商业成就 “磁铁效应”

品牌商家所形成的“磁铁效应”，最早体现在三墩的大盘“亲亲家园”上，开发商坤和集团采取先吸引品牌进驻再卖（租）商铺的策略，品牌商家所形成的“磁铁效应”也让这里的商铺含金量高了。两岸咖啡、新华书店、知味观等名店在亲亲家园的“大围墙”里设下了门面，这对亲亲家园将要上市的后期房源来说，是绝对的利好。总面积达1万多平方米的社区商业文化中心，则计划引进大型超市、大型品牌餐饮、健身中心、咖啡馆、幼儿学前教育等诸多著名品牌。这些多层次、全方位的配套设施，都让亲亲家园成为三墩区域高品质与高附加值的房产品代表之一。

如果说近郊楼盘地产借力商业意在人气，那么位于市中心的地产项目将引进知名业态作为目标，则是为了能更为良性地运作商圈，从而保证楼盘的整体品质和格调，并为未来几年的楼盘增值做出保证。

红石中央花园（查看地图）的商铺，从一般概念来看，也属于社区商铺范畴，但因为地处商业氛围较浓的湖墅南路，这里的商铺将可能成为一个区域性的商业中心。红石房产的总经理助理祁国英说，之所以引进这些国际知名品牌连锁店，就是想形成一个明确的商业圈。事实证明，去年红石这批商铺客户的心理价位是2.5万元/平方米，现在已升至4万元/平方米。“宜家道”的社区底层商铺不仅直接刺激了红石中央大厦（查看地图）的销售、提升楼盘的品质和心理价位，它更改变了房产商之前造房子、卖房子，卖完房子卖商铺的局限，尝试了一种“先商业再地产”的长远战略。

先租不售形成共赢

亲亲家园、红石中央花园都不只是个案，世纪新城（查看地图）的底层商铺先后也有银行（建行、中行）、药店（佐佑源药店）、品牌服饰店（阿迪达斯，彪马等）等进入，这个社区大盘日渐拥有完善的商业配套，从而让商业从从属的摆设地位，一跃成为地产的主角。

另据了解，闲林的翡翠城、爵士风情、江南春城等大盘，也在规划“大社区里的小商业街”；老余杭的良渚文化村，其商业街“玉鸟流苏”也将动工；下沙的多个住宅项目，也纷纷启动底层商铺，当成项目开盘的关键所在。

而位于钱江世纪城、今年将交付的佳境天城，1.5万平方米的社区商铺也暂不考虑销售，目前已经启动主力店招商工作。开发商表示，先租不售有利于商业的统一规划，有意识地引入一些品牌业态。从而防止小业主因为招商、运营能力有限，而使住宅配套商业流于中、低档，而影响了楼盘的增值潜力。

营销理念的进一步创新，让这种过去不敢想象的做法，如今逐渐被开发商重视并运用得游刃有余。随着整个商业地产市场的变革和发展，商业中心和社区商铺共同兴旺促进整个社会经济的发展，物业开发商、社区居民、投资者、业态商家乃至整个社会都将共赢。

布局先行渐成趋势

社区商业就做在住宅楼下面，交付了却因为油烟问题不能做餐饮；商铺做好了，却因事先没有沟通，满足不了商家的需求，形同虚设……在不少开发商为了造好的商业无法派上用场而大伤脑筋的同时，已有一些有远见的开发商开始商业先行。

在浙江复地置业有限公司董事长总经理薛瞻千看来，复地在杭州新城东的项目连城国际，要打造的是一个以国际生活品位和格调为主题的大型复合型社区，所以必须注重商业配套的营造。项目在规划之初，就对杭州城郊的楼盘作了一系列的市场调研，最后规划了总体量达2.8万平方米的三级商业配套体系，在商业经营业态上考虑以超市、零售商业及餐饮服务业等近郊板块最需要的业态为主。

值得一提的是，跟很多杭州以前的楼盘商业就建在住宅楼下面不同，连城国际的各级商业都跟住宅群各自分离，自成一体，比如社区级商业配套体系跟住宅群中间，还有很大的一块绿地，开发商虽然因此损失了不少住宅面积，但也为以后商业的独立运营，打下了很好的基础。

小区商业规划在为今后的商业运营考虑上也是独具匠心。项目中心有一个面积达1万平方米的湖，这个今后将对外开放的中心湖，其四周就是小区的街区级商业配套，东接小区出口，能够吸引大量人流，为园区的商业注入了勃勃生机。

薛瞻千说，商业不应该仅仅是一种配套，而更多的应该是能实现人们的生活理想和生活方式。

物业开发

收益更多

一边是地产商的商业先行，另一边更有开发商放着30个亿的销售不要，而花500万请人做一份商业规划。杭州开发商对商业地产的重视，由此可见一斑。

据了解，世贸丽晶城EAC项目2万平方米的商业，有基金公司出价每平方米15万元买下，但开发商仍决定自己持有商业物业。这个只占整个项目10%面积的商业物业，其开发商不仅放着30个亿的销售不拿，还花500万元请来了CBRE为其制作商业规划，还请来上海新天地的商业顾问，为其打造EAC项目的商业项目。

“对于一个三层的商业物业，其弹性利益、发展潜力是一般物业的2—10倍，如果我们取其中间值——以5倍来计算，那3层的商业物业，就相当于15层的普通物业回报。减去原3层的在建成本，实际收益是12层物业，如果进入良性操作，其弹性利益更可高达27层。而这并不是只停留在书面数据，上海的恒隆广场，其6层的商业占到整个物业收益的30%以上，而香港太古广场的商业收益，更是高居太古地产的前几位，这些事实都是商业物业弹性利润空间的最好体现。”世贸丽晶城EAC项目的开发商——浙江建工房地产开发集团董事长汪初祥，这样给记者算了一笔账。

“商业是地产项目里最难操作的，但同时也是最容易赚钱的。”汪初祥说，“从灯光、空调、动线、尺度，商业需要专业的团队来打造，这些是商业由多个小业主持有无法实现的，耐心养商、良性洗牌这几轮的优化，都是最终实现楼盘未来增值的不二法则。而开发商会越来越多地持有商业物业，这将是个必然的发展趋势。”建工意欲涉足商业已是显然。

无独有偶，素以住宅项目见长的坤和房产，在武林广场的中心位置造起了坤和中心，这个集办公、商业、餐饮、旅游码头等功能为一体的综合性大厦，总建筑面积近12万平方米，以L型布局，东南是一幢27层塔楼，总高度约100多米；西北面5-8层的裙楼，将整个建筑有机地连为一体。据称，这也是坤和涉足商业的一次尝试，而商业终究就此告别配角身份，成为地产的另一主角。