２００６年是上海商铺市场从冲动期向成熟期转变的一年。具体来看，供地的冲动下降、成交量价温和上涨、投资理性、并购活动频繁。商铺专家分析，所有这些表现说明，从２００７年起市场开始迈向成熟。

市场趋于稳定
   
２００６年上海商业物业的总保有量据初步统计突破了３５００万平方米。按照上海市人口计算，上海市商铺约合人均２平方米。上述两个数据表明，上海人的商铺面积开始富裕了，这种富裕可能意味着资源的浪费和投资风险的加大，以及平均收益下降。整体供需比为１：１．３５，基本实现供需平衡，和上年相比，供给量与成交量双双增长２０％左右。共计成交商业物业１７８６２套，较２００５年增加２７．７％；成交商业面积１９７６７０６平方米，较２００５年增长１９．７％；商业物业的成交总金额达２０２６４７５万元，较２００５年上升２２．２％，呈现面积、金额双增长的特点。
　　
２００６年，上海的商业地产在搏击中找到了方向，变得成熟理性了。从供地方面来看，商业用地的供应量较之２００５年下降了５０％左右（共有４５幅商业用地）；从开发商来看，不再是有地即拿；从投资方面来看，商业地产的开发用物业收购有序地进行，中小投资者开始角色归位，专注于合适性投资，使得社区街铺、市场类商铺成为２００６年的市场亮点。这一切说明，上海市场已经从高涨期进入稳定期，价值投资已经成为市场的主基调。

高端区域发力
　　
位于市中心核心区位的黄浦、卢湾、静安三个区，由于产业结构的调整、人员的迁出，经济增长必须更多地依靠现代服务业来实现。“十一五”期间，黄浦、卢湾、静安三区在商业地产规划方面都有较大举措。黄浦区对南京东路的规划是：依托步行街、世纪广场和老商厦的独特功能条件，重塑南京路“四大公司”风貌，加快打造中国的哈罗斯。前两年基本形成特色鲜明、功能齐备的步行街商业布局，后三年力争建设成为国际一流商业街。对豫园的发展思路是：在“十一五”期间，依托丰富的历史文化底蕴和特色旅游资源，延续历史文脉，挖掘文化内涵，调整商业结构，完善旅游要素，提升商业商务功能，形成商旅文互动效应，成为充分体现上海魅力的国际化商业文化旅游区。
　　
卢湾区以淮海中路为重点，围绕建设国际时尚商务区的目标，充分发挥零售业的市场优势，加大产业间的渗透融合，把零售时尚扩大为产业及地区的时尚。另外值得关注的是“新天地”板块和打浦桥板块商业，在２００６年打浦桥的高档酒店项目、大型餐饮项目已经启动。
　　
静安区一是以现有梅龙镇、中信泰富、恒隆三大广场的功能定位为旗帜，加大沿线商业功能调整力度，推进周边街区非商业用房置换，进一步凸现商圈的国际影响力。二是依托现有的静安寺商圈，成为一个融高档购物、文化旅游、主题餐饮、娱乐休闲、商务楼宇为一体的上海著名商圈。

市场继续谋变
　　
成熟的商业地产市场有三个主要特征：一是经济变化相对稳定；二是法律、规划稳定，城市人口、空间变化相对稳定；三是市场本身稳定，包括投资和物业供应。在这样条件下，商业物业价值表现和市场表现相对稳定，但是在２００７年，仍将有许多法律、政策、规划、市场方面的变化，市场也将变得扑朔迷离。
　　
沪上知名商铺专家姜新国点评：在未来的商铺市场，风险已经从中小投资者转移到开发商，开发商成了风险的主要承担者。２００７年开发商将面临的主要风险有人民币升值、加息、限贷等金融风险，以及物权法讨论所引发的法律风险等。据悉，目前正在审批中的我国《城市商业网点规划管理条例》预计将于２００７年年内出台，这项法规主要是协调土地、建筑和商业、消费之间的关系，将对商业用地、商业设施的开发产生很大的影响，对部分拥有商业用地开发商的土地用途、开发方向可能产生影响。该法规第一明确了管理的责任人；第二将明确大型商业项目的审批程序；第三有可能从源头上控制商业地产发展过快、投资过热的商业用地供应过多的局面。此举还可能诱发新一轮“跑马圈地（商业用）”的热潮，一度批不出去的商业用地，可能又会被市场青睐。