徐汇区免租优惠 成功挽留 税收大户
２００６年６月３０日，位于徐汇区淮海中路的襄阳市场正式撤消，撤消后原市场内店家的去留，一度成为众人关注的话题。据记者最新了解到的数据显示，原襄阳市场８００余家店铺的去留到目前基本已尘埃落定。据襄阳市场管理公司提供的数据显示，襄阳市场原有店铺８８１家，其中４０％已分流到七浦路和浦东亚太盛汇，另６０％跟随原班管理人员落户徐汇龙华服饰礼品市场。目前，龙华服饰礼品市场尚未成熟，为了挽留住这批税收大户，使新市场兴旺起来，上海龙华服饰礼品市场经营管理有限公司给出了诸多优惠措施。
肥水不外流
徐汇区力挽税收大户
相关资料表明，鼎盛时期的襄阳路市场，日均客流逾５万人次，如遇节假日更是达１２万人次，每天接待外国游客３０００人次以上。市场内的８７９家商铺每年的营业额达到５亿元，上缴税收２０００多万元。自从襄阳市场将被撤销的消息不胫而走，七浦路和亚太盛汇这两个老百姓心目中最有可能接纳襄阳市场商户的市场租金便开始攀升。
七浦路服饰城旺盛的人气，已家喻户晓。地铁商城具有聚集人气的“天然”作用，这是亚太盛汇的优势，随着浦东新建住宅的陆续交房，亚太盛汇的人气还将进一步上升。面对各有优势的竞争对手，徐汇区政府该如何挽留这批税收大户？
为聚人气兴建配套
龙华服饰礼品市场位于徐汇区龙华路、华容路，距离轨道交通３号线龙漕路站步行距离１０分钟左右。项目一期建筑面积为１１０００平方米，共有商铺６００余家，目前已开张两个半月；二期建筑面积１７００平方米，新增１００个摊位，现仍是在建状态。记者在走访中发现，龙华路周边在建和改造项目较多，环境欠佳，马路上重型卡车来往，时常沙尘漫天，路边行人也都是匆匆而过。目前来说，并无休闲消费的氛围。
据了解，襄阳市场是徐汇区的税收大户之一，区政府对这一项目较为重视，区领导也曾多次到现场视察项目进展情况。为聚集人气，区政府在龙华路、华容路周边规划了２０个店铺的小吃街和１００个车位的停车场，作为龙华服饰礼品市场的相关配套。据介绍，这些配套项目将在今年上半年完工并投入使用。“为了增加周边的步行购物氛围，我们已向政府申请了更改部分公交车的线路和起始站点，正在等待回复。”
免租金扶持新市场
据了解，位于浦东亚太盛汇的亚太新阳服饰礼品市场开张，４８７间商铺也有约７０％来自于原襄阳路市场的店主。目前，这一襄阳路市场的另一个分流点日均租金约１０元／平方米／天，而虽说七浦路的人气令商家垂涎，不过其过高的租金，也是部分襄阳市场商家止步的原因之一——目前市场内平均租金在３０－４０元／平方米／天。相较之下，龙华服饰礼品市场的租金价格要便宜得多，约在７－８元／平方米／天。
虽说外籍老客户很给面子，常来捧场，但店家入驻龙华服饰礼品市场后的营业额，显然难敌当初襄阳市场那般辉煌。“说实话，龙华这里的地段是肯定没办法跟襄阳路比的，我们目前只能采取优惠扶持的策略。”上海龙华服饰礼品市场经营管理有限公司办公室主任韦金国向记者介绍，目前项目内的店家均是自愿入驻。为了扶持市场步入正常轨道，管理方采取了一些优惠措施。“市场内３２３家是当初华亭路的商家，这部分店家均免一年半租金；另有ＡＰＥＣ会议时搬迁到襄阳路的沿街商铺７４家，这部分店家免一年租金。”韦金国说，其他店家的日租金也都不高。另外，在龙华服饰礼品市场开张之前，政府还给予半年无法开张的店家一定奖励。
据了解，原襄阳市场的店铺价格已被炒到虚高的程度，１０平方米一家店铺年租金由３０万－５０万元不等，而目前的优惠政策，可以为大部分店家一年省下好几十万的租金。既然成本降低了，短期内营业额的缩水，店家们表示也能够接受。
防止炒铺只租不售
据悉，七浦路的兴旺服饰城、兴旺国际服饰城等业主大多是浙江投资客，两三年前，大批的浙江客户组团购买了多套铺面，如今，售价从三年前的３万余元不知不觉中翻了六七倍。目前，一楼１２平方米铺面年租金１８万元左右，位置相对较好的年租金在２３万元左右。在投资热浪中，新七浦服装市场成为其中租金最贵的之一。
据悉，目前出租率１００％以经营牛仔类服饰为主的一楼，一间只有６．３平方米的铺面年租金达１６万元左右。而当初襄阳市场的天价租金，也是由于恶性炒作，每年的店租都在成倍上涨：２００２年两家店铺的年租金２０多万元，一年后就是５０万元，到２００４年涨到８０多万元。据说几年前在襄阳路租了五六个店铺经营的温州老板，可以赚到１０００多万元。
为了避免恶炒商铺的现象发生，龙华服饰礼品市场管理方决定这批耗资千万的商铺只租不售。韦金国表示，这么做，一方面，为了使整个市场的发展健康进行；另一方面，有了管理襄阳市场的经验，管理方认为日后的租金回报将会十分丰厚，因此并不考虑出售。“因为政府十分支持，我们相信未来市场内的租金收入会每年递增，所以１年到１年半的免租对我们的损失并不会很大。”
名气等于人气
各市场争夺“襄阳”名号
自从襄阳市场撤销之后，沪上各大服饰礼品城或明或暗地都开始放出“襄阳市场店家落户此地”的消息，目前记者所知这些商场包括浦东亚太盛汇、徐汇龙华服饰礼品市场、南京西路淘宝城、城隍庙、闸北七铺路和淮海路的佳成商厦，另外，在零星有一些名不见经传的小市场中也有自称“原襄阳市场”的商户。事实上，记者在走访中发现，原襄阳市场商户的转移非常集中，只有极其个别散户脱离了“大部队”。而襄阳市场商户的真正集阵营地仅有两处——徐汇的龙华服饰礼品市场和浦东亚太盛汇的新阳服饰礼品市场。不过各家商户也是“嫁鸡随鸡”地拼命为自己的市场招揽生意。
·龙华服饰礼品市场——
“我们全都是襄阳市场搬过来的”
龙华服饰礼品市场虽靠近３号线和７号线两条轨道交通的站点，但目前周边的其他配套却不尽如人意，人气也不旺，基本以外籍人士为主。不过随着餐饮和交通配套的完善，市场发展潜力还是值得期待。
“其他市场有一些原襄阳市场的，不过我们这里全部都是襄阳市场转过来的，你打１１４找襄阳市场，他们告诉你的地址也是这里。”当记者问及龙华服饰礼品市场１Ｆ－２６９的老板宛先生，为何没有去交通和配套均较成熟的亚太盛汇及人气鼎盛的七浦路时，他表示，原襄阳市场近６００户商家均转移至此，在宣传和人气带动上比较有优势，另外，起租低廉和停业期间的优惠措施，也是选择此地的主要原因之一。记者随机走访的１０余家店铺中，老板几乎是众口一词地表示“我们这里全都是襄阳市场搬过来的。”
记者发现，龙华服饰礼品市场内，许多商家挂出的店名下面都会附注“原襄阳市场Ｘ区Ｘ号”，方便老客户寻找。另外，许多商家的名片上，也注明了“原襄阳市场整体搬迁龙华市场”的字样。
由于人流稀少，店家们或是聊天，或是自顾自看股市行情。不过这并没有打击到他们对市场的信心，“你不知道，襄阳市场这么好的黄金地段，刚开的时候是出了名的‘飞机跑道’，一天才来几百个人，这里一天的人流量至少要上千的。”市场内２楼一家“老华亭休闲岛”的老板娘表示，大多数商户看好这个市场的发展。
·亚太盛汇——
“他们租不到新阳的店铺才去的别地儿”
记者乘坐轨道交通２号线到达上海科技馆站，未出站便看到了与地铁站相连的“浦东亚太新阳服饰礼品市场”。从地理位置来看，新阳的优势十分明显，基于交通利好，地铁站能够聚集大量人气。而随着站点周边新建住宅、办公物业的落成及增加，也将不断为市场注入新的人气。但从现场的情况来看，似乎目前为止这些利好都没有发挥到最大的作用。虽说是双休日，但市场内并无客流拥挤的盛况，而只有一些零星的年轻人在闲逛购物，另外，还有一部分外籍人士前来淘货。
“这里店面少，租金也不高，我们以前那批华亭路（后搬迁至襄阳路）的老店家都在这里。不过有些人（襄阳路店家）没租到店面，就只能去别的地方了。”亚太新阳服饰礼品市场内一家“博华服饰行”的老板娘告诉记者，该店原在襄阳路服饰市场Ｂ区，后襄阳市场撤销，她较为看好亚太新阳的市场前景，便搬来此地，而其妹妹开的分店，便设在南京西路的淘宝城。“我们这里４００多家商铺都是襄阳市场来的。”记者又随机走访了多家店铺，其中７０％称自己是襄阳市场搬迁至此，另有２０％表示并非原襄阳市场商户。不过凡是襄阳市场转移至此的商户，都会称“生意好的几家都在这里”，或是“这里都是规模比较大的店铺，去别地儿的都是小店家。”——强调襄阳市场的龙头商户均聚集于此。
另外，据一些原襄阳路的店主们介绍，“刚搬来时这里的房租比较低廉，租金加物业费１０元／平方米／天，以后可能会调整价格。这个价格和上海其他商圈的小商品市场相比，还是有一定吸引力。”
记者获取的资料显示，亚太新阳服饰礼品市场中４００余家店铺中，有２００余户商家来自原襄阳市场。不过，原襄阳市场的商户有近９００家。数据证实，龙华服饰礼品市场是襄阳市场商户的最大转移阵地。
·其他市场——连锁亚太、龙华
综合从亚太新阳和龙华服饰礼品市场中店家的说法，位于南京西路淘宝城、城隍庙、佳成服饰礼品市场和七浦路市场中所谓原襄阳市场的商家，应大多以连锁店的形式开张。据此，记者专程走访了其中几个市场。
据了解，相比原襄阳路服饰市场２０元左右／平方米／天的租金，淘宝城铺面商铺的日租金价格仅为１２元／平方米／天，二楼、三楼商场则更低。虽然租金不高，地里位置也十分优越，但有商铺空关纪录的淘宝城经营难度较高，需要长时间经营品牌、培育人气。记者在淘宝城发现，由于看好南京西路的地理位置，有少量襄阳路市场商户也转移至此，多为亚太新阳里店家的“姐妹连锁”。
据传，七浦路圣和圣广场是有关管理部门安排的五大备选地址之一。相关报道指出，据圣和圣广场公司招商部人员介绍，去年１０月份已有数家原襄阳路的店铺已与广场签约，但是具体数量不是很多。此外，商圈中的联富女装精品市场，也吸引到一些襄阳路的店铺签约。但记者在七浦路随机拜访的几户均非原襄阳市场的商户，“这么大个市场，总有几家吧。”一位店家表示，由于七浦路服饰城规模过于庞大，要知道哪一家是襄阳市场转移过来的并不容易。调查中，记者也发现，其他的一些备选地如城隍庙和豫园福民街小商品市场，几乎没有吸引原襄阳路的小店入驻。
相关链接
龙华市场管理方：不愿多提“襄阳”
艰难转型 引进知名品牌
原襄阳路市场在撤销之前，曾一度因知识产权问题而被舆论推上风口浪尖。龙华服饰礼品市场经营管理有限公司方面表示，希望襄阳路市场“重生”后，能通过管理方的努力，使龙华服饰礼品市场在消费者心目中营造一个健康合法的形象。
“签租赁合同的时候，商户需要签一个诚信经营书，根据合同，商户不能售假，两次被查就会被清退出市场。”上海龙华服饰礼品市场经营管理有限公司办公室主任韦金国出示了相关合同，合同显示，如两次被工商查处，将被取消经营资格，收回商铺。另外，市场内还广播、张贴了上海市工商局印发的４０种知名品牌商品禁售标记。
不过，没了假名牌，“原襄阳路市场商户”的名号是否还会对顾客产生吸引力？韦金国表示，新市场并不想把襄阳路作为卖点，“希望老商户们能丢弃售假的思维方式，以经营自主品牌和代理品牌为主。”为此，管理方将把二期项目的招商重点，放在具有一定知名度品牌的商户上。这是我们转型的一个重点，招商将在３月份全面展开。”
记者发现，除了不能售假，合同中还规定，租客转租商铺，必须经过管理方同意，并需前往区工商部门办理相关执照。韦金国称，这一条是为了规范租赁市场的价格，降低租客疯炒商铺的可能性。
外籍老客户暂撑场面
记者在现场看到，市场内客流稀少，进店的大部分为原襄阳市场店家的老客户，以外籍人士为主。这部分客户均是有备而来，一个个都提着大拉杆箱，目标性十分明确。“你看，这台电脑是我的日本客人帮我带过来的，可便宜了。”市场内一位贡老板正在用客户带给她的手提电脑看着股市行情。实际上，店家与客户之间交情颇深的并非仅这一家，可见龙华服饰城人气虽少，这部分客源还是比较稳定。
“另外还有一批客源是旅游团，一些外籍游客会慕‘襄阳路’之名而来。”韦金国告诉记者，市场开张两个半月以来，已接待了１８０余个境外旅游团。
“平常的日均人流量大概在２０００人次左右，节假日更多一些，这个数字比起襄阳路市场刚开始做的时候要好多了。”韦金国介绍，襄阳路市场刚起步的时候，生意极为清淡，是名副其实的“飞机跑道”，日均人流量最高不过几百人，后因华亭服饰街搬迁，才为襄阳路市场带来商机。相较之下，龙华服饰礼品市场的起步较为顺利。
襄阳路服饰礼品城历史
１９９６年前，襄阳路地块是徐汇区２８块闲置土地之一。１９９６年和１９９８年，香港万都集团通过批租形式获得面积４万平方米的该地块，原计划建造五星级酒店以及办公楼、商铺和高档住宅，但因资金不足，一直无力开发这一黄金地块。
２０００年５月，上海市决定由新上海国际商城投资建立临时的襄阳路市场。据了解，襄阳路市场起步于２０００年，当时，邻近的华亭路服饰市场正式拆除后，一些商贩便迁址于襄阳路市场营业。华亭路市场创业１６年形成一定经营规模，每天客流达１０万人次。华亭路商家的入驻，为襄阳市场带来不少人气。另外，部分不法商贩便销售假冒路易威登、爱马仕、香奈儿、普拉达等知名商标的商品。一些做工考究，足以以假乱真，“假冒而不伪劣”的世界顶级品牌，使得承受不起名牌商品价格的中外消费人群纷纷涌入。
襄阳服饰礼品市场于２０００年５月正式开业，由新上海国际商城发展有限公司主办，市场占地２．４万平方米，商铺８７９家。襄阳市场经营之初，最高日客流量仅几百人，生意颇为清淡。后华亭路服饰城搬迁至襄阳路，带来了大量客源，２００５年，市场日均客流已达５万人次，周末可达１０万人次。因出售假冒世界顶级品牌商品的现象较为严重，成为２００５年年底中美知识产权高层圆桌年会的讨论焦点之一。
２００６年２月１６日，上海市徐汇区房屋土地管理局发布公告称，到２００６年５月３１日前，陕西南路３０４号至３３８号的双号，以及淮海中路９５５号至９７９号、９６７弄、９８１弄、９８３号、９８７弄的房屋将全部拆迁。这样，淮海中路以南陕西南路以西、南昌路以北沿街商店和一大片古老里弄都将不复存在。新鸿基以成交价约３６亿元人民币价格从原业主香港万都手中收购了襄阳路市场地块。随着该地块易主，在这一地块建造五星级酒店、办公楼和商铺的原计划可能也将随之改变成ＡＰＭ商场。
