中心地块面临爆发性上涨

商铺专家认为，上海商业地产的发展主要分为三个阶段：第一个阶段为２０００年以前，业界称之为“商铺地产”阶段；第二个阶段为２０００年－２００５年，业界称之为“商业＋地产”简单叠加阶段；第三个阶段为２００６年开始的新阶段，业界称之为“商业地产价值融合提升”阶段。

只租不售是理性的表现
  
随着商业地产发展到“价值融合提升”阶段，今年的上海地产出现了许多新的变化。首先，地产商与零售商关系比以往更为紧密，角色互相交融。地产商与零售商是商业地产领域中最主要的两个主体，他们之间的紧密合作与角色交融是商业地产项目成功的基石。
   
“只租不售”的新型营销模式也已经渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则。只租不售体现了商业地产项目回归商业自身内在规律和价值，体现了长期获利的思想，与第二阶段中以销售商铺短期获利为主要目标的思想完全不同，是行业成熟的具体表现。
   
在今年的地产界，“做对程序”成为行业的流行语。据了解，与以往相比，今年地产界更注重实际性和可操作性。在开发过程中，许多地产商开始根据深入有效的市场研究作出合理的定位和业态规划，并且在项目定位探讨阶段接洽目标商家，来验证初步定位和业态规划是否成立；在招商过程中，开发商将主力店招商摆在首要位置，确定主力店后再进行全面招商。另外，越来越注重可操作性和实际性也是今年地产业的一个可喜变化，许多商业地产项目运作一开始就有专业经营管理团队介入，共同探讨定位、业态规划、招商、租金水平以及经营管理等。

中心地块核心水准面临爆发性上涨
   
以钻石级地块南京路商圈为例，最近开始大刀阔斧地进行了新一轮的改造。而改造的重点均在一些与整体商业水平不符的商业项目上。
   
位于上海市南京西路、新昌路交叉口，总建筑面积为８０００平方米的廖创兴金融中心预计今年３月份竣工，总投资约５亿元，建成后将成为３７层５Ａ智能大厦。该项目于去年第一季度启动招商并计划于今年７月开始营业，目前已受到大量潜在客户的关注。其中包括保时捷已初定在该项目的一楼开设第一家旗舰店，而来自德国的知名家具厂商Ｂｕｌｔｈａｕｐ’ｓ也有意在项目的二楼设立展示中心。同时，该项目的三至四层计划引进餐饮、娱乐及休闲生活体验类型的租户，以满足周边已具一定规模，并在不断扩大的办公商务人群的需求。
   
位于南京东路、福建中路路口的圣德娜商厦近日将再度关门歇业，而据悉这次第四次“变脸”是为了把该商厦打造为一个专业商厦。如果对比和它相邻的目前已经试营业的宏伊广场，其地下１层至裙楼７层定位为高档时尚购物和休闲餐饮中心，那么圣德娜的将来也可能发展成为以餐饮、商务为主的高档商业项目。
   
这对于南京路商圈目前有价无市的金铺现象可以起到再次提升整体价格的引领作用。戴德良行的工商铺部专家表示，２００７年中心区域商铺的定位和价位都会再次有爆发性的上涨。而新进推出的商铺资源就是带动租金整体上扬的动力。