有“中华商业第一街"之美誉的上海南京西路的租金成就了一个历史的新高度。

日前，一份调查报告显示，今年前三季度上海核心商圈租金高速增长22.4％，而南京西路位居榜首，最高租金达到了每平方米日均10美元。
   
而这背后，折射出的却是海外零售商对中国市场扩张的信心，品牌高度聚集以及有着高速完备的现代商业、服务业支撑的上海静安西路无疑成为首选。

国际品牌纷纷涌入
   
目前，静安南京路已是国际品牌高端集聚的商业区、消费区。据统计，静安南京路引入商业知名品牌1200多种，沿线集中的国际品牌达550个。作为上海商业国际化制高点的梅龙镇、中信泰富、恒隆、久光城市广场等四大商场全年实现社会消费品零售总额32.47亿元，占全区比重达到23.4％。
   
在对境外各档次品牌入驻上海意向的调查中发现，境外品牌入驻上海时首选静安南京路。欧米茄全球最大的旗舰店,可口可乐中国首家旗舰店,LV中国最大旗舰店,无印良品(MUJI)中国内地首家专卖店,ZARA中国内地首家旗舰店,江诗丹顿上海专卖店等彰显个性、文化、时尚特征的品牌专卖或旗舰店相继落户静安南京路。
　 
进入上海的著名品牌在静安南京路上开设专卖店、专柜的约为80％，其中世界顶级品牌更占到90％以上，仅泰兴路至陕西北路的路段，就集中了国际品牌近400个，国际顶级品牌有20个左右，梅龙镇、中信泰富和恒隆广场各自声称其商场内的国际品牌都有上百种，恒隆广场仅顶级和一线品牌就有10多个。
　 
而仲量联行中国区董事商铺部招商策划总监韦泽铭则表示，这种态势明年还将继续，目前有更多的欧洲品牌，尤其是一些走中高端路线的特色品牌进入上海市场。

供应稀缺导致租金上涨
   
日前，仲量联行针对上海淮海路商圈、南京西路商圈、徐家汇商圈、长宁虹桥商圈、中山公园商圈等核心地段进行的一份调查显示，今年前三季度上海这些核心商圈的租金累计高速增长22.4％，南京西路最高租金达到了每平方米日均10美元。
   
这些核心商圈租金的上涨更多的反映了供应的稀缺性，据记者了解，到2008年年中之前，淮海路、南京西路上几乎不会出现大的供应量。
   
而根据仲量联行第三次年度《亚洲零售商信心调查报告》，中国尤其是上海的零售商几乎都有着扩张的需求， “强大的经济实力、总体消费水平和旅游业不断发展是零售商对中国市场满怀信心的主要动力。”仲量联行大中华区（北部）的研究部主管何迈可认为。仲量联行的调查发现，零售商的扩张计划雄心勃勃，92％的零售商希望在来年扩大它们的零售网络，而没有任何受访者准备在明年缩减店铺的数量。
　　
据记者了解，之前欧洲品牌H＆M进驻淮海路核心地段，为其腾挪位置的则是贝纳通，后者在进驻正大广场的同时，也欲在南京西路上寻觅新的旗舰店商铺。这非但不是退出上海，而是调整后加大对上海的投入。
   
也就是说，这些商圈的租金将依旧面临增长的压力。

现代商务是支撑优势
  
上海众多的商圈中为何南京西路“独领风骚”，专家指出，除了品牌高度聚集的优势，还离不开南京路地区现代商业、现代服务业、金融酒店的完备发展优势。
   
据悉，2005年，静安区以现代服务业为核心的第三产业增加值比重已经达到了84.1％，比上年提高了1.9个百分点，第三产业已经成为静安区经济增长的主要动力。
   
同时，静安已成为上海跨国公司地区总部、银行金融机构、现代专业服务机构最为发达的地区之一。
   
目前静安南京路地区已集中了中外商务机构2000余家，拥有一大批跨国公司办公机构。根据中国银行市中支行提供的世界500强客户的资料显示，目前市中支行共有500强客户56家，其中办公在静安南京路的有40余家。在银行和非银行金融机构方面，全静安区范围共有银行分支机构29个、营业网点83个，国内外保险公司分支13家，证券公司营业部33户，其中相当一部分分布在南京路沿线。此外，各类投资公司近年来在南京路办公区发展较快，目前已有154户，注册资本达到31.2亿元。
   
据不完全统计，2005年在静安区纳税的现代服务企业有2375户，上缴税收21.2亿元，年增14.82％，上交区级税收占区级财政收入的28.5％。全区执业律师事务所81家，在全市各中心区名列前茅，另有16家外国律师事务所开设了办事处，占全市1/3。各类会计师事务所已发展到23家，广告机构全区在上海20强占有5家。
   
此外，静安南京路地区也是全市旅游星级宾馆尤其是五星级宾馆最为集中的地区之一，现有星级饭店21家，客房5714间，床位8612张。其中拥有4家五星级饭店，以及4家四星级饭店。截止到2005年末，该地区旅游星级饭店客房平均出租率达69.2％，继续保持全上海市领先水平。据统计，全市1/4的外国商务客和游客入住在静安南京路地区，且主要为商务客源。

南京西路未来趋势走向
   
面对南京西路的高速发展，早前“入驻”的商户对高密度集聚的商圈竞争表示了担忧，梅龙镇广场推广部副经理徐海同时也表示了疑惑，“Mall达到一定的饱和量就有问题了，现在南京西路上金鹰购物中心和久光百货相继开业，越洋广场也要起来了，在如此密集的地区，开这么多定位相同的高端Mall，竞争压力是否会加剧呢？”
   
梅龙镇伊势丹董事总经理森田章文也表示了同样的看法， “南京西路商圈中的各商家虽有联动效应，但商家太多，供求关系就难以平衡，就这么一大块饼，顾客就这群人，商家难免相互厮杀。”
   
再过5到10年，南京西路将会是个什么样子？这不仅是商家和消费者发出的疑问，更是静安区政府迫切需要思考和规划的问题。
   
根据《静安南京西路发展规划》，静安南京路将分为五大功能区，具体说来，即：石门路地区的信息传媒区、梅泰恒地区的时尚购物区、上海展览中心地区的宾馆会展区、静安寺地区的文化旅游区、协和城区的休闲娱乐区。
　　
要把南京西路建设成为国际购物标志性地区，则必然要引进更多的商业设施，这样做到底是会稀释消费能力，还是会形成更高的集聚效应？这是摆在上海静安区政府部门面前的一道思考题。
　　
静安区经委主任叶坚华对媒体表示，从政府的角度看，未来若干年如何把有价值的企业和品牌调整进来，把价值小或无价值的企业和品牌置换出去，是静安区占领并守住商业制高点的关键。
　　
同时，静安区正在不断地“腾楼换企”，把国内一些二线品牌置换到支马路上发展，从而使得陕西路高端品牌聚集的氛围日渐成型。此外，静安区现代商业商务的聚集度也在不断增加。据了解，“十一五”期间静安的商业商务楼宇面积还将增加200万平方米，加上现有的200万平方米，商业商务楼宇面积总量将达到400万平方米。
　　
而静安区副区长沈敏还坦言，除了硬环境方面的一些瓶颈外，在软环境建设方面更是有待提高，尤其是在人文等软环境方面。如何在三五年内改善软环境，提高软实力，正是静安区目前重点要考虑的问题。