“开发商要逆向思维，在销售商铺之前，要替商家和产权人多考虑考虑，要有社会责任感，不能盲目地全部销售。”

“单体分割的产权式商业物业虽然命运多舛，但毕竟还不至于宣判死刑，关键是开发商肯不肯投入资源回收经营管理权。”

许军，中国商业地产资深实战专家。毕业于华南理工大学工商管理学院美国加州大学mba，现任智尊商业地产顾问机构总裁。另长期担任北京大学房地产研究所上海威斯顿不动产管理学院商业地产专业的客座教授。

许军先生耕耘于商业地产领域已达15年之久，参与并主持过70多个项目的运作。先后服务于和记黄埔、中国海外集团、香港晨兴集团、香港新世界集团、新加坡凯德置地集团、台湾皇冠集团、万科集团、中海集团等数十家知名企业。

重生源自重造

对于已经陷入困局的分割销售的商业项目，往往面临着无法进行统一定位、统一招商、统一管理的局面。对于一个大型商业项目而言，在这样的情况下，项目经营的难度可想而知。那么有没有什么实效的举措，来解开这样的困局呢?

面对这个问题，许军沉思片刻后向我们讲述了一件往事。

1999年到重庆出差的许军，正巧遇到一商场正在销售商铺，在与开发商老板交换名片后，许总建议开发商不能采用“一卖了之”的办法，后期的统一运营管理才是成功的保障，但当时并未受到认同。半年后，许军接到这家开发商的电话表示，希望他能过来力挽狂澜。事实上他的方案很简单也很实在，由开发商投入千万资金收回部分核心商铺的经营权，重新项目定位，引入主力店，并投入大量资金进行广告宣传，重新包装，终使该商业项目起死回生。

“这是一个典型的商铺销售后经营管理不善，开发商为了自身的品牌形象，被迫花了大量的资金收回经营权重新运作的案例。出售产权商铺的后果直接导致经营权、管理权、产权三权分离，挽救这样的项目，只有收回经营权，重新定位、招商，项目才有‘重生’的可能。”

“商业地产成功的必备条件之一就是：经营权一定要在开发商手中”。然而对于没有合理规划已经分割出售的商业项目，重生必须源自重造，而对于开发商来说往往是代价沉重。然而除此之外，也别无他法。在没有办法保证经营权的前提之下，定位、招商、管理也都只是空谈。