不少开发商为了稳定的资金回报，开始沉淀自己的固定资产，商业地产成为了很好的选择。随着滨海新区的开发开放，市民的消费能力进一步得到了提高，商业地产的魅力进一步显现。近日，在天津房地产投融资峰会的商业地产专场论坛上，业内人士认为人口结构是商业地产的根本发展因素，并对滨海新区的商业未来充满信心。

选择吻合的业态

在任何一个大型购物商圈里面，吸引消费者的是业态组合，在具有固定消费人口的支撑下，何种的业态组合将显得尤为关键。

中国商业联合会副会长万文英认为，商业地产在寻找商业合作伙伴方面一定要准确，名气不一定是最重要的，与自己的定位是否符合才是关键。如果是社区里面的商业地产，就没有必要选择与一些国际知名的企业合作。相反，例如北京金融界等高档街区就不能选择一般品牌。

一个商业地产项目里面不管有多少种业态，都要将面对的消费群体定好位，于是消费者的定位就成为了商品定位的前提。万文英认为，商业地产定位的基点应该是消费群，只要找准了消费群体，才能将适合这个群体的商品定位准。如果二者的定位不吻合，花再多的钱也不能解决问题。

运作方式需要创新

如果没有足够的人流作为支撑，相近区域内的同质化项目势必会带来恶性竞争，商业地产的创新和先进的管理理念已经成为了开发商追求的目标。嘉亿引领商业地产顾问董事长鄂丽华认为，要突破商业招商的同质化和项目的同质化，就要充分利用一些国际资源。第一太平戴维斯董事徐伟成认为，不管是在市区还是在滨海新区，要想作出一个优秀的购物中心一定要有创新的理念。创新要从主体的打造、业态的分布来关注。

随着知名品牌在全球商业地产和房地产领域的国际管理化的概念和融资模式已经得到越来越多国内企业的认可。如何对品牌资源进行整合，如何使资金缺口进入所需要的项目当中去，找到合理的资金投入的开发时序等等问题已经摆到了开发商面前。

鄂丽华认为，商业运营是对一个商业地产的资产维护，是通过运营资产维护去最后实现资本运作。商业运作环节得到了前所未有的关注，要通过资产维护帮助实现资本运作的对接，从而维护商业地产。

资本的运作需要专业化的管理团队，鄂丽华介绍说，目前有一些实力派开发商同时运作多个商业地产项目，他们已经具有意识去准备自己的商业运营管理公司。当一些大型国际企业看到商业开发的投资前景和未来发展的时候，就会建立一支团队，复制自己的模式，打造自己的商业地产品牌。

看好滨海商业前景

包括投资银行或者开发商在内的投资者都认为运营商业地产最重要的因素是人口。按照规划，滨海新区将来会有大量外来人口涌入。

第一太平戴维斯董事徐伟成认为，滨海新区未来的发展会跟天津市中心的旧城区不一样，滨海新区将来会更有潜力。包括于家堡、响螺湾这样的新兴商务区，泰达、塘沽这样老的区域，人口结构未来可能会产生变化，所以开发商都会关注这些区域。

徐伟成认为滨海新区发展的态势是显而易见的，现在只是处于一个相对平静的阶段，一种在飞跃之前的平静。等到今后整个环渤海经济区域的功能产业结构发展成熟了，再加上北京和天津的交通便捷，大量新人口就会进入，而这些人口很可能是高学历的知识分子人才，也会对商业地产的开发提供新一轮足够的消费力。