今年上海新增的大型购物中心，超过八成都位于新兴商业区。戴德梁行近日发布的商业地产研究报告表明，由于五大主要商业区内土地供应有限，新增商铺将主要集中在五角场，中山公园等新兴未来商业区内。

大量国际品牌紧盯中高档商铺

2006年上海1万平方米以上商场及购物中心预计将新增695112平方米，其中淮海路新增2.7万平方米，南京东路商场新增74112平方米，其他商业区新增59.4万平方米。

由于市场需求推动，上海目前有大量商铺处于建设中。但受建设工期影响，对第三季度商铺供应影响不大。此外，一些现有商铺进行业态调整或档次升级，从而满足现有市场需求。

零售业成为目前上海商铺市场的主要需求者。受上海市持续增长的社会消费品零售总额带动，各类中高档品牌纷纷进入上海市场。

随着上海奢侈品市场的发展以及中产阶级的扩大，市场对于中高档商品的需求日益增加，越来越多的国际中高档品牌进入上海市场，如来自西班牙的时尚品牌ZARA，今年已在南京西路和淮海路上各开一家分店。大量国际品牌的入驻极大的带动对中高档商铺的需求。

除各大独立品牌外，各零售业巨头也不同程度的加大在上海的投资力度，由于其需求面积较大，更多入住于新建项目。

受市场需求变化影响，部分现有商场及购物中心进行整体改造和业态调整以提高商铺品质。其中位于淮海中路商业区的上海广场处于整体改造中，陆家嘴商业区的正大广场也在调整改造，整体档次的提升，吸引了更多国际品牌的入驻。

新兴商业区：商铺交易量推高售价

投资方面，受政府持续对住宅市场调控影响，大量投资从住宅市场转入商铺市场，交易量的增加推高商铺售价。

其中,上海兴力达国际广场、长寿商业广场、七浦路服装批发市场等项目的成交，是今年1-7月商业销售面积较去年同期增长了216.6%的主要原因。

上半年海外投资在商铺市场比较活跃，然而自六部委7月17日推出《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》政策及相关细则的出台后，海外资本商铺投资有所减缓。

但由于六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》政策影响，海外投资趋于谨慎，第三季度有一宗包含在办公物业内的商业物业投资成交。

第三季度主要商业物业投资成交仅有一宗，为摩根士丹利房地产投资基金2.44亿美元收购了一幢位于静安区的东海广场，总面积为80,505平方米，均价为3030平方米/美元。其中商铺面积约10000平方米。

五大商业区租金：四季度将继续走高

租金方面，受有限新增供应和持续稳定增长的市场需求推动，租金稳步提高。

五大商业区内部分商场及购物中心的调整改造期间，短期内减少商铺铺位供应，也在不同程度上加大供需不平衡，而调整改造后的商场及购物中心会适当的提高租金报价。

入住率方面，商户对主要商业区内的铺位激烈争夺，提高了各商业区内商铺入住率。受正大广场等购物中心业态调整影响，陆家嘴商业区入住率较其他商业区低。

供给方面，随着部分新的商业项目的建设完工，未来商铺新增供应会有所增加，但五大商业区内的供应依然有限。

需求方面，随着WTO后市场开放程度的提高，外资银行、连锁零售商业、奢侈品牌将成为未来一段时间内寻铺的主力军，其需求将主要集中在中高档商铺。

因此预计第四季度五大商业区内的商铺租金将继续走高。