捂地数年终于等到理想时机
如果不是香港新世界在２００６年年报中提起了“新世界花园二期项目”，位于浦西世博会会场西侧的这一大片空地，恐怕会被人忘记——２００７年春节前，香港新世界在２００６年年报中透露，２００７年即将启动这片位于浦西世博会会址附近的超大型住宅楼盘项目。而这一项目，距离新世界花园一期足足有５年时间之隔，这幅长期闲置的土地终于被提上开发日程。
无独有偶的是，一些中心城区“历史遗留地块”的启动逐步提速，从２００６年的襄阳路地块、恒基地产的南京西路６８８地块到最新的香港新世界花园，高端住宅市场和商业地产项目的运作进程更是加速跟进。在宏观调控风险面前，商业地产市场丰厚租金收入的前景预期以及强大市场需求的依旧，让这些港资巨头对上海地产市场充满信心，运筹帷幄。
公布时间：2007年初
项目名称：新世界花园
关键字：间隔5年
被称为集住宅、商业、写字楼及酒店为一体的大规模综合发展项目的“香港新世界花园”地块，坐落于浦西部分的世博会场的北侧。根据卢湾区规划局的官方网站披露的最新信息，该项目的规划具体范围大致是，南至龙华东路，北至中山南一路，东至制造局路，西至蒙自路东西两侧，总用地面积约１２．５万平方米——沿龙华东路与南面的江南造船厂旧址隔路相对，整个地块距世博会会场几步之遥。而且据透露，世博地铁站点就位于香港新世界花园的门口，单就这点而言，新世界花园项目堪称上海浦西最好的地段之一。
即便如此，这幅地块还是难逃长期搁置的问题。从一期到现在的二期，一放就是五年。
价格飙升
“这块空地圈起来有５、６年一直没有动过。”一位住在附近的老人告诉记者。卢湾区当地中介指出，香港新世界花园一期早于２００１年就交付使用，由两幢单独的高层住宅楼和办公楼组成，但在这之后的二期却迟迟未出。
而在这段期间内，上海的住宅房价却持续其疯狂上涨的势头——香港新世界花园一期开盘时，售价还不到６０００元／平方米左右，目前其住宅二手房的市场价格一般在１５０００－１８０００元／平方米左右。由于小区规模较小，房龄相对较老，位置又在内环以外，这一价格在同类地区并不高端。形成鲜明对比的是，浦西世博会址边唯一较程规模的耀江花园于２００６年１２月推出一幢住宅楼，参考价在２４８００元／平方米，目前几乎售罄，而耀江花园二手房市场价水平目前甚至高达３００００元／平方米左右。
可以预见，新世界花园二期一旦面世，相信其定位和规划将会比耀江花园更具有市场竞争力。不仅是市场环境占优势，新开工的二期的背景优势和规划优势也明显很多。无论从总量还是建筑形态上都比一期完善。据悉，二期项目的总建筑面积将达到约６４．２万平方米，住宅面积约３１．８万平方米，商业面积约３．１万平方米，写字楼面积约６．５万平方米，酒店面积为１．９万平方米，另有约２０．９万平方米的其他物业。此外，还将建设超高层酒店、商办建筑及地下超市等其他商业项目。
世博契机
更重要的是，当初新世界中国拿地建新世界花园一期房源时，世博会的选址尚未有定论。而现在２０１０年世博会已经不远，而上海楼市的高端住宅市场上，真正具有国际水平的高品质物业供应其实并不多，新世界在此时宣布兴建新世界花园二期，自然是最佳时机——新世界在公告中表示，“尽管中央政府全面推行新措施以打击市场投机活动及房地产泡沫，但上海住宅市场仍持续表现理想，市中心核心地段的豪宅单位具有长远的投资价值。”
链接
作为香港新世界在内地的房地产旗舰公司，新世界中国已在北京、上海、武汉、南京等１７个城市开发３７个物业项目。其２００６年年报中披露，新世界中国目前在上海的两个主要项目，一个正是上述终于进入实质启动阶段的上海香港新世界花园项目，另一个是中山西路附近的写字楼项目，而该项目也正在规划之中。
公布时间：2006年春
项目名称：新鸿基ＡＰＭ商城
关键字：搁置9年
其实追溯到２００６年源头，引领中心城区的地块新一轮“蠢蠢欲动”的是大名鼎鼎的、最终由新鸿基拿下的襄阳路地块。
正式地块名鲜为人知
很多人之前会诧异，颇具国际知名度的上海襄阳路市场仅是临时建筑。位于襄阳路、淮海路的襄阳路市场地块其实是徐汇区２８块闲置土地之一，正式名为“淮海中路３号地块”，迄今已闲置９年左右。据报道，早在１９９６年和１９９８年，香港万都集团通过批租形式获得占地面积４万平方米的该地块，用途为综合，原计划建造五星级酒店、办公楼、商铺、住宅等，是淮海路上的重点建设项目。但万都因资金问题，这一地块开发工作一直停滞不前。２０００年５月，ＡＰＥＣ会议即将在上海召开，考虑到大片市中心空地影响景观，于是部分周边服饰市场被搬迁至此，上海市及徐汇区有关部门决定由新上海国际商城投资建立临时的襄阳路市场。
虽然对于土地出让金和动拆迁费用等问题，香港万都一直和徐汇区政府进行旷日持久的谈判，但是到了２００５年６月，万都仍缺乏履行合同的能力，１０月万都收到最后通牒，“在当月底须缴清所欠资金，否则按相关规定予以罚款直至收回土地”。而襄阳路地块很有可能被转手开发。
多家企业觊觎
因为其优越的地理位置，襄阳路地块一直不乏觊觎者。知情人士透露，除新鸿基外，和黄、新世界及东方海外等都曾表示出过接手意向。
直至２００６年４月，万都将项目正式出售给香港新鸿基地产，成交总价３６亿元，楼板价可能在１．５万元／平方米。几经波折后，襄阳路地块的归属终于尘埃落定。而动拆迁结束后，香港地产巨头新鸿基地产将正式入驻，这将是其继浦东陆家嘴美食城地块后最大规模的内地投资项目。
ＡＰＭ规划
对于这一长期搁置的黄金地块，新鸿基地产上海有限公司方面表示，这一项目最快将在２００６年底启动开发，总投资额预计在６０亿元人民币以上，预计在２０１０年最终完工。而新鸿基将要打造的，是一个面积达２０万平方米的集ＡＰＭ商场、商务楼等于一体的时尚娱乐消费商业区。而所谓ＡＰＭ就是ＡＭ上午和ＰＭ下午的缩写，特色是超长时间营业。新鸿基在港开发的香港观塘的ＡＰＭ商场去年３月正式营业，短时间内就迅速成为香港年轻人的消费娱乐热点地区，是一大知名的成功典范。
链接
除了已经建成的中环广场和名仕苑，目前新鸿基在上海的主要项目是位于陆家嘴的上海国际金融中心。同时２００５年新鸿基竞得的浦东潍坊项目也在启动阶段，新鸿基将该物业定位为浦东最顶级高尚住宅，建造高级住宅及服务式住宅，将由２００９年起分两期完成。截至２００６年６月３０日，新鸿基在内地的土地储备约１８４万平方米，其中已完成的物业仅占１３％。而该集团在上海的尚未完成投资的土地储备大致达８００万平方尺，折合大约７４万平方米。
公布时间：2006年春
项目名称：恒基 688地块
关键字：一波三折
２００６年，拥有市中心三幅地块的香港恒基地产集团，在同一年之内高调宣布同时启动在上海持有的三大代表性地块——南京西路６８８号地块、南京东路１５５号地块以及恒丰路１３０号地块。其中６８８号地块及１５５号地块都由恒基独资自主开发。而在这三幅地块之中，波折最多、位置最优越的当属南京西路６８８号地块。
其实恒基地产集团对于６８８地块态度犹豫，险些放弃，不过最终还是在２００６年宣布完全拥有该地块的开发权，期间虽然几经波折最终还是坚定“修成正果”。
长期搁置
南京西路６８８地块位于静安黄金地段，面积达１０２５１平方米，靠近南京西路、吴江路，对面是上海电视台，在此处经营的租户生意红火，几乎没有空关的商铺。
早在１９９４年，恒基地产控股的上海恒成置业发展有限公司就通过土地批租拿到该地块。而上海恒成置业发展有限公司，实际由恒基地产旗下的香港恒基中国投资有限公司以下简称恒基中国和静安区工业总公司合资成立，其中恒基中国占有８５％的股份。在恒基中国２００４的年报中，能看到公司对南京西路６８８号地块的规划———“包括在一座三层高购物商场上兴建一幢２５层高住宅大厦以及一幢２５层高住宅／办公大楼”。但事实上，从批租到２００５年９月初这段长达将近１０年日子里，该地块开发被长期搁置。
考虑转手
直到２００５年９月５日，一则“南京西路６８８号”地块的转让信息出现在某中介机构网站上。信息显示，总面积约１０６６０平方米的这一地块，标价为人民币８．７３０５亿元。当时业内各种说法甚嚣尘上，还猜测与恒基的财务问题有关，而恒基方面确未有正面答复。不过，当时恒基中国的确表示正在与独立第三方就内地的一些项目公司转让事宜进行磋商，当时南京西路６８８号地块也位列其中。
消息传出之后，就在业内普遍认为转让地块已经定局之时，具体操作该事宜的中介方传出消息，称该地块的股东意见不合导致地块暂不转让。随后此事便被搁置。
独资开发
直到２００６年５月，恒基兆业地产在香港联交所发布正式公告宣布，将以约１．２９亿元从上海静安工业总公司手中收购静安南京西路６８８土地余下１５％的权益，从而将一切先前的传言事实尘埃落定——恒基地产将独资开发该地块。
恒基的公告声明表示，恒基董事认为收购事项能让该集团拥有恒成１００％权益，“从而全面控制土地的发展。由于土地位处黄金地段，集团有意于土地上开发顶级物业发展项目。预期静安区将在工程峻工后焕然一新，促使物业及土地的潜在价值进一步提升”。
答案不言而喻。经过一波三折之后，恒基地产非但没有转让地块，而且还加大了持有的程度。无疑，让恒基地产下定决心独资开发的一个重要原因是南京西路商用物业持续稳定的收益——南京西路办公空置率一般都在１－５％左右，大大低与７％的全市平均水平，租金报价基本在０．９５－１．５美元／平方米／天之间。在第一太平戴维斯物业发布报告中，２００６年一季度上海写字楼租金继续上涨约４％，而南京西路板块始终处于第一集团军。
链接
恒基地产进入内地已有２０年，在过去十年内，公司在内地投资约２００亿港元，主要用于商业地产开发。到２００６年６月份为止，恒基地产已储备了近２６０万平方米的土地，包括上海和北京的４０万平方米住宅用地和２０万平方米商业写字楼开发用地。最近，该公司开始向一些二线城市进军。恒基地产对外表示，２００６年半年内，恒基地产在内地的土地储备已达到数百万平方米。公司计划到２００７年第一季度，在内地的土地储备将达到１３００万平方米左右，并计划从２００８－２００９年，每年会有约１１１万平方米房源建成并销售。
公布时间：2006年夏
项目名称： 会德丰广场
关键字：八年
悄然动工
要不是本报记者的细心发现，会德丰广场的悄然动工可能还不为众人所知。２００６年夏天，在延安西路、华山路十字路口的西南一侧的工地上，悄然竖起了一幅写有“大上海会德丰广场项目经理部”字样的告示牌。这意味着，拿地多时的九龙仓终于正式启动了一个上海浦西极其引人瞩目的建设项目——会德丰广场。这距离１９９８年会德丰广场建设项目公司的成立，已经过去了８年。
“会德丰广场”的学名叫南京西路１７１７号，前者其实只是暂定名称。项目所处名副其实地属于静安寺的中心位置，堪称上海浦西的顶级地段——东面正对静安公园和越洋广场；东北对街是已新建的静安古寺及久光百货商厦；西侧是上海市少年宫；南侧则紧贴延安西路高架。
正是这样一幅黄金地块，在２００５年才迎来主体工程的地基开挖阶段，而靠近华山路的临街商铺还在拆除，直到２００６年，才正式全面建设。但是，作为项目公司的上海会德丰广场发展有限公司，早在１９９８年３月就注册——会德丰广场地块其实也已经圈起多年，一直没有动静。
时机未到
至于迟迟未动工的原因，曾有媒体报道，２００３年初，投资方香港九龙仓集团曾想开发“会德丰广场”这一地块，但当时南京西路东段的梅龙镇广场、中信泰富广场与恒隆广场形成的金三角初具规模，西段还未启动。考虑到土地成本、资金成本以及时机未到，该地块又被搁置了近２年。
虽然这一消息并未得到投资方香港九龙仓集团的证实，但一个显著的事实是，比起１９９８年写字楼金三角还未形成之时的静安寺，现在的静安寺已经是上海一等高端ＣＢＤ，甲级写字楼供不应求。高力国际数据表明，目前静安区现有的五幢甲级写字楼基本上都处于“满租”状态，平均空置率低于３％。静安寺地区具有强大的写字楼物业发展潜力和空间已经是不争的事实，而区域甲级写字楼的租金水平在２００６年间也是不断上扬。
在２００６年方才获得建设工程规划许可证的会德丰广场，建筑规模为１５．４万平方米，地块面积约１．３万平方米，将分为地上５９层和地下３层，预计于２００９年中竣工。作为投资商的九龙仓集团，也是基于写字楼的市场前景，将最初的引入“连卡佛”旗舰店的设想改变为以纯甲级写字楼为主的规划，并大大缩减了商业附属设施的面积，看来会德丰广场吃准了静安寺甲级写字楼的前景。
链接
会德丰是香港六大财团之一，由前“船王”包玉刚及家族经营，会德丰及会德丰地产的主要业务均为拥有房地产做发展和出租用途、物业代理及投资控股。会德丰投资控股的企业包括广为人知的九龙仓、时代广场、连卡佛、新电讯ＮＥＷＴ＆Ｔ、有线电视网络Ｉ－ＣＡＢＬＥ等，其业务遍及世界各地。
市场背景
政策压力指向“晒地”
无论是商业项目还是住宅项目，追溯上述这些地块的历史，都是源自上世纪９０年代中期的第一波“圈地热潮”，而且不约而同都是批租给实力雄厚的港资企业——为获取城建资金并启动经济发展，政府放低姿态，大举招商引资出让城市土地，一度将批地权限下放到区县。而因为这些港资企业具有丰厚的开发经验和资金实力，政府往往以低价促其进入开发。
但是，港资开发企业受开发习惯的影响，通常拿到地块之后都不急于开发，而作为长期储备静候良机。东南亚金融危机以及２００２年至２００４年间，上海市对于市中心的高层建筑的规划容积率标准有的“双增双减”政策，让之前设计的不少市中心项目都碰到了必须重新规划、重新审批的尴尬局面，许多地块也因此搁置。
而后宏观调控“国六条”中的一项新规，也适当推动了发展商开发地块的进程——满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权，对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满１年的，按闲置土地处置。尽管这些企业拿地按照当初合同，而“国六条”只是后来才出台，但是来自政府的压力也让开发商加速考虑这些地块的出路，客观上减少了“晒地”行为。
顶级商业项目供不应求
另一个真实的原因则是，市中心甲级写字楼的供应稀缺以及高端住宅的前景。否则这些精明的开发商又怎会牢牢将地块握在手中而不选择拱手相让呢？从恒基地产对于６８８地块的态度就可以瞥见这种心态。
明显的事实是，上述这些地块规划中大多是甲级写字楼，而且大都处于顶级写字楼聚集的顶级商圈。高力国际今年发布的一份报告称，上海甲级写字楼的租金已超过１美元，创下７年来的新高。今后几年里上海甲级写字楼每年的吸纳量将在２５万～２８万平方米；而２００６年全年，上海写字楼供给量只有２３万平方米，这一供求关系使写字楼空置率在去年第四季度降到了３－４％左右的低水平。这种需求和供给的不平衡也导致了租金和售价不断上升。尤其前三季度上海甲级办公楼的平均成交租金增长率都在１０％以上，全年售价的增速也在１０％以上——综观目前上海甲级写字楼的供求关系以及租金日益走高的局面，发展商们基于高企的出租率和高租金，从而竞相启动中心城区的商用项目。
高端住宅需求仍在
面对新一轮宏观调控，高端住宅项目的确不小影响，但即便在经受市场考验的同时，依旧有高端住宅项目出动，香港新世界花园二期就是典型的例子。
在限外政策发布之后，高端住宅的确受到冲击。一些中介机构纷纷表示，对境外人士购房做出的诸多限制可以说直接影响到高端住宅的销售。豪华公寓市场的市场基本低迷，到２００６年第四季度空置率增加到１９．１％，这一增幅直接导致租金比去年同期下降１２．１％，２００６年豪宅物业租金水平整体下降３．４％。
但与之形成反差的是，海外基金对于高端物业的热情却给真正高品质的豪宅带来光明前景——豪宅并非仅指让普通人难以企及的高价，更重要的是楼盘本身的品质。翠湖天地、陆家嘴中央公寓、华山夏都、漕河景苑、永新城，海外基金的对这些高端物业的收购热情也是给开发商的“定心丸”。无论是自己开发持有收取租金还是等待收购，高端住宅市场的发展渠道并不单一。
高力国际的报告显示，去年服务式公寓在繁荣的旅游市场以及受高端酒店缺乏影响的带动下，成为豪宅市场的一枝独秀，租金到２００６年第四季度增长到每月每平方米３３．９８美元，比去年同期增长７．８％。
尽管也有一些开发企业手头依旧压有一些住宅项目持保守态度，但是可以预见的是，随着上海的进一步开放，高端住宅的需求依旧存在，在高端物业市场愈发成熟的今天，处于市中心无法复制地段的高端住宅依旧具有前景。如同新世界的年报所称，“上海住宅市场仍持续表现理想，市中心核心地段的豪宅单位具有长远的投资价值。”想必这是依旧有发展商“知难而上”启动高端住宅开发的原因。
