲馨苑等次新房小区的租赁房源，房型一般比较大，２房租金在２０００－２５００元／月。

塘桥 刚性需求抬头
   
塘桥地区次新房成交近期出现“刚需”抬头。塘桥地区周边楼盘受关注程度一直相当高，贵龙园、东方汇景苑、东方城市花园等次新楼盘挂牌放量和需求均有不同程度的提高，交易势头明显提升，并主要集中于总价１２５－１６５平方米的次新楼盘的买卖。据东方路上的一家中介公司分行经理透露，该店３月上半月已经轻松完成了相当于２月份整月两倍的业绩，并表示目前该区域客户购房热度开始增加，中介带看的成功率明显提升。
   
塘桥区域内最受欢迎的二手房依然是东方城市花园的房源，由于其二期房源较多，可挑选范围较大，因此成交也比较活跃。目前主力房型为１０８－１２４平方米的二房和１４１－１６１平方米的三房，得到了很多改善型需求的购房者的青睐。目前该盘房源与过年前相比没有太大变化，一般在１１０００－１３０００元／平方米之间，以毛坯房居多。例如一套建筑面积为７８平方米的二房房源，毛坯，位于１７楼（总高２４楼），视野较好，挂牌价为９５万元，折单价１２０００元／平方米。

曹路 买方占据优势
   
浦东北部地区的曹路板块近期二手房成交变化不大，但买卖成交仍比周边区域更活跃些，目前曹路一些挂牌价在７０００－７５００元／平方米的次新房一般最终成交价在６５００元／平方米左右。目前像爱法花园、新芳龄这样当地品质较好、比较受欢迎的次新小区，虽然市场上挂牌价都在７０００元／平方米以上，据当地中介介绍，目前市场成交偏向买方市场，现在出来买房的人不少都是抱着“捡皮夹子”的心理的，一定要房东价格让得很低才有可能成交。

闵行 春申

万科假日风景

装修房成交价升至万二
   
进入３月下旬，闵行春申板块的二手房价格依旧保持坚挺，但与年前略显冷淡的成交量相比，二手交投相对活跃。

二手交投相对活跃
   
春节过后，春申板块二手房市场上的购房需求者逐渐开始增多，中介带看量显著上升，交投相对活跃，成交量较前段时间出现一定的增长。
   
春申板块是近２年才在闵行南部兴起的中高档居住板块，楼盘房龄普遍较新，小区规划及楼盘品质相对较高，因此，区域内的房价水平略微高于周边地区。随着轨道交通５号线与１号线的贯通以及区域内配套设施的不断完善，越来越多的自住购房者选择在春申板块购房，逐渐形成了良好的居住氛围，房价水平长期居高不下，二手房市场整体趋稳。
   
记者了解到，近来，春申板块的一手放盘量逐渐减少，春申景城二期、万科假日风景、玫瑰９９等新盘均处于尾盘销售状态，可售房源已经不多，可供购房需求者选择的空间不大，这在一定程度上也导致部分需求客户将眼光转向二手房市场，成交量情况较前段时间出现一定增长。

次新房价格坚挺
   
在春申板块的二手房市场上，春申景城和万科假日风景可说是两大“领头”楼盘，无论是价格水平、楼盘品质还是成交数量，通常都高于其他楼盘，市场行情长期坚挺。
  
春申景城一期次新房的价格一般位于１００００－１１０００元／平方米左右，而少数几套位置较差、楼层偏低的房源价格则在９０００－９５００元／平方米左右，但在二手房市场上流通的数量较少。
   
位于春申路上的万科假日风景同样是区域内交投相对活跃的楼盘，凭借万科品牌的质量保证及物业管理，房价水平长期居高。目前，小区入口处８０００平方米的假日广场已经开业，集购物、餐饮、休闲等设施于一体，成为小区主要商业配套；而社区内部的配套设施也较为齐全，健身房、邮电支局、诊所一应俱全，住户足不出户，便可基本满足需要，在市场上赢得广大购房者的青睐，房价水平保持坚挺。
   
目前，万科假日风景次新房的价格与其五期在售新房的价格基本相仿。五期新房的售价位于１００００－１１０００元／平方米左右，但网上房地产数据显示，其可售房源已经不多；而在二手房市场上，前期次新房的成交价同样位于１００００元／平方米以上。尤其是那些装修质量较高的次新房，成交价甚至可达１２０００元／平方米左右的水平。记者获悉，日前，万科假日风景内的小户型房源，有房东开出１３０００－１４０００元／平方米左右的挂牌价。

黄浦

老西门新苑 出现个别极低叫价挂牌

黄浦成交量攀升１０％
   
带看量的前期回升使近日黄浦成交量有约１０％的攀升。据中原地产西藏南路分行的周子淇经理介绍，与往日成交集中在中等价位房源不同，近日成交以总价在１５０－３００万元的高档房为主，而且往日成交较少的楼盘也纷纷以低价成交。
   
不少房东愿意割肉成交是高端房成交破冰的关键。“很多房东拥有多处房屋，因为不堪资金压力所以抛盘。”据悉，老西门新苑近日成交一套地区最低价的房源。该案挂牌量一直较大，但是成交不甚活跃，主要由于单价和总价过高所致。不过，这次房东却愿以２万元／平方米的单价出手，而一般老西门新苑的房价在２．２－２．３万元／平方米。 “购房者考虑到在股市所赚不少能够弥补房屋的高价，而且这个价格属于最低，房源又没有什么特别的缺点，实在是运气，因此也就愿意成交。”周经理介绍。
   
另外，区域内的阳光翠竹苑的大户型、打浦桥的海悦花园也都有较大标的房源的成交，总价将近３００万元的３房成交，而且基本是地区低价，如海悦的成交价格不过在２万元／平方米，而阳光翠竹苑的这套房源是成交中不多见的１４６平方米大户型，成交单价在１３８００元／平方米左右 。这些楼盘的购房者多为自住客，比如有些购房者就是考虑到黄浦区教学资源丰富，而且房东报出的价格能够接受，股市有所收获才出手购买。
   
在整个区域上，诸如明日星城等房龄新的次新房小区总体成交也较好。目前该案成交均价在１．５万元－１．６５万元／平方米之间，成交以２房为主，另外黄浦国际等次新房小区一直以来需求较大，预计近日会有一定成交。一方面高档房成交价格走低，而另一方面中低档房的需求较大，成交价却比挂牌价要高，而且购房者对于政策表现得毫不急躁，是前期带看量转化为成交的主要原因。

打浦桥老公房租赁活跃
   
虽然近期淮海中路地区租赁房源挂牌量较多，但是对于普通租客而言打浦桥地区租金更为实惠。目前周边月租金在１５００－２０００元的房源租赁较为活跃，比如瞿溪路５５平方米的老公房租金水平在２０００元／平方米左右。同时高端楼盘租赁情况较为平稳，如海悦花园，其１３０平方米的３房租金在８０００－９０００元／月，而永业公寓一期１００平方米的二房月租金价格在５０００－８０００元。

杨浦 黄兴、控江

新凤城带看增量导致挂牌价上涨
   
近期，杨浦区二手房交易渐入佳境。据汉宇地产杨浦区经理陈佳铃告知，随着带看量的增多，本月区域成交量比上月约翻了一倍。

黄兴新开盘制约二手房价
   
虽然整个杨浦成交增量，不过作为区域成交支撑的黄兴公园地区则表现平平，交易量仅比上月略增，市场并不如预期中的红火。据悉，影响该地区近期成交受滞主要有两大因素：一是受到位于民星路上的锦都玫瑰园开盘影响，该新房均价约８５００元／平方米，而附近的老公房一般挂牌价也要８０００－９０００元／平方米，至于次新房则价格更高，因此不少原打算在周边置业的不少二手房买家被新盘所吸引；二是过完年后，不少挂牌房东见带看量日增，纷纷挑高挂牌价，许多房东近期几乎每周涨一次价，虽然涨幅仅约１％－２％，但多数涨价房东很少有还价余地，致使交易量减少。
   
据汉宇地产国顺店陈经理称，近期地区内成交比较分散，次新房需求以１００－１１０万元的两房和１３０－１４０万元的三房为主，买家多是周边工作的教师、医生和部队军人，老公房的需求主要以３０－６０万元的总价较多。目前如佳龙花园、黄兴绿园一般挂牌均价约在１．３－１．４万元／平方米，而杨浦新苑挂牌均价也升至１．２万元／平方米左右，价格上扬使得成交趋缓。

控江价格稳中有升
   
近期控江地区成交量明显增量，据２１世纪鞍山店孟经理称，本月成交量约比上月翻番，且成交价格稳中有升。地区内如华圆豪庭、现代星洲城、金上海家园成交价都约在１．３万元／平方米左右，由于周边商业配套比较成熟，因此杨浦、虹口的老市民偏爱这里的房源。
   
尤其是地区内的新凤城，近日成交趋旺，该楼盘成交单价约１．３－１．４万元／平方米上下，由于小区内的两房面积一般在９５平方米左右，总价控制在１２０－１３０万元之间，因此特别受到婚房买家的追捧。由于带看量的激增和放盘房源的减少，小区内多数房东也各自调高挂牌价，本月比上月挂牌均价上涨约５％。
   
此外，地区内租赁也逐步升温，老公寓租赁需求大于次新房，如鞍山新村、凤城新村、控江新村一般月租在１５００—２０００元／套的一房和两房基本上是供不应求，因此比上月略有小幅攀升。而现代星洲城、新凤城两房的月租约３０００－３５００元／套，租户多为周边的白领。

闵行 古北

名都城租屋闲置率高达６０％
   
春节过后，古北板块二手房成交并无明显的回升。由于次新房交易需交的税费较多，卖方把税费转嫁到买方头上，挂牌价格自然提高，买方很难接受。如１月份刚交房的古北国际广场２３０００元／平方米的挂牌价无人问津。其次，房东的惜售心态明显。挂牌出售的房源越来越少，当前是租赁旺季，不少房东选择将手头的房子转售为租，租赁房源增多，租金下滑，出现了古北部分房产中介无法承受生意惨淡，只得关门大吉。

成交量下降１０％左右
   
据美联物业古北分行副营业经理彭金瑾告诉记者，由于加息影响，目前区域内的购房者观望情绪较为严重。购房者放缓脚步，导致区域成交量有所下降，降幅在１０％左右。而８０％的房东已经愿意下调挂牌价格，总价下调额度基本在１００００－５００００元，而实际成交价还可以低于挂牌价的５％左右。也就是说，例如古北瑞仕花园一套建筑面积为１４９平方米的３房，房东原来给出的挂牌价格为３６５万元，即单价２４５００元／平方米。目前，房东愿意给出３６３万元的挂牌价，而最终成交价可谈到３４５万元，成交单价２３１５０元／平方米。

别墅价上涨８－１０％
   
与区域内的普通住宅成交冷淡不同的是，目前古北地区的二手联排和独栋别墅成交较为活跃。彭金瑾介绍，由于别墅产品的稀缺，区域内的联排和独栋别墅销售情况非常乐观。尤其是御墅花园，因为需求量较大，导致其价格从１８５００－２２０００元／平方米涨到２００００－２２０００元／平方米，上升了８－１０％左右。例如一套２４９平方米的叠加别墅，去年１０月份房东挂牌５００万元，即单价２０８００元／平方米，目前成交价为５５０万元，成交单价２２０９０元／平方米。
   
另外，区域内如满庭芳和西郊宝成几个别墅项目内的二手别墅，成交也十分活跃，面积２００－３００平方米的房源，价格基本在１６０００元／平方米左右。

租金下调最高达２０％
   
由于现时区域内二手房成交不畅，导致又一轮转租为售的高峰出现，大量租赁房源涌入市场，使区域内大量租赁房源空置。据美联物业古北分行副营业经理彭金瑾告诉记者，目前古北一期内租赁房源空置率居高不下，如名都城内的租赁房源，目前有４０％找到了租客，还有６０％的房源空置，而且有一些房源甚至要面临１－２个月的空置期。
   
由于租赁市场竞争激烈，一些房东已经开始下调租金，下调幅度最高可达２０％，如名都城内一套建筑面积为１００余平方米的２房２厅１卫，之前租金可达１００００元／月，而现在挂牌租金仅有８０００元／月，靠近马路位置差一些的２房，甚至挂到了６５００元／月。但就目前的情况来看，下调租金似乎并没有为古北一期的租赁市场吸引到更多的客源。