●不要相信开发商给你计算的投资回报率

　　商铺投资回报率是通过净投入与净产出之差来计算，投入中除了投资者的购买投入外，还包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用及折旧费用等，同时还受制于通货膨胀带来的价格贬值、央行加息后造成的利差以及商铺的一定空置期等多方面因素。随着央行加息，人们的贷款投资成本也在加大，必须考虑资金的来源和代价。商铺投资者如果指望以租还贷，风险比较大。

　　商铺贷款额度一般不超过拟购商业用房评估价值的60%，贷款期限最长不超过10年。投资者应量力而行选择适当的按揭成数及年限，充分估计未来的收入水平及支付能力，否则，一旦出现不能支付的情况，损失是比较大的。商铺初始售价的高低，将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也就越高。

　　●政策风险不容忽视

　　对于产权商铺，实际上国家归纳出的非法集资种类第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。部分银行已经停止了对产权式商铺的按揭业务。其他银行也加大了对产权式商铺的按揭监管力度（查看地图），按揭比例也有所提高。政府主管部门也加大了对产权式商铺的审批力度，要求其商铺的分割要有明确的限制，并且要实体分割、要能够独立经营。

　　投资者在决定进行商业物业投资前需要尽可能通过各种渠道了解相关政策和规划，防患于未然。城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素，一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增，一个位于商业旺区的商铺也可能因为新修的立交桥而败落。因此，多关注城市规划政策，对降低投资风险、提升升值空间大有裨益。