中心城区表现明显 外围地区“７０９０房”年底集中推出

近日，上海市房地局相关人士表示，今年上海商品房供应量与去年相比将会有大幅减少，商品房价格也会保持平稳。“也许上半年有许多房展会，大家不会有所察觉，但下半年这一现象将会比较明显。”

去年开工面积大减
   
去年年底，上海统计网发布报告称，去年１至１０月本市房地产开发投资仍保持一定增长，但随着国家宏观调控措施效果的进一步显现，土地开发力度减弱，新开工规模继续下降。而商品住宅新开工、竣工面积更是双双下降。
   
该份报告显示，去年上半年，受国家宏观调控影响，本市房地产开发投资规模增长趋缓，投资增幅呈现回落态势，由一季度的６．２％回落至０．４％。下半年住宅投资仍然明显放缓。而去年１－１０月本市商品房新开工面积２０１９．１５万平方米，比去年同期下降１０％，其中商品住宅１５１９．０５万平方米，下降１３．４％，占商品房的比重同比下降３个百分点。商品房竣工面积２０２９．６６万平方米，增长２．３％。对此，房地局有关人士称，根据以往经验，去年上海市内商品房新开工面积的减少，将会影响到今年下半年的商品房新增供应量。
   
上海易居房地产研究院所提供的数据显示，２００６年的商品房新增供应首次下降到３０００万平方米以内，为２７９４万平方米，较２００５年下降７．５％。而该机构对一年内新动工项目的分析结果显示，今年商品房新增供应的预计仅为２５００万平方米，较去年下降１０％，降幅进一步扩大。虽然目前为止供应量减少的情况不明显，相信这一现象将在下半年显现。

中环内外差异巨大
   
上海易居房地产研究院高级评论员、所长助理杨红旭表示，就目前的市场情况来看，新增商品房供应量减少是一个趋势。但这个减少的现象是有区域性特征的——由于土地稀缺，内环以内的商品房新增供应量将越来越少，中内环间的商品房新增供应也会有所紧缩，而中环以外的供应量将会有所增加。“从前几年的土地出让情况和去年的政策导向来看，今年第四季度时，中环以外，尤其是外环以外的‘７０９０’房将会有一批集中供应。所以，外环以外的一些新盘开发已经相当密集的区域反而会出现中低价商品房供应过剩的问题。”
   
另外，杨红旭认为，开发商因观望气氛而延长开发及销售的周期，也是导致某一特定时段全市总体供应下降的原因之一。然而，不同项目的开发商在开发周期运作方面的差异，更是会因为项目所处区域的不同而截然不同。上海上投置业发展有限公司副总经理卓健良表示，各个区域的开发商心态都会有所不同。“比如我们位于市中心的项目都是按照拟定的销售计划进行，操作工程中从未考虑延期推盘。”卓健良认为，内环内由于商品房供应量本就很少，因此不太会有推迟开盘的情况。“不过外环以外较大楼盘的开发和销售，将不得不放缓节奏。”

全市均价难作判断
   
实际上，即使在内环以内，开发商放缓推盘周期的策略也早已出现。比如，著名的大盘中远两湾城，其４期至今仍有可售房源在出售；而实力雄厚的中星集团也放缓部分楼盘的开盘速度，甚至以个别楼盘已成现房仍迟迟不卖的极端策略，来配合集团自身数盘并举的整体销售计划。东方房地产学院一位资深房产专家表示，并非开发商不想快速推盘，而是他们必须跟着市场需求的节奏走。
  
那么，商品房供应量减少是否会对房价带来一定的影响？记者采访到的大部分专家认为，房价仍将保持平稳。主要原因是：一方面，近几年来上海房地产业发展迅速，供应量的减少，有利于慢慢消化楼市疯涨时期由于投资过度而存积下来的二手房存量，使这批房源不至于集中入市引起房价波动。另一方面，由于商品房开发的区域不均，使得商品房的供应量具有区域性的不同，因此就算会对房价造成影响，也仅是在小范围内波动，不足以判断整个上海的商品房价格走势。