新春伊始，中国房地产市场外管局出台的“限外”政策并未阻挡外资机构投资国内楼市的热情。国际物业顾问公司戴德梁行日前发表一份最新报告称，去年，海外机构投资者在上海投资房地产的总成交价值超过180亿元人民币，投资金额为前年的三倍。

这其中除了新介入房地产业的凯雷外，其它几家都是近年来活跃在境内房市的“老面孔”，早已在中国市场经年累月布局。虽然投资方没有改变，但相比于2005年蜂拥投资写字楼等办公物业的局面，去年外资投资住宅的比例由之前的15%提高到30%。

业内专家指出，“很显然，前一波商业地产投资热潮过后，外资已开始将注意力转向住宅物业上。”相比于大陆其它经济发达城市，上海房地产市场具有典型的代表意义。

数据显示，截至去年第三季，全中国70%大中城市房屋销售价格上涨5.5%，涨幅虽较上季有所回调，但发生在北京、深圳等城市的房价窜升，仍是宏调大旗下相当明显的现象。

而根据中信国金旗下中信嘉华银行不久前发表的《中国房地产报告》预计，大陆过热的房地产市场将于2010年软着陆，比其原先的估计时间要长四年。报告指出，在此过程中，中国政府会继续强化宏观调控，直至达到软着陆目标。

但调控重拳打了三年，执行度是否够力？中信嘉华银行副总裁兼中国业务首席经济兼策略师廖群表示，中国政府第二轮房地产调控措施于去年年中实施以来，并没有得到有效执行，除上海楼价下跌外，深圳、北京及广州楼价在去年持续上涨。

中国政府于去年5月开始第二轮房地产市场调控，发布一系列更为严厉的调控措施，直至今年1月宣布将实际征收土地增值税。“这些措施中，限制外资投资房地产和实际征收资本收益税政策最为严厉和重要，如果得以严格有效地实施，大陆的房地产市场将受到严重打击。”

他还指出，现时中国宏调措施主要针对住宅市场，故资金或会流向写字楼及商铺市场。不过，如果日后这些投资物业市场出现过热，有关部门可能会推出针对写字楼及商铺市场的调控措施。

廖群说，鉴于楼价过高是房地产市场泡沫的主要问题和表现，抑制楼价上涨是房地产市场调控的主要目标，不难推断，中国的房地产市场即使按照软着陆的标准衡量也还未实现，政府的房地产调控的目标仍未达到。

综合市场分析，在未来四年，全中国房地产投资的年均增速将放缓至15%以下，而销售的年增长率则减慢至10%以下；房地产价格年均涨幅料回落至5%以下。

值得注意的是，虽然主要的调控措施大多数已经公布并实施，但仍有两个尚未公布的主要措施。“一是征收物业税，二是取消房地产预售会。”

市场分析指出，这两措施会是政府调控地产市场的最后手段，应不会在短期内推出，预计至少在短期内调控的重点将是争取那些已出台的调控措施得以有效实施，从而确保这些措施产生效果。

至于中国政府透过上调存款准备金率，控制流动资金过剩的情况。业界己有讯息，今年中国人民银行将上调二到三次存款准备金率，每次加幅0.25%，幅度不会太大。