戴炽义 北京国际玩具城 常务副总经理

商业地产升值潜力大

2007年下半年，300万平方米的商业地产放量，和我们的业态不冲突。因为我们是做玩具，这一块在商业地产中所占的比重比较小，在争抢资源方面不是很明显。

300万平方米的商业地产入市，关键是要看市场的接受程度。比如说，看它是否迎合市场的需要，如果是同质化竞争，稀释了原来的商业地产份额，那么注定会很难做。

北京商业地产的增值潜力有多大？我认为相当大！在南方商业发达城市如广州、深圳，住宅与商业地产在价格上的比例基本上是1：5，而北京目前的价格比例是1：1.5，这说明北京商业地产的升值潜力非常大，其真正价值还没有表现出来。

目前，北京的商业地产因为受到种种限制措施，受政策因素的影响比较多，所以其市场价值被低估。

如何平衡开发商、投资者、经营者三方之间的关系，解决矛盾，做到共赢？我觉得最根本、最有效的就是抓好商业地产的管理，让商场、商户、投资者都能赚到钱。

一个新的商业地产项目，未来存在着许多不确定因素。在这个时候，开发商要给投资者、经营者留出足够的利润空间，帮助其度过养商期。

作为投资者，在养商期要心态平和，眼光放长远一些，先要放水养鱼，理性地制定一个合理的租金价格。宽松的环境、好的生存方式，这样才会有下一步的利润增长空间。

如果一开业就想收回投资，租金高得让经营者没法生存下去，那么就不会顺利度过养商期，这个商业地产项目的繁荣只会遥遥无期。

徐永健 富力地产商业运营中心总经理

商业地产需要时间培养

住宅和商业地产完全是两个经营形态不一样的产品，住宅是很单一的，不需要一个商业的氛围，只是消费者单一的消费需求。在商业地产这一块，我们以往成熟的商业，像北京的王府井、广州的北京路，其实都是经过一个漫长的阶段，少的十几年，长的几十年累积出来的一个商业。

现在的商业地产，怎样把以往通过几十年累积出来的商业，在三到五年之内达到这个目标？在整个经营形态方面，开发商一开始就要把心态调整好。商业地产这一块，是需要时间去培养的，不像住宅，可能开挖、封顶时就讲回报了。在商业地产这一块，就算你封顶了以后，可能未来三五年还是一个投入期，所以要有充分的心理准备。

我们先从市场需要什么东西去做一个定位，而不是我们很主观地想要去干一个什么东西。开发商的主观意识应该更加符合市场的需求。市场需要什么，我们去整合商家来经营，这才是经营商业地产的理念，而不是单纯我要打造一个什么商业街。 

针对下半年商业地产供应量比较大的市场压力。徐永健认为对商铺商业来讲，影响不会太大。不同区域的商业需求不同，不能一概而论。对于写字楼来说可能压力会大一些，消化会有困难。同时，他认为，对于中国来讲，商业地产仍没有达到饱和，升值空间还会很大。

开发商之前要做规划，社区及配套等设施要完善。另外，开发商需要摆好心态，本着开发商与投资者、经营者共赢的心态去做，以长期经营的思想来经营。

陈莉 天美时尚名店营销总监

不能只追求回报率

天美时尚名店10月就要开业了，这个以“淘时尚”为特色的新街口商街，会给北京的“时尚淘客”带来什么样的感受呢？前天，记者采访了天美时尚名店营销总监陈莉，在她的介绍下，记者了解了这个新街口淘店街区的几大卖点。

“和佳艺时尚、雅秀等商业比起来，我们更侧重于环境、服务以及整体的商业规划。”电话里，天美时尚名店营销总监陈莉把这个新街口商街说得有声有色，让记者直接产生了体验一把的计划。

1999年就在安徽做商业地产的陈莉说话不急不缓，听上去很了解商业的“守”道。“去年10月，我来到北京，我们公司进军北京直指商业地产，也算是有备而来。”陈莉谈起商业地产，来了兴致：“规划加管理是商业地产运作中比较重要的环节，我们操盘的商业即使卖出去了也不会放手。”

“不是每个开发商都只追求投资回报率。”陈莉坦率地告诉记者：“开业只是培养期，我们会不断运用我们已有的经验来使这个商业活起来，人气聚起来。”

新铺难求的新街口，地铁直达，均价2800元/平方米，这样的商业自然让很多人产生了购买冲动。下面，我们到天美时尚名店走一走。“我们在硬件上面给消费者提供具有人性化、趣味化的购物场所和环境。在软件上面，我们对这个项目进行统一的招商，统一的管理，统一的推广。”
陈莉告诉记者：“所以在这个项目上，我们把它打造成一个北京淘货族，现在购买都说是淘货族非常理想的购物天堂。”

黄玺庆 北京万年长兴置业公司总经理

中小开发商的新出路

商业地产是一个热门的话题，从2003年开始火爆，但一直是有效供应不足。比如开发商所提供的商业空间投资者不需要，或投资者想要的商业空间，开发商提供不出来。相对来说是供大于求，开发量加大了，但真实需求不多，从而导致有效供应不足。

有些开发商认为，随着住宅项目的供不应求及消费能力的提高，商业需求也不断加大，所以大量地开发。但事实不是这样，人的住宅需求与商业需求不是同步的。

在如此大的商业放量情况下，对商业地产的影响体现在，商铺开发供过于求，有效供应不足，将更加明显。对此开发商应高度注意。

黄总介绍，目前万年地产仍有将近6万平方米的商业待开发。但仍然不去开发，要慎之又慎。并且要找到合适的战略伙伴再开发。

商业价值体现在地段上，人流多才能带来消费。将城市规划中心向新城扩散，新城开发的商业价值就突显出来。商业布局会慢慢地合理。目前老城区的商业竞争非常激烈，商业价值如何体现就很难说了。而新城的增值潜力很大。

首先是开发商要有责任感。开发商是空间提供者，要提供符合经营者需求的商业空间。对于投资者来说是风险最大的。而开发商必须是经过长期发展过程，有一定的专业能力。要对投资者负责。

另外，开发商可以选择与中介资产管理机构合作。由该机构进行统一经营管理。即可保证开发商的利益，又能对散户投资者提供专业的服务。
不过，随着今年宏观调控政策的逐渐深入，以及北京的住宅用地出让方式变为招标，一些中小开发商获得住宅土地及开发的难度加大，因此开始关注商业用地。“而且，商业项目可以长期自持经营，这也是中小开发商在市场洗牌加剧情况下的一种不错的出路。

付群：THE HOUSE国际花园副总经理

放量越多考验越残酷

对于商业地产放量，我个人认为：其实放量越多，对开发者的考验越残酷！

北京是个特别的城市，常有人说“居京城者大不易”，是因为这里汇聚了太多的人才。大多数在北京发展的人都是通过脑力赚钱，甚至是体力，而通过投资赚钱的个人并不多，所以我认为商业地产的营销如果只针对个人，一定会很吃力。

好在北京又是一个国际化的城市，我个人认为：很有可能的是国际上有眼光有实力的投资机构很多，它们将参与到北京商业地产的运营中来，所以，建议商业地产的“胸怀”更大些，力求与国际资本接轨。

“弃住从商”的势头应该是大环境的产物，有了“地不好拿”的前提，才会有不同的应对政策，对一些开发者来说，是一种无奈之举，商业地产毕竟通常无须住宅那样大的占地空间。

或者还有一种情况，是开发商的商业地块是很早拿下的，到今天这样的形势下，正式拿出精力开发，毕竟商业地产的操作难度系数要比住宅类要高。

商业地产的未来空间到底有多大？可以用一句话概括，即商业地产的成长空间还是决定于产品本身的专业程度。

那么，如何解决开发商、业主、经营者三者之间的“矛盾”？

有句话叫“防范于未然”，若想确保商业地产的运营体系良性高效，我认为商业地产从项目规划起就非常重要，即前期甚至前前期，从调研分析到规划定位、再到设计本身，甚至是实施细节，都非常重要！还有运营体系的构建与模式的确定，每一步工作都会给后期经营带来直接后果。

经验表明，商业地产如果把前期工作做好做细，在很大程度上能化解上诉三方的“矛盾”，因为三者各自的利益方向是一致的，没有“根本矛盾”。

贾玉鹏 明天房地产发展中心副总监

开发商不能杀鸡取卵

大体量商业入市，对投资者来讲，就有了更多选择的机会。另外，体量大了，价格就会受到抑制，那它的后期升值空间就会很大，收益就会很高，对投资者来讲是个好事。

开发商业的压力比较大，专业的商业运营 同一区域，大规模的商业放量，就需要主题定位的差异化，保证各自的利润，避免商业间的恶性竞争。这样才能方便管理，使商业能健康发展。

大量商业放量，会对销售、招商增加巨大压力，更考验着开发商、经销商的运营水准，招商策略，运营思路。越是大的放量，就越要求开发商要具备运营经验丰富、很强的专业性。下半年的大规模放量可能会像大浪淘沙一样，淘汰一部分低资质的商业，而优秀者将脱颖而出。

从供需关系来看，商业地产与住宅不同，住宅集中随着放量增加，需求也会增加，而商业的集中放量，它所对应的需求量增长速度是十分缓慢的。像今年下半年的放量，可能需要未来2至3年才能消化。今年把未来一段时间的放量一下子都推出来了，确实会对京城商业在短期内造成透支。

从增值形式上讲，住宅会根据区域配套的完善实现自然增值，而商业在购买后的一段时间内，不会大涨。商业并不是自然增值的，它需要后期的运营，需要商业氛围，如果运营好了，商业氛围也成熟了，那商业的增值是成倍数增长的。

对于小业主、纯投资者来讲，开发商卖的时候不能杀鸡取卵，不能一下子把他们未来4-5年的收益全部拿走，另外高的租金和售价也对招商造成困难，时间一长对开发商也不利。

武斌 国瑞传媒总经理

就看商家 跟不跟你玩

刚从“第7届中国（深圳）国际品牌服装服饰交易会闭幕晚宴”回来的武斌，谈起商业地产，感慨很多。

“此次展会是国瑞崇外购物中心走出北京、辐射全国的第一步。”武斌表示：“我们之所以选择在全国范围内影响力大的深圳服装展会，一是看重服装展会的品牌效应，二是针对购物中心的业态规划，有针对性地开展招商和推广。”

在商业地产摸爬滚打8年的武斌非常健谈，他总是忍不住把话题扯到目前操盘的国瑞崇外购物中心上。

“崇外购物中心的定位？打造北京二环内稀缺的SHOPPING MALL。一层是“环球漫步”主题区；二层主题为“琳琅尚品”；三层“活力四射”；地下一层是“美味人生”，地下二层是“时尚驿站”，五大主题呈差异化分布。”

武斌表示：“消费力是决定整个商业经营的最主要因素。同类业态的购物中心都在PK，拼的就是特色化经营。在北京，很多商场的品牌都是大同小异，商家跟不跟你玩，就要看你的地段、人气还有消费力。”

武斌幽默地表示，要想“引诱”商家跟你玩，就得下工夫，比如，在业态、规划、招商、经营、会员服务等方面都要出新。

吴鹏 三环新城sunny-town外宣星岛传媒客户总监

奥运之后商业会大涨

下半年京城商业放量达到310万平方米，吴鹏认为，这既是挑战也是机遇。从今年上半年的销售情况来看，购买量已经超过了去年的70%，零售商业、连锁店的势头很强劲，占了很大的份额。尤其是餐饮业比较厉害，整个占了我们三环新城sunny-town商业街的一半。”

现在股市依然很热，许多上市公司公布了自己的上半年报表，又重建了股民的信心，还是看好下半年股市还会涨，这样一来投资者的钱又会大量流入股市，减少了对商业的投资。下半年如此大的放量，肯定会对京城商业带来极大的影响。 另外，京城商业的同质化很厉害，而大部分商业投资运营管理水平又差不多，这样一来很容易使投资者产生观望情绪，增加开发商的压力。

有人说下半年那么大的商业放量，会使商业“透支”，增值空间大大减少。 中国已经是世界大国，北京是世界级大都市，而北京的商业还远没有达到世界水平。商业的增值空间将来会非常非常大，现在也很大。

明年奥运会的举办是巨大的商机，即使是在奥运会之后，还是会大涨。

开发商、经销商、小商业主，如何平衡三者的利益，三者都要理性考虑，这样才能一起追求利润最大化。要做到这一点开发商首先要理性考虑自己的利润水平，不能急于回拢开发资金；而经销商作为“手托两家”的中间人，也不能把租金收得太高，要给小商业主留下足够的利润空间；小商业主更要理性考虑投资回报率和周期。

现在许多原本做住宅的开发商都转行做了商业，这是多方面的原因逼出来的。其实商业的价值是很高的，而且是长期回报。