1.82万平方米卢湾莱茵广场定位商办住综合 楼板价不到７千元

卢湾区一块占地１．８２万平方米的地块项目，经过半年多的等待，日前终于“名花有主”。记者获得最新消息，这一由上海莱茵房地产开发有限公司拥有的鲁班路地块，被一家的境外公司以８．５亿元总价进行意向性签约。

神秘外资买家接手
   
该地块项目名称为卢湾区莱茵广场，位于卢湾区鲁班路６１１号，其南临中山南一路（内环线）、北靠瞿溪路、西近鲁班路高架、东邻江南造船新苑，地块方正，占地近２万平方米。与其隔中山南一路即为２０１０年世博会规划建设用地，也是世博会主入口附近，地处两大高架交汇地标之处，且地下规划为地铁商城，地理位置优越。
   
据转让中介方负责人介绍：“这个地块项目于２月５日签下意向协议，买主是家境外公司，具体姓名和行业目前不便对外透露。”他还称：“现在只是意向签约，以８．５亿的转让价交易，不过具体进展情况属于商业机密，等下家正式入主后，自然会有说法。”
   
另据曾经手该转让地块的中介公司金经理告知，该地块占地２７．２７亩，合约１８１８５．３平方米，土地使用性质为７０年的住宅、５０年的办公和４０年的商业，容积率４．１。规划定位为五星级酒店及高档酒店服务式公寓和轨道交通枢纽站商业。
   
按总建筑面积１２．１８４２万平方米计算，约合楼板价６９７６元／平方米。其中地上总建面约为７．５万平方米，包括４７３８４平方米住宅，为酒店式公寓和两幢联体塔楼；商业２７６６１平方米则是一个五星级酒店及１１０００平方米可办小产证的地上商铺；地下三层总建面４６７９７平方米，为地下商业会所和车库。此外，地块西北侧拟建设跨越鲁班路的地下通道，地下二层商场将与地铁四号线鲁班路站相通。

获利空间相当高
   
金经理还介绍，鲁班路块地在圈内十分有名，据说是转让方莱茵房产在外地的储备项目较多，并需要解决资金链等问题，才出手上海这块小幅的黄金地。然而由于地块要价较高，仅地块转让就需要８．５亿元，并要求受让方先支付５亿元的订金，因此半年多来一直没有公司能接盘。
   
金经理给记者算了笔账，整个项目销售按住宅均价２２０００元／平方米、酒店及地上商铺２５０００元／平方米、地下商铺２００００元／平方米，２００个车位（２５万／个）计算，总销售金额预计可达２３亿元，而土地成本８．５亿元，加上建筑成本７亿元，总成本约１５．５亿元，具有相当高的获利空间。
   
不过，他也认为，该地段虽然位于卢湾世博主入口范围内，但并非卢湾的精品地段，紧邻两条高架，若做住宅则难免噪音干扰，同时该项目的占地面积很小、容积率则较高，且包含了商业、办公、居住三种功能，即便是做酒店公寓，将来难免入住者相互干扰所带来的不便，也算是这一项目的瑕疵。

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外资对中国楼市热情有增无减

从去年７月国家建设部等６部委发布１７１号文件“限制外资炒楼”至今，外资涌入中国楼市的热情却有增无减。
   
限外令颁布后，新加坡腾飞集团随即通过股权收购方式，以１．６６亿美元将上海市中心区域的甲级写字楼——海洋大厦拿下；去年１１月，美国凯雷收购上海的“中房森林别墅”，交易总价高达１．２亿美元，约合９．５亿元人民币。
   
业内人士分析，尽管中国对海外资本投资房地产市场做出了一定的限制，但不会造成基金在中国市场的退出，中国经济迅速发展的基调是不会发生变化的。而且，在政策相继出台的背景下，海外基金调整了自己的投资策略，包括整栋收购商业物业、服务式公寓，或者收购内地房产项目公司的股权等方式被外资更频繁的运用。
   
戴德梁行最近公布的研究报告中也显示，２００７年国际基金将会有大手笔的行动，今年将很有可能成为机构投资者开始向中国房地产市场投入大量资金的一年。尽管在此之前资本有流入过中国房地产市场，但是２００７年投资规模将会有根本性的转变，许多集团即将敲定最终的进入战略，并且开始着手准备他们的第一个项目。