两年的宏观调控使上海的住宅价格欲涨无力，令大量资本转投商业地产项目，导致2006年上海楼市“冰火两重天”的现象。一方面，住宅市场经过2005年的大幅调整，价格趋于稳定；另一方面，写字楼租金却屡创历史新高。商铺方面的隐患则更为突出，2006年供应量达到人均近2平方米，较香港高出0.8平方米，接近一倍之多，过剩迹象明显。

专家预测，由于上海商铺后续供应量庞大和需求量持续萎缩，未来上海商铺或进入长达五年的颓势期。

来自上海中原地产商业部副总监的数据显示，上海2005年宏观调控的重点是住宅项目，这使大量资本涌入商业地产领域。在此因素下，今年大批商业项目入市，仅在普陀的曹安区域，就有曹安国际商城、曹安电子商城、曹安鞋帽城等六个超亿元的大型项目开盘。

身为上海商业地产专家的清华大学客座教授姜新国表示，目前上海市部分地区的商业地产建设量已经远远超出了地区人口导入的速度。在今年第三季度上海房地产市场研究报告中，全市优质零售物业的空置率上升了1.1个百分点至6.4%。“目前空置率最高的地方是松江区域。由于大量商铺无法售出，销售价格还无法显现。此区可租赁商铺面积约两百万平方米，但目前几乎一半租不出去。”

据不完全统计，去年海外机构投资者大宗收购上海地产项目已超过九笔，总额约五十亿元，这还不包括更多的中小境外的投资资本。中原方面称，在上海境外资本有3成是投到商业地产项目，去年7月出台的限外政策阻止了此类资本的进入，导致了商业地产需求量萎缩，从另一方面加剧了上海商业地产项目的供大于求。

但在商业地产过剩和空置率上升的情况下，上海市仍然大量推出商业用地。去年11月，上海市房地资源局挂出3号经营性土地出让公告，本次上海市共推出17幅地块中，除2块纯住宅用地外，其余的15幅土地都含有商业部分，更有7幅为商业用地。

姜新国指出，目前上海市商铺总量高达3500万平方米，按照上海市人口计算，约合人均2平方米，但在商业更为发达的香港，人均才达到1.2平米。较目前水平，上海人均商铺占有量高出香港0.8平方米。按照目前的发展态势，上海商业地产已出现严重过剩。“未来五年内，商铺租金会长期进入持续下跌态势。”姜新国说。