当“售后返租”、“产权商铺”等新商铺投资概念在媒体纷纷涌现的时候，投资者往往被开发商的各种纷繁复杂的宣传所蒙蔽，往往忽略了商铺投资最本质的要素，“开发商无法为自己即将投入巨资购买的商铺实现保值增值”。

　　商铺投资的风险到底在哪里？投资者应该如何去寻找真正能实现投资回报的商铺呢？

　　●警惕无信用的商业地产开发商

　　目前市场上比较流行的所谓“产权式商铺”投资模式，是自有资金和流动资金缺乏的开发商为了取得投资者信任采取的比较普遍的噱头。一旦开发商资金链出现问题，购买者的投资回报就无法得到保证。

　　事实上大部分信誉不良的开发商只给付一年租金回报后，商铺销售完毕就将开发公司注销拿了钱走人，原先所谓的协助经营承诺变成一纸空文。

　　往往这种商铺缺乏整体经营管理，人气、商气无法聚集，甚至一些经营不好的商铺退出后，没有后续者经营，闲置商铺的数量如果不断增加，对周边商铺将带来相当不利的影响。大量购买小铺位的投资客们期待的巨额回报根本无从谈起，更别提回租期满后，后期管理的到位了。

　　因此，建议投资者投资商铺时，一定要选择信誉良好，且具有统一、强大的经营管理能力的开发商，要多了解开发商的信誉，了解其过去开发项目的业绩和管理能力。

　　●摒弃过度炒作与招商定位模糊的商铺

　　一些开发商以宣传为唯一法宝，大部分投资商铺存在热炒商铺提前“透支”升值潜力的现象。开发商炒作商铺一般存在两种现象：一是炒家通过低价购进商铺，高价售出后赚取差额。二是在项目刚开始招商期间，职业炒家整租几十个铺位，然后分租给其他商家，分租的租价大多高于整租的价格，如果项目很吸引商家，便能很快分租出去，且价格可以抬高赚取差价。而一旦项目不被看好，商家不愿贸然进驻，“炒铺团”可以低价租给熟识的商户，或干脆找来亲戚朋友先把铺子开起来，营造商铺抢手的假象以吸引商户。经过“炒铺团”短期炒作后，虚高的租价令商家很难平衡流水和收支，商户更换频率过高，导致市场流动性过强，商铺品质无法得到保证，人气很难聚集，商铺经营出现恶性循环。更有甚者，一旦商铺经营困难，“炒铺团”租用的大面积商铺集体退租，其他商家的利益将受到严重侵害。

　　为了避免投资损失，建议投资者在选择商铺时应该对商业项目的状况作一定的了解，准确判断市场和商铺未来的价值性，避免盲目跟风。

　　●硬件配套不合理的商铺坚决不要

　　一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了。但是商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些商铺设计上有不足，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才发现问题。商铺选址也是至关重要的。

　　当你决定要投资一个商铺的时候，一定要初步分析该项目的设计和能源状况等是否符合商业常识：面宽、进深、层高是否对消费者有有效引导，水、电、煤、污水排放等技术性内容是否符合商业物业选址要求等。在购买商铺的时候，一定要在合同条款中将商业配套问题写清楚，力争做到有备无患。

　　●注意项目所在商圈的消费需求

　　当一个商业物业建成后，它必将要随着商圈的消费需求不断变化而进行商业结构调整：商户调整、商品结构调整等，但是这些调整往往是在商业物业经营后相当长一段时间后才有可能发生的。因此，投资者必须要考虑当地居民生活水平与商场的档次是否匹配。如果当地人口消费量不足以支撑商场的营运成本，还要考虑是否有足够的外来消费人口。在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以销售价格也非常高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈，也许前两三年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺就是值得投资的“绩优股”。