4号公告昨答疑 热门地块受关注

昨日，４号公告各地块所在地的区房地局接受开发商答疑。记者了解到，虹口区的轨道交通１０号线四川北路站地块最为抢手，起始价将近５亿元，初始亩价超过２５００万元，有望创下今年土地出让的新高。

记者粗略统计，共有１０家左右企业领取标书，中信泰富、绿地、仁恒等知名开发企业悉数到场。不过，尽管区位优越，但轨道交通等门槛让开发商犹豫不定。

多家巨头现身答疑现场

虹口区轨道交通１０号线四川北路站地块，是今年土地公开出让中少见的中心城区用地。该地块位于四川北路以东、武进路以北、四川北路绿地以南，规划为商办。四川北路地块占地规模为１．３２６９万平方米，可建面积将近５．３万平方米，是十分难得的市中心优质地段。

工作人员告诉记者，共有１０家左右的企业领取了挂牌文件。昨日答疑会，中信泰富、仁恒、绿地等知名企业均到场。虽然同场接受答疑的还有一幅位于中内环间占地６１８８平方米的场中路地块，但关注焦点都集中在四川北路地块。

轨道交通成一大门坎

与２号公告中被热捧的长宁华新街道地块规模相仿，四川北路地块有轨道交通１０号线经过。据悉，占地１３２６９平方米的地块中，轨道交通施工用地将会超过７０００平方米，最早也要在２００７年底或者２００８年６月基本完成。虽然临近轨道有助于提高后期不动产的资产含金量，但在开发阶段却大大增加了项目操作的不确定性和难度。

“根据出让协议，动工后２４个月内必须竣工，如果工程进度和轨道交通无法协调，那么可能操作起来很困难。”很多开发商表示。另外，轨道交通一些基础设施的建设费用哪些由开发商承担目前也未有定论，“据我所知这种成本很高，很可能会推高楼板价。”曾经操作过轨道交通施工的上海瑞明置业有限公司的卢剑华先生表示。

单价将超长宁地块

“２００５年拍卖的四川北路４街坊１０８号地块占地面积是４号公告中四川北路地块的一倍左右，最后以１１．４亿元拍下，当时平均每亩地价为２８５０万元／亩，若按照内环以内的商业建筑容积率４计算，该地块的楼板价在１０６３９元／平方米。”易居研究院的分析师孟音举例分析。

目前，四川北路地块周边在售写字楼项目海泰时代大厦均价在２．２万元～２．３万元／平方米。“虽然两幅地块位置、大小不一，但是比较周边在售项目，四川北路地块价格上升空间较大。”另外，伴随四川北路旧房动迁的加速，整个商业中心的规划速度将会加快，也是该地块另一大利好因素。

据透露，虹口四川北路口地块挂牌起始价约为４．９８亿元，如果该价格属实，记者以占地面积１．３２６９平方米计算，每亩起始单价超过２５００万元左右，以容积率４计算，起始楼板价在９３８２元／平方米，单价肯定超出长宁地块。

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普陀长风生态商务区３Ａ地块也是本次４号公告出让规划中的热点。该地块占地２．５７２平方米，容积率２．５，规划为商办，昨日也有复地、正阳、上海政达建设、东渡国际等企业前来探询。记者观察，这些开发商对于长风生态区地块的规划十分关心，对于拆迁问题询问再三，而政府方面则表态不建议建设为酒店公寓。