随着住宅市场投资客的退出，商铺在2006年重新成为大小资本青睐的目标。

截至2006年7月底，上海商铺的总保有量已经达到3240万平方米，如果按照上海常住人口1800万计算，则已经达到人均拥有面积约1.8平方米，以此均值来比较上海各个区域的商铺总量，黄浦、卢湾、静安、浦东、普陀、闸北、松江等区域的人均商铺拥有量显然属于高位。

“但是商业地产不惧‘恐高症’。”上海商铺咨询专家姜新国表示，拥有巨大消费基团和商业、商品资源，尤其是商业聚集区，如黄浦、卢湾、静安等，指标高企都属正常，而郊区的松江、南汇（潜在的）等人均拥有面积较大的区域，则要看区域经济发展和人口导入速度。

姜新国表示，从区域分类均价来看，上海商铺市场价格分布呈高低互间状态：内环之内最高，约为19000元/平方米；中外环线之间的商铺均价为14434元/平方米，再向外延展则为7877元/平方米，郊环之外的商铺则只有4668元/平方米；从个案价格表现来看，还有“郊区不低、市区不高”的特点。如曹安路沿线的“嘉莲华”，由于引进了沃尔玛，商铺售价达到每平方米39200元，与市中心的黄浦、卢湾的一般街铺价格追平。而有些真正的中心城区商铺也只有2万-3万元/平方米。

由于商业的“聚集和扩散”效应，城市商业中心的租价稳中有升。

静安区南京西路租价增幅最大，已经到45-60元/平方米/天，达到了上海都市商业中心级的租金水平。从社区商业街来看，早期开发的居住区如田林、古北、彭浦，由于商业设施配置不够，而导致紧缺型的租价上升，个别极端租价达到30元/平方米/天，而在新开发的居住区，尤其是投资型住宅区内，实际居住率低，人气不足而造成商铺租价拉升有限，有些区域还出现了负增长。

姜新国分析，从业态租金方面来看，由于大型零售业网点密度过高，导致商业收益下降，并直接影响到大型零售物业的租价表现；而品牌商品销售、餐饮、休闲、服务等业态所使用的物业，由于需求量大而抬升了这类物业的租价，值得重视的是餐饮行业的营业额扩大而利润率下降态势将在未来租价走势上有所反映。另外一个值得关注的是，有“2.5产业”之称的创意园区开发，造成上述类型物业的增量，并导致服务类、展示类、休闲类、办公类等商业物业的价格因供应量放大而影响了租价表现。