本月全市二手房普遍出现回暖迹象，而各区域内价格则冷暖不一。据网上二手房统计显示，黄浦区与浦东新区二手房价格均出现０．３％的上涨，其中，中心区域如南京东路、蓬莱地区、小陆家嘴以及世纪公园板块的二手房价格涨幅达０．５％以上。而金桥、三林与张江板块则出现小幅度的下跌，地区内品质高的楼盘相对受宠。杨浦、闸北和虹口三区二手房价格出现０．３％的上涨。其中，杨浦区的整体涨幅为０．２％，闸北区的整体涨幅为０．３％，虹口区的涨幅为０．１％。

浦东 三林

新昌里公寓成熟区域吸引中年客

股市影响仍存在
   
浦东近期二手房市场较为稳定，租赁市场依然成为各个板块的主力成交，但成交势头和需求客户较之３月初已有一定幅度的回落。据各板块中介门店反映，由于从去年开始股市利好的带动，对楼市产生了双方面的影响。一方面，一些原先没有购房计划的购房者在股市赚钱之后有了充裕的资金改善现有的住房条件，带来了一小部分需求量；另一方面，市场上许多闲散资金改变投资方向，部分预备购房的购房者将现有资金投入股市，延缓了本身的购房计划。除此之外，也不排除少数卖家以低价出售现有房源，套现投入楼市，因此使得部分买家伺机购得此类住房，捡“皮夹子”。

昌里板块需求旺盛
   
与此同时，由于“世博动迁”及“改善型用房”购房需求的存在，此类客源成为今后买卖市场的主力。据中原地产研究部数据显示，三林、上南等次中心板块购房者以自住客为主，占总数的９０％以上。其中改善型用房客户占３５％－４０％，结婚用房客户占到３０％左右，此类房型需求客户的购房周期一直比较短，基本在２－３个月即能完成。此类人群关注的房源总价一般在８０万－１００万元之间，房型集中在二房和小三房。由于次中心区域整体规划正日趋成熟，配套设施基本完善，区域内二手住宅价格大多处于７０万－１５０万元的大众可接受范围内，因此预期在经过了短期看房的“徘徊期”后，此类客源将会在３月中旬至４月出手购房。
   
浦东大三林地区仍是浦东二手房成交的热点区域。上南昌里板块近日的活跃楼盘新昌里公寓是自住客颇为关注的楼盘之一。该楼盘所处地段生活设施便利，公交线路发达，是浦东最成熟的居住区域之一，很多４０、５０岁的中年夫妻对该板块非常认同，是他们改善型购房以及世博板块动迁居民购房的首选区域。近期，该盘成交了一套建筑面积为１０７平方米的毛坯房公寓，２房２厅，楼层位于中区，成交单价为１０７６６元／平方米，性价比较高。另外，上南板块的其它楼盘如昌里花园、上南花苑等楼盘也一直是购房者询盘的主要目标，可是由于这些楼盘房源量较少，且叫价较高，因此成交率并不太高。

三林欠缺高品质房源
   
川杨河以南的三林地区成交更为活跃。据中介人员介绍，节后出来看房的人们更多了，估计随着天气的转暖，看房量还会有一定的增加。“不过目前三林地区房源质量不是很高，现在买房的都是自住客，不仅要求价格合理，更重要的是对房型、交通、生活配套要求都更高。以前的投资客对房源质量不关心，只要价钱低，就会出手购买，他们关心的是能不能赚钱，有时候连房子都没看过就买下了。而自住客则不同，他们更关心房子本身的品质，如果房子看不中，价格再低都不一定考虑。”当地中介表示，目前自住客对房源的要求较高，而市场上挂牌的房源楼层、房型、周边配套都好的较少，总感觉房源的可挑选范围不够大。
   
据当地中介介绍，杨南路、云台路处的翰城国际近期房源较为充沛，该盘规模较大，是全装修酒店式社区，在三林板块内品质较高。该盘２００４年开盘，正值上海楼市的高峰期，汇集了不少投资客，以致交付使用初期众多房源空关。经过二手房市场近２年的消化，目前小区入住率在６０％左右，多以浦东当地购房者和新上海人为主。由于前期投资客较多，虽经过一段时间的消化，二手房市场上仍有大量挂牌房源，市场成交价也比较稳定，目前挂牌价在１００００元／平方米左右，总价在百万元左右。不过，该盘距公交、生活配套设施集中的上南路距离较远，小区门口较为荒僻，目前的生活配套尚不完善。该盘周边多是房龄较老的新村社区，相比之下，该盘品质较高。而像翰锦苑、金苹果花园等房龄较老的次新房楼盘，挂牌房源价格于翰城国际相差不多，多在８０００－１００００元／平方米之间。

闵行 莘庄

上海康城 房价相对低廉致交投活跃
   
进入３月下旬，闵行莘庄地区的房地产市场大体继续保持平稳，房价水平坚挺，看房者人数较节前明显上升，二手交投逐渐开始活跃，但并未能立即反映在成交方面。

看房者数量明显上升
   
近来，出现在二手中介店的购房需求者明显开始增多，基本上都是自住型购房者，在年前没有看中自己喜欢的房源，因此，在春节过后，便开始继续在二手房市场上寻找合适的房源。
  
据悉，上海二手房市场自住型需求比例持续增大，但大多数自住购房者实力有限，在购买房源时表现得更为谨慎、小心，导致二手房交易周期拉长，成交进度较缓。而随着轨道交通的完善及仲盛商业广场的建设加快，房东们对于市场普遍大为看好，对楼盘前景充满信心，因此在价格上少有让步，甚至有房东眼见看房量上涨而乘机抬高房价，谋取更大的利益。虽然二手交投已开始活跃，但买卖双方的僵持导致成交量并没有得到显著的改善。
   
目前，莘庄二手房市场上的次新房价格依旧保持原有水平。其中，名都新城的成交价一直停留在１００００元／平方米左右，中祥歌德堡的房价水平在８０００－９０００元／平方米左右，江南名邸的房价水平在８０００元／平方米左右。

康城次新房价区域最低
   
早从去年下半年开始，上海康城四期新房便不断高举“特价房”的口号，进行优惠促销。目前，其一、二期房源在二手房市场上的房价水平位于６０００－７０００元／平方米左右，基本上，已经成为区域内房价最低的一个次新房。
   
上海康城的二房面积较为适中，位于９０－１００平方米之间，单套二房总价一般在５０、６０万元左右，比较容易为普通购房者所接受，因此，得到不少有婚房需要的年轻白领青睐。此外，上海康城地属郊外，居住环境较为安静，周边的生活配套设施又不断得到完善，乐购大卖场、巴比伦生活广场相继在小区附近开业，日常生活较为方便，很多老年人士也纷纷选择这里作为养老之处。
   
而上海康城北面莘北路已经开通，车辆可直接从莘北路通往高架，节省大量时间，解决了一定的交通问题。这一利好因素也吸引了购房需求者的目光。此外，上海康城售楼处近期对外宣称封盘，称公司内部正将房源重新整理，并将调整价格水平，不少人纷纷猜测上海康城的新房即将涨价，一些房东便开始将挂牌价格抬高，甚至有人开出的单价高达８０００元／平方米，且轻易不肯妥协。但这类房源很难引起购房需求者的注意，看房者相对较少，能够引来接盘者、最终促成交易的房源往往都是那些报价与市场行情贴近的挂牌房源。
   
据悉，上海康城一期在二手房市场上流通的房源已经不多，房价水平一般在６０００－６５００元／平方米左右；上海康城二期的房龄相对更新，房价水平也相对较高，达到６５００－７５００元／平方米左右，

低总价老公房依然受宠
   
虽然板块内的次新房成交近来并没有得到大幅提升，但老公房却因为房型紧凑、总价低廉等原因，一如既往地受到区域市场的欢迎。
   
高兴花园是位于莘朱路上的老公房，其房龄在７－１０年左右，周边的生活配套设施齐全，步行至莘庄地铁站约１５分钟，一直是区域内租售两旺的房源。目前，依据楼层及装修程度的不同，其房价水平基本位于７０００－８０００元／平方米之间。其一房面积在４０－５０平方米之间，二房面积则位于６０－８０平方米之间，单套房源总价基本不超过６０万元，赢得一些资金实力有限的购房者的青睐。此外，水清一村、水清二村等公房，因为靠近莘庄地铁站，生活方便，也是二手市场上需求客相对较多的楼盘，但往往以租客居多。

静安 新福康里

一房走俏 抛出即成交

百万老公房成交难
   
静安区还是面临带看量多但是合适房源少的问题，因此成交难以有大幅攀升，但价格较为稳定，房源价格有上升的趋势。记者从多家中介了解到，静安区自住客分为两类，一类较为喜欢总价在１００万元左右的房源，另一类则经济实力较为雄厚，喜欢次新房小区。相同的是：这两类购房者对房源要求都较高。即便总价１００万元以内，在静安区只能买到房龄较长的老公房和老式大楼，但是购房者依然对房源的房型、朝向比较计较。
   
据臣信房屋静安店长汪悦介绍，目前市场带看量比以年前有了上升，但是买卖市场依旧没有大起色，成交价格也与前期基本持平，２０年左右的老公房或电梯大楼中，成交较为突出的有乌中大楼，目前成交价格在１４５００元／平方米左右；另外长乐路、常熟路附近的公房成交价格分别在１５０００元／平方米左右、１４０００元／平方米左右，成交都集中在１房。总体而言因为缺乏好的房源，老公房的成交量并不大。

静安河滨单价万六
   
另一类成交则在次新房小区。据中原地产静安区域副总监赵家春介绍，中高档房源也面临缺乏优质房源的问题。不少购房者对静安区房源认可度较高，带看量近日也有明显上升。“但是没有好房源，比如国际丽都城均价在２６０００元／平方米，但是购房者要求很高，对于楼层、房型都挑剔，挂牌的房源３月份至今都没有成交，而一旦房源质量好，成交价格就要到２８０００元／平方米，上涨幅度在１０％－１５％左右。”赵经理举例。
   
由于对房源位置挑剔，所以静安区成交还是集中在最中心的地区，诸如新闸路、南京西路、昌平地区都维持在较为稳定状况。房龄５年以内的新小区是成交主力。目前静安枫景成交均价在２５５００元／平方米，楼层低的则在２３０００元／平方米，而新福康里的一房也十分走俏，一有房源抛出就立即被接盘，目前均价在１９０００元／平方米左右。
   
近日成交比较活跃的楼盘是静安靠近苏州河的静安河滨花园，该案房龄新、位置安静、房型好、成交的房源又靠近苏州河，因此较为受改善型自住客青睐，尤其３房成交活跃。据介绍，该案单价一般在１６０００元／平方米左右，因为交通不便，这一价格比高档楼盘当然差距较大，不过比老公房要优越许多，总体而言房源实惠，所以是近日的成交主力，目前该案的３房以１３７平方米、１５７平方米的三房为主。
   
“如果不出政策的话，这种带看多成交少的情况不会持续多久，可能到５、６月间就会有一个价格上的攀升。”赵经理对后市如此预期。

虹口 临平、北外滩

汇山大楼

总价适中近期成交渐多
   
本月虹口二手房成交走出上月窘境，总体成交回暖。据汉宇地产虹口区经理陈佳玲告知，本月虹口成交比上月至少翻番，但地区内情况仍冷暖不一，成交主要集中在临平、中原等地区，同时租赁市场也开始活跃。

临平１０年内公寓楼走俏
   
据汉宇地产大连店王经理告知，本月临平地区交易量比上月翻了一倍多，总算走出前一时期的低谷，且成交量比去年同期略高，主要原因是年前积压了大量的刚性需求买家，过完年后看房价没有太大的变动，纷纷出来寻觅适合的房源，看来今年的“金三银四”将扫去一些大半年来的二手房市场的阴霾气息。
   
据悉，地区内的以８０－１２０万元总价的需求为主，近期一些房龄约５－１０年的公寓楼日渐走俏，如大连路上的汇山大楼因多为８０－１００平方米左右的户型，成交单价约１．０５－１．１万元／平方米，因此虽然小区没什么绿化，但单价与总价都较符合大众买家的预算，因此近期房源成交渐多。此外，如临平路沿线一些５年以上的公寓楼，因靠近Ｍ４线、配套成熟，因此看房买家不断，如成交单价约１－１．１万元／平方米的虹临宝都、临平北路８９弄等。
   
据２１世纪临平店陈先生称，瑞虹新城仍为本月地区内主力楼盘，特别是瑞虹一期因满５年后，诚意买家明显比二期多，目前成交单价约１．２－１．６万元之间，不过近期瑞虹一期的两房成交增量，而三房则受制于市场，其关键仍为价格因素所致，该盘两房约８０－１００平方米，总价约１２０－１５０万元上下，由于该盘吸引的买家多是年轻人，这个总价多数婚房买家尚能承受，而其１２０平方米左右的三房总价则高达２００万元上下，因此不少有实力买２００万房的买家宁可选择地段更佳的房源，而放弃瑞虹新城。同样价位略低的香港丽园、东方都市景苑也是一些比较后放弃买瑞虹新城的买家上选，这两个楼盘目前成交均价约１．２－１．３万元／平方米。

北外滩二手房有价无市
   
虽然北外滩本月成交比上月略有增量，但地区内二手房依然面临有价无市的态势。据汉宇地产东汉阳店杨先生介绍，本月成交比上月增量约三成，但总体成交房源十分散，多以周家嘴路和物华路一带老公房为主，面积约６０－８０平方米左右，总价约６０－１００万元居多。目前挂牌单价约１．８－３．２万元／平方米的白金府邸、挂牌单价约２．５－３．５万元／平方米的新外滩花园，挂牌单价约２．５万元／平方米的耀江国际等江景楼盘，本月仍难有成交。
   
据分析，北外滩地区的次新房多以高档楼盘为主，而过完年后，一部分房东看到房价并无回落趋势，自恃北外滩地段的稀缺性而试探性涨价，一般一套总价３００万元左右的房跳价可达５－１０万元不等。不过，今年的买方市场则比往年冷得多，过年之后，虽然虹口其它地区的二手房市场均有回暖之势，但北外滩却未现暖流，看房量依然冷清。一方面是近期实力买家宁可将资金投资证券或其它领域也不愿买房，另一方面恐怕也是受今年楼市开局仍难测前景的影响。
   
不过，如浦江名邸、耀江国际少量低价房源本月却卖出多套，一种是楼层低、房型有缺陷的房源，另外有些成交的低价房源则是房东急需资金周转而“割肉”行为，成交单价一般仅约１．２－１．５万元／平方米，但毕竟是可遇不可求的。

徐汇、普陀

亚都国际名园

买卖租赁价格均下滑

成交活跃度受房龄影响
  
节前节后，徐家汇区域内的二手房成交一片萧条。不过近期，伴随着３月份购房小高峰的到来，区域内市场开始有所回暖。据美联物业莱诗邸分行高级营业经理陶美丽介绍，目前该门店的带看量较上一周有所上升，不过需求主要集中在２００万元以上的高档住宅，总价２００万元以下的中低档房源买卖成交不畅，价格也有一定程度下滑，较年前跌幅约２％左右。陶美丽表示，近期的购房者较为偏好房龄较新的楼盘。目前来说，房龄在３－５年或者以上的楼盘，成交价格普遍有所下滑，如亚都国际名园，年前成交价约为１９０００元／平方米，目前已跌至１７５００－１８０００元／平方米；而房龄较新的楼盘，均有４－５％的上涨空间。如莱诗邸，由于项目房龄较新，为开发商装修房，加上其二手房源挂牌量较少，因此一直供不应求，年前成交价约为２２０００－２４０００元／平方米，目前价格为２３０００－２５０００元／平方米。另外，福源汇的房龄也较新，一套二手２房，年前挂牌２３５万元，年后２４０万元成交。
  
不过，虽说房价的涨跌有两极分化的趋势，但房东心态较好，在挂牌价上“咬”得比较紧。陶美丽介绍，近期成交的房源中，以下家妥协居多，成交总价和挂牌总价的差距一般不超过２万元。
  
租赁方面，徐家汇地区以３０００元／月以下的２房需求量最大，这基本是老公房和老式高层的价格，颇受白领人士的青睐。陶美丽透露，受限外政策的影响，外籍人士买卖成交受限，涉外租赁市场却十分红火。目前区域内外籍人士较为青睐的有莱诗邸，２房租金在８０００－９０００元／月，较年前略有上升；亚都国际名园２房租金在６５００元／月左右，较年前下跌了１０００元／月；而东方曼哈顿的租赁较为稳定，２房租金约在８０００－１００００元／月左右。

长寿区域住宅需求量上升
   
美联物业闸北普陀区域副总监赵加瑞表示，随着春节长假的结束，长寿路板块内一批商铺、写字楼的陆续交房，区域附近的住宅需求量随之上升。加上长寿路附近的新盘数量已相对较为饱和，市场近期也鲜有新盘可推，为此，板块内的二手住宅成交量较节前相比出现了一个小高峰。美联物业市场研究部数据显示，近两周来，长寿路板块内３０％－４０％的购房者认为，该地区集中了较多高品质住宅，较适合自住，区域发展前景也十分值得期待。
   
据美联物业长寿路分行高级营业经理李高兵介绍，目前板块内成交相对活跃的住宅楼盘当属中远两湾城。进入三月份以来，板块内不少写字楼和商铺的陆续交房，一定程度上促成了长寿板块内二手房成交的放量，成交价格也出现小幅攀升迹象。比如中远两湾城内的一套房源，建筑面积１０４平方米左右的２房年前的挂牌价为１１７万元，节后一周业主即将价格小幅上调到１２０万元。
   
美联物业闸北普陀区域副总监赵加瑞认为，经历了去年一整年的市场调控，购房者和业主包括投资客心态都已更为成熟和理智，市场渐渐以理性化投资和买卖为主导，而近期整个区域内的房价不会有过于明显的暴涨行情出现，成交价格应该会呈现一个稳中有升的态势。