住宅市场

价格

泛城（中国）综合住宅服务2006年12月10日发布的“泛城住宅指数”为151.57点，即11月份上海中高档二手住宅价格较10月份下跌0.7%，与2005年同期相比上升了8.6％。

销售市场

根据上海市房地产交易中心数据显示，2006年1－9月上海房地产投资开发额为661.5亿元，同比上涨了1.2%。2006年1－9月上海商品房批准预售面积为2129.6万平方米，同比上升了2.8%。其中商品住宅批准预售面积为1697万平方米，同比下降了6.3%。2006年1－9月全市商品房预售登记面积为1951.8万平方米，同比上升了28.1%。其中商品住宅登记预售面积为1609.4万平方米，同比上升了30.5%。受宏观调控及住宅消费预期等因素的影响，上海市住宅市场趋向理性发展，买卖观望气氛浓厚。

土地供应

2006年1－9月，上海市房屋土地资源管理局共发布了挂牌出让青浦、闵行、嘉定、宝山、南汇、徐汇、浦东、松江、长宁、闸北、杨浦、金山、虹口、崇明和奉贤15个地区，143幅国有土地使用权公告，共出让土地1146.2万平方米，可建面积为1406万平方米。

热点区域

徐家汇板块地处繁华的徐家汇商业区，交通网络及生活配套设施完善，板块内租赁市场活跃。由于该板块稀缺的地段优势及已经形成的高档住宅氛围令该板块住宅市场未来长期看好。短期来看，板块内二手住宅交易将继续下跌，价格将保持平稳发展。

市场展望

今年的宏观调控表达了调整住房供应结构、引导住房合理消费的政策意图。经历了第三季度的调整适应期，上海住宅市场在第四季度表现出平稳发展的态势，市场观望气氛浓厚。我行认为，上海房地产市场还需经过一段时间的调整适应时期，整体住宅成交量仍将有一定幅度的下降，成交均价具有走低趋势，但不同区域的价格走势将有所差别。预计2007年上海中心城区商品住宅价格将相对稳定。

写字楼市场

市场回顾

2006年以来，上海甲级写字楼市场持续活跃，呈现全年空置率持续走低而租金水平则大幅上涨的景气局面。专业服务型公司仍然势头不减地大量吸纳新近建成的甲级写字楼物业，造成市场延续紧张的供应局面，在上海的某些中心区域甲级写字楼平均空置率更是一度达到了10年以来的最低水平，达到3%，进而助推了租金继续上涨的趋势，一些谙知行情的写字楼业主也纷纷借势调高出租物业的租金报价。

受益于跨国公司尤其是服务型企业的不断扩张，2006年度上海甲级写字楼市场预出租率大幅上升。比如处于预租之中的恒隆广场二期，已经达到了约70%的签约率，而且多数签约客户都倾向于选择大面积进行租赁。随着即将完工写字楼中的可租面积不断减少， 市场主力需求客户已将注意力转向竣工日期稍晚的写字楼项目上，例如廖创兴大厦及越洋广场。

目前，上海甲级写字楼市场正在经历着一场历史的演变，市场供应的重心逐渐从浦西转向浦东，使得黄浦江两岸的写字楼供应量不断地趋于平衡。预计这场演变将会在2010年达到顶点。

从租金情况看，2006年上海甲级写字楼整体租金上升幅度较大，主要由于2006年市场供应量有限，同时现有供应的高品质项目较多，如淮海国际广场、港汇中心二期等。而从写字楼销售市场看，由于目前市场新增的销售型项目不多，加上新一轮宏观调控的影响，导致近期销售市场并不活跃。

供应

截至2006年第四季度，上海甲级写字楼的总面积达到3,980, 593平方米，本年度新增甲级写字楼项目为：铂金大厦、淮海国际大厦、城建国际大厦、龙之梦购物中心、上海银行大厦、恒隆广场二期，为市场带来约22.5万平方米的供应，比较2005年约45万平方米的新增供应，本年度的新增供应量较低，占1997-2005年平均新增供应的73.3%。然而在市中心，为了缓解人员扩张所导致的办公区拥挤的局面，许多公司仍苦于在日益紧张的市场供应中，寻找大面积的甲级写字楼。

需求

数据来源：戴德梁行（上海）咨询研究部

虽然上海甲级写字楼市场需求持续紧张，然而实际吸纳量较之去年同期已有明显下降。这主要是由于缺乏市场供应新增物业所致，随着浦西市中心供应量的稀缺，大部分吸纳量都转移至浦东陆家嘴以及浦西CBD周边办公区域，整体空置率则持续走低。

租赁市场

2006年诸如保险业、银行业等领域的专业服务型公司，对甲级写字楼项目的强劲需求依旧不减。一些外资商业银行，国内的一些保险公司、银行，以及一些前两年还在犹豫之中，但最近下定决心在中国开设分支机构的外资企业，都表现出对甲级写字楼物业的大量需求。如此强劲的需求以及有限的新增供应，推动上海甲级写字楼的平均空置率在第4季度继续保持在较低水平达5.3%。如此紧张的市场行情使许多公司及投资机构看到了机遇，触动他们重新启动手中的停滞项目，使其能够在最短时间内投放市场。位于南京西路铜仁路路口的东海广场就是其中一例，第三季度摩根斯坦利以2.44亿美元的价格买下了这幢烂尾楼，使其在经历了约10年停滞之后重新开工建造。低空置率以及不断增加的市场需求使得市场整体租金继续上升。目前上海甲级写字楼市场的整体平均租金报价为240.3人民币/平方米/月。2006年较2005年的租金涨幅达到15％。

2006年第4季度上海甲级写字楼分区租金和空置率分布

2006年部分租赁成交

资料来源：戴德梁行（上海）咨询研究部

销售和投资市场

商业地产长期租赁的高回报率使其继续成为外商投资的焦点，尤其是受到一些来自于美国和澳大利亚的实力雄厚的投资机构和海外基金的青睐。然而，市场上真正能引起机构投资者兴趣的高品质物业还相当短缺。未来，预期随着众多的投资基金争夺较少的优质资产，其所造成的高成交价相应的降低了物业的投资收益率。

2006度，外资基金保持了对投资市场的热情，相较于今年前两季度住宅投资市场的一枝独秀，下半年的投资市场呈现出了以办公物业为主的态势。以下我们总结了

2006年度的主要投资交易：

资料来源：戴德梁行（上海）咨询研究
　　
2007年度上海写字楼市场展望

展望未来，上海甲级写字楼新增供应可能将从2007年上半年起开始上扬，而随着2007年上海银行大厦、印尼黄金置地大厦、廖创兴大厦、越洋广场等甲级写字楼的竣工交付， 预计2007年的新增供应达到约34.7万平方米。2007年上海甲级和超甲级写字楼租金仍将会稳步上涨，预计在未来一 年上海全市范围内甲级写字楼平均租金将会上涨10-15%。

受潜在供应充足的支持，陆家嘴将会继续成为一个颇具吸引力的地区。在未来2年内，陆家嘴区域将会有包括环球金融中心在内的9幢写字楼集中上市。另外陆家嘴吸引企业入驻的另一个重要原因在于其优越的税收政策，例如入驻该区域的企业在第一年内将享受100%退还企业员工所缴纳的个人所得税的优惠政策。

最后值得一提的是，上海甲级写字楼的楼盘品质、配套设施以及其为租户所提供的相关服务环境都在不断的进步。目前许多规划中或即将上市的综合性项目中都包含有甲级写字楼，其高品质的配套设施、完善的休闲娱乐环境以及永续发展的楼宇技术将把整个项目打造成一个迷你的地区生活中心，进而带动其写字楼的综合品质。

投资市场

总况

延续了2005年的活跃成交，境外资本在2006年依然为房地产投资市场的主角。

根据戴德梁行投资部估算，2005年外资在上海投资成交总面积超过32万平方米，总价值超过65亿人民币，而2006年的总成交面积达到100万平方米，总成交价值超过180亿人民币， 从成交面积和金额看均为上年的3倍左右。

2006年上海房地产投资市场主要成交纪录

来源：戴德梁行 投资部

市场新亮点

住宅投资活跃

数据背后，我们看到不同于2005年办公物业一枝独秀的局面，住宅物业异军突起，金额从去年15%的比例上升至接近30%。商铺的投资比重有所下降，由25%左右跌至11%。但这并不说明投资者的兴趣发生偏移，优质的商业项目依然是基金追捧的对象。

投资者多样

从投资者的来源国家看，2005年来自美国的投资基金达到了70%左右，而今年欧洲及出澳洲之外的亚洲国家则成为06年的新军，与美国各据半壁江山。

2006年市场成交金额按类型划分    2006市场成交金额按买家来源分

来源：戴德梁行 投资部

JV合作开发 

2006年前的外资与国内房地产商的合作模式主要定位于全国排名前二十的大型发展商，项目主要位于一级城市。如2003年上海永业与摩根斯坦利等合作开发位于新天地的住宅项目锦麟天地（查看地图）；2004年复地先后与摩根斯坦利和ING 合作开发上海的住宅项目；2005年万科与GIC和ING共同开发上海，沈阳，无锡的项目。06年全国JV方式的合作何谓更加频繁和紧密，国外资本深入至二级城市，与当地的有良好信誉的实力开发商建立合作关系。可以看到此类开发商在当地拥有一定的土地储备，善于处理与政府和银行的关系，正是外资扩张中所最急需解决的问题。

来源：戴德梁行 投资部

房地产企业上市

2007展望

规模：成熟物业投资比2006年进入更成熟、更大规模， 2007年总投资规模超过今年。

区域：2007主要投资区域仍主要集中在北京、上海以及珠三角区域，但更多外资多采用与本地发展商合作的方式进入二线城市。

投资类型：仍集中在写字楼、服务式公寓、优质商场，物流仓库。

投资主体：从2005年以美国为主的海外资本投资过渡为2006年及2007年各区域投资者踊跃入市的市场格局。