上海的商业历经数十年的发展，国际化大都市的商业格局已逐渐形成，在这段发展过程中，有许多经过时间论证的东西值得投资者关注。
   
下面让我们先回顾一下上海商业自１９９５年以来的一些演变，从中可以得到一些有益的启示，以便在今后的投资可以加以运用。

不同层级商业中心租金
   
商业地产的收入可以体现在两块，一、物业自身的升值收益，二、租金收益，最能直观地反映出商用物业增幅情况的即是商铺的租金收益。
   
１９９５年以来形成的新的不同层级商业中心租金数据对比（详见下表）：
   
启示一：商圈成熟是商铺租金上涨原动力
   
真实案例：一位家具连锁业的老板在上世纪末的几年里，曾经多次与笔者探讨“投资上海商铺的未来前景”，当时所达成的共识就是，上海商铺的前景看好！于是这位董事长极具慧眼地以人民币９０００多元／平方米的单价，一举买下了控江路、鞍山路４０００多平方米的底楼商铺，随着商圈的成熟，出租单价已由当时的６－８元／ｍ２／天提高到目前的１２－１５元／ｍ２／天，于是就有人出价３万多元／ｍ２的价格收购这些商铺，这无疑体现出——“租金收入是引发一切商用地产交易的动源”。
   
启示二：社区商业中心涨幅居前
   
社区商铺类似于股票中的低价潜力股，一旦其成为区域的商业中心后，租金的涨幅极其可观。以古北商铺为例（２００６年８月２８日商报文章“发现财富新规律”），其已成为古北地区的区域商业中心，银行、餐厅等比比皆是，商家的生意都非常红火，租金自然一路上涨——区域商业中心的商铺租金是一般商铺租金的数倍。