综观北京商业地产，朝青商业淤了，望京商业淤了，南三环商业也饱和了，商业纷出的百子湾也面临着商业地产的压力，京城四方的商业地产呈现前所未有的热闹场面，各大板块的商业都呈饱和趋势。

二手商铺在营业税及股票市场的冲击和新铺纷出的压力下备受冷落，中大恒基市场部统计，本月二手商铺市场成交量比上月下降了21.5%，成交价格下降了3.2%，供应量上涨了31%，但是需求则下降了16.5%，需求的下降使土地增值税等基本由卖方支付。

■现象 火了股票冷了地产

戴德梁行商业专家表示：“当前北京商业地产的供应主要集中在一些传统商圈，很多新兴社区的商业配套还处于萌芽状态，培育市场需要很长时间，而且现在很多商铺的价值已经被市场高估，投资的比例远远高于普通住宅。”

“受杠杆作用的影响，火了股票冷了地产。”一位资深证券分析师告诉记者：“股票市场的升温吸引了很多投资者的目光，必然使二手商铺趋冷。加上大量重复商铺将在近几年上市，必将释放二手商铺的获利空间，土地增值税的开始征收更是预示着政府调控的导向。”

■原因 买家“喜新厌旧”

今年的“金九银十”间北京有近百个新项目入住，给市场带来了很多的新商铺，供应量增加使原来很多有意向投资商铺的消费者开始“喜新厌旧”，把目光转向新铺。

另外，股票市场的火热也给二手商铺也带来不小的冲击。在石化、金融、汽车板块的轮班带领下，大盘再度向历史高点发起冲击，上证指数已经击穿历史高位2245点，而且还在继续上升，而地产投资因为多次加息、加税，以二手商铺为例，营业税、个税、土地增值税、契税等交易的成本已经超过10%，二手商铺获利的前景已经不看好。

■建议 二手商铺投资四原则

1.在投资二手商铺时，应该以投资回报率作为首选因素；

2.与自身的资金实力、投资理念相结合，在购买的时候尽量多利用各种关系调查目前邻近铺面的投资回报；

3.要注意周围待建交通的情况，有时候一条路的开通将使一片地区的二手商铺获得很大的发展；

4.调查市场的容量，要考查其所在区域是否有足够的商业配套支撑、商铺或底商是否有明确的核心定位并与消费群体相符、社区载体的消费需求与社区商铺的定位是否一致。