上海传统CBD租金不断上扬，商务成本日益增加，从传统CBD逐步外迁到租金水平更为合理，而拥有同样高品质写字楼的非市中心地区，可能成为一种趋势。北外滩、长风、竹园等商务区有望成为新的商业地产热点。
   
CBD新势力崛起！未来的八小时，我们将在哪里度过？张江高科技园区、竹园商贸区、长风生态商务区、金桥开发区、中山公园？还是……？
   
随着上海传统CBD甲级写字楼租金不断上扬，企业外迁动力正在增强。业内人士指出，今后传统CBD外围的商业地块，将逐渐成为投资商和跨国公司共同关注的热点。
   
2006年年底至今，各大地产咨询机构频频对今年上海传统CBD写字楼市场发出成本上涨预警。中房指数显示，去年第三季度上海甲级办公楼平均租金已达1.03美元/平方米/天，同比上涨11.96%，创下上海自1999年以来新高。最新报道称，上海办公楼租金去年全年同比涨幅达到15％。
   
租金上涨的同时，空置率却骤然下降。仲量联行亚太区董事陈立民认为，随着去年底中国金融业的完全开放，更多跨国金融公司将进入中国市场，势必导致写字楼市场需求量保持高速增长。
   
据悉，仅去年年末就有包括美国大都会人寿保险、瑞银集团、美国银行在内的大批金融机构进驻上海。仲量联行预测，未来新增客户将令上海写字楼需求量从40万平方米/年增长到50万平方米/年以上，今明两年上海写字楼租金仍将强劲上扬。
   
陈立民认为，目前上海高品质甲级字楼市场供需矛盾突出，企业在租金成本和扩大经营规模方面的压力与日俱增。因此，从传统CBD逐步外迁到租金水平更为合理拥有同样高品质写字楼的非市中心地区，可能成为未来趋势。在这一趋势下，北外滩、长风、竹园等潜力商务区有望成为新的商业地产热点。

“黄金北外滩”渐成气候
   
目前北外滩地区的商务楼主要集聚在大名路、东大名路沿线，汇聚了上海航运交易所、中国港口协会等10多家航运功能性机构，2000余家航运服务类企业，其中包括我国航运业的三大巨头：上海国际港务集团总部、中海集团和中远集团。
   
近年来，随着森林湾大厦、BMTOWER的交付使用，北外滩高品质写字楼也渐多，但从整个区域来看，这里依然旧居密集，人口密度大，而且小商铺众多，且地形不规则、阡陌交错，交通是区域规划发展的瓶颈所在。
   
随着大连路隧道的开通、轨道交通4号线的通车以及上海港国际客运中心和新建路隧道的开建，作为上海“四大中心”之一的航运中心，“黄金北外滩”的建设已经跃出纸面。

长风生态商务区规划起点高配套更完善
   
长风生态商务区位于普陀区南部，内环和中环线之间，原为长风工业区，这里具备着得天独厚的地理位置，是市中心内不可多得的一块可供整体规划开发的地块。
   
规划范围东起长风公园和华东师范大学，南临苏州河，北以金沙江路为界，西至真北路中环线。实际可规划开发土地面积220.9公顷，约合3313.5亩。地块沿河岸线长约2.7公里。规划时要求建筑沿河岸退后80到120米，规划公共绿地50公顷，总体绿化率超过60%，综合容积率仅1.5。
   
其中规划有办公楼、商业娱乐设施、酒店式公寓、高档住宅、中小学、幼儿园、医院、体育馆及社区服务中心等各种公建配套设施。
   
长风商务区几乎是在被拆平后重新建设，因此规划起点高，相应配套也更加完善。未来将通过精心规划建设，在上海西区苏州河北岸，建成一座“水、绿、建筑”完美组合，景观功能、经济功能以及文化功能和谐统一的现代服务业集聚区。根据规划，自2005年长风地区的首批三个商业项目破土动工开始，预计到2010年整个商务区将全部建成。此前，区内已聚集了北京天鸿，新加坡国浩等大牌开发商。
   
第一太平戴维斯有关专家分析指出，作为浦西市区范围内最后一块大规模开发的综合商业地块，长风地块所代表的非市中心新兴CBD具有较为明显的优势。随着古北路桥的贯通以及轨道交通2号线西延伸段的通车，区域周边的交通环境已得到大大改善。
   
以该地块首个面世毗邻苏州河的项目北岸·长风为例，开发商上海天鸿置业在充分利用天然“水”（苏州河及长风公园）资源的基础上，凭借公司多年来综合地产的开发经验及“精品”理念，推出了一个集商业中心、高端娱乐、总部型办公、标准办公、五星级酒店、酒店式公寓于一体的城市综合体。目前的租金仅为传统CBD写字楼的一半，然而其同时融合独特地理环境资源、丰富的产品形态、高品质的硬件设施、完善的功能配套等特征是目前众多传统写字楼所不可比拟的，在一定程度上这样的办公项目代表了未来写字楼的一个发展趋。相信它的面世将成为众多企业追捧的对象。据悉，目前已有多家世界500强企业对其写字楼表示兴趣。部分企业已表示出入驻意愿。

竹园低成本吸引金融机构
   
地铁世纪大道站（原东方路站）位于商贸区内三条主干道交汇处，是目前国内最大的轨道枢纽。未来地下共有2号线、4号线、6号线和9号线4条轨道在该站换乘，地上延安东路、大连路、复兴东路三条隧道交汇，这里也是连接小陆家嘴和花木城市副中心和张江、金桥、外高桥、川沙、南汇以及浦东国际机场、新国际博览中心和世博会的交通枢纽，枢纽站建成后将带来更多的人流。
   
中外大牌企业相继入驻。作为上海六大要素市场之一期货交易市场的聚集地，竹园商贸区已吸引了韩国浦项制铁、中国石油、中国银联、华夏基金等知名企业，其中美国道琼斯亦在此设立了代表处。此外，靠近张江高科，金桥进出口加工区的地理位置也为竹园商贸带来了大批制造、生物医药、电子加工及进出口等行业的跨国企业。
   
商务成本较低，租客多为金融机构。目前竹园板块内甲级办公楼的租赁情况普遍较好，租客以金融机构为主，当前租金在0.65美元/平方米/天－0.75美元/平方米/天之间，相对于小陆家嘴日租金已突破1美元／平方米/天来看，这里的商务成本相对较低，对众多买家和投资者来说，随着区域功能的完善，将会有一定的升值空间。
   
世纪大道把竹园商贸区分为上下对角两个区域，目前商贸区内已建有近30幢商务楼宇，以浦项商务广场、城建国际中心、汤臣金融中心和上海期货大厦为代表，多数集中在东方路－浦电路－世纪大道区域，商贸区商务发展呈现“一面倒”。

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地铁助涨办公楼升值空间

地铁沿线住宅物业与非沿线住宅物业的差价一般在25%至30%之间。上海物业走势与轨道交通结合得相当紧密：地铁一号线通车时，沿线梅陇、莘庄等地房产热销，一度形成独立板块；地铁二号线通车，迅速带动世纪公园、龙阳路、张江等地区，使他们成为购房热点区域；明珠线通车又让江湾镇、黄兴绿地等受益匪浅。
   
研究表明，地铁对房地产的辐射效应分为三个圈层：核心圈层，地铁出入口之地面，通常称为地铁上盖物业，以商业保值、增值可能最大；紧密圈层，周边两个街区之内，以商业、写字楼及城市公寓收益最大；辐射圈层，视站点位置而论，越是郊区范围越广。在不考虑其他因素对物业价格影响的情况下，业内人士表示，地铁沿线住宅物业的升值空间大约在30％至50％之间。而对商业投资的升值空间将更巨大。富阳控股研究人员认为，地铁扩大了消费半径并形成地铁口四周的漏斗效应，地铁周边年轻人消费模式的变化导致商业运作和商业选址的变化共同带动提升周边物业价值和商业价值。
   
日前，由香港上市公司———富阳(中国)控股进行规划建议的B&W国际企业会馆小户型写字楼，在香港、上海、台北、温州两岸四地同步公开销售，开盘1个月来销售了80%。
   
国际企业会馆位于上海地铁2号线江苏路口，属于内环稀缺地段。富阳(中国)控股公司在针对B&W国际企业会馆进行规划建设的初期，就已经对上海写字楼市场作了完整的深入了解。据售楼处负责人介绍，近几年来，小户型纯办公楼在市场上出现供不应求的现象，在高额租金行情下，出租率年年居高不下，富阳(中国)控股公司为了填补目前写字楼市场上的紧缺，针对性地大胆提出小户型酒店式办公精品构想，整体由154套70———100平方米的独立产权小户型纯办公组成。开盘后的热销，证明了富阳(中国)控股公司对项目的独到见解，已经得到业内外人士的普遍认可。