10月23日，上海市房屋土地管理局再次发布了2006年第2号土地使用权挂牌出让公告，此次公告共出让地块20幅，总挂牌土地面积176.98万平方米。从此次政府出让的公告地块可以看出，连续推地速度大幅加快，出让的大部分地块规划前景好、市场潜力大；和1号公告地块综合比较来看，政府在出让地块时表现得十分谨慎，部分地块是1号公告地块的延续。

　　商用地首次大批量挂牌

　　公告中住宅性质用地比重有所下降，由1号公告中的70%降为此次的65%，商业用地比重没变，综合地块比重有所上升。在出让的20幅地块中，商业用地3幅，综合用地8幅，住宅用地9幅,本次公告中完全遵守70%比例。

　　此外，本次推出的土地中，不少是上次公告土地的后续。如嘉定新城、罗店地块等都位于上次公告土地的周边，是同一批储备用地；另外，淞南镇等商办地块则为上次公告用地的商业配套用地。可见，政府在此次推地过程中，更加重视整体区域环境的营造。相比以往2003年推出住宅用地，2004年才推出商业配套用地的速度，上海市已经越来越重视商业环境对整体区域房地产市场的影响。

　　中外环比例集中度进一步提高

　　从出让土地的区域分布看，中外环土地出让比例与1号出让公告土地相比，进一步加大。

　　本次出让的20幅土地中，有1块位于内环内、6块位于中外环，其余13块位于外环外区域。从出让土地的面积来看，中外环区域土地所占比例由1号公告的14.8%上升到此次的19%。

　　内环内和中外环以商办为主

　　从出让土地的用途来看，内环内和中外环供应土地主要以商办类为主。


　　由于内环内土地资源的稀缺，已经没有多少土地可以供应，随着跨国企业和国内企业的不断进驻和传统中央商务区的外延，中外环将成为商务办公的又一选择。

　　但从出让土地面积来看，中外环出让的商业、办公用用地地块面积普遍偏小。

　　新江湾城C2地块将备受瞩目

　　自2004年推出C1地块后，新江湾城的土地出让也随着上海市住宅用地的出让而沉寂了近2年。而珠江以600万元/亩的价格拿下的16亿地王，在定名为“合生江湾国际公寓”上市后，曾在淡季点亮了市场，目前价格仍在良性上扬。

　　随着复旦新校区的投入使用，周边各种配套逐步上马，新江湾城整体环境得到了进一步飞跃，在这种态势下，C2的出场将牵引更多地产大鳄的目光，而由于挂牌方式的界定，预期将会引发较为激烈的争夺战。

　　易居观点：

　　从此次政府出让的公告地块可以看出，此次出让的大部分地块规划前景好、市场潜力大；和1号公告地块综合比较来看，政府在出让地块时表现得十分谨慎，部分地块是1号公告地块的延续。

　　营销视点

　　项目名：七浦369营销策略：靶心营销

　　靶心营销———房产领域初露锋芒

　　“靶心营销”———顾名思义，就是在精准地细分市场、准确地锁定目标客户后，把营销力量集中于一点，达到最佳效果。其实这一模式早已在其它产品领域中大行其道，不过在房地产流通领域却仍是一个新鲜的概念。究其原因，也许是由整个房地产市场决定的，由于近几年房地产长期处于求大于供的卖方市场，作为房产代理公司来说，也许并不用采取什么营销手段，客户也会自然送上门来。久而久之，在行业里整个房产营销过程已渐成套路，各家房产代理公司的服务趋于同质化。

　　而随着2005年一系列调控政策的出台，房地产市场逐步进入理性回归期，需求也渐渐从卖方市场向买方市场转变。对于房地产代理公司来说形势是严峻的，不过如果我们换个角度来看，这也许是房产代理公司体现其专业度，同时也是提升自身专业水准的契机。

　　那么房地产进入买方市场后，作为代理公司应该怎样适应这种变化呢？上文中的"靶心营销"便是公司经营层思考的硕果。在房产领域，其实它的核心就是从客户端出发来思考整个营销模式，在精确细分及锁定目标客户后，在营销推广上线，我们针对目标客户的特征以及需求，为产品做定位；在营销推广下线，根据这些客户的生活习性与喜好，在产品上做改良，以满足客户独特需求；而在推广媒介上也是根据他们的活动动线以及阅读习惯，来指定针对性的媒体策略。

　　在最近的七浦369项目的提案中，我们郑重提出了这一营销模式，得到了发展商的一致认可和赞赏。上海的滑稽剧“72家房客”就开始为369这个项目打下了坚实的群众基础。赤裸的、暴露的、张力的赚钱获利欲望，通过这3个数字就牢牢锁定了项目的个性特色和客户定位。从一开始的取名到后来的广告创意都瞄准了目标客户的主要心理特征及喜好，整个系列广告的名称为“王者的宝藏”，把商业项目的特点融入整组广告，高调的宣传获得了不错的效果，很多客户直接在电话中问到：“你们的新铺王怎么卖的？”不过这我们只是走出了第一步，从靶心营销中我们尝到了甜头，这一模式将渐露锋芒。今后在越来越多的项目中我们还需要不断地实践与总结。易居中国华东项目四部新政后，产品打造成为重中之重

　　10月22日，易居月度论坛于大宁会议中心成功召开。开发商、建筑专家、学者在此次论坛上齐聚一堂，共同探讨“新政后的房地产产品发展趋势”这一热门话题。

　　政府针对房地产市场的现状颁布了一系列政策，研究如何去适应政策是必要的，但研究市场到底需要什么样的产品才更重要，新西兰FCC生活建筑顾问有限公司首席生活建筑师、上海易居房地产研究特聘研究员周启元认为，打造新产品应该从生活角度理解建筑，在建筑之中享受生活：家居生活越来越注重生活内容的丰富，所以功能性的房间应增加，各房间的面积相对缩小。他认为，开发商希望房子好卖，购房者希望买到称心如意的房子，房子是不是好卖，取决于人们在该建筑中的生活体验，所以开发商应该多花些时间和精力去研究产品，或者和专业的房产开发研发机构合作，建造真正适合居住的、有含金量、能升值的房产项目。

　　论坛上，万科上海区域设计工程部副总经理胡秉分析，新形势下产品面临着威胁与机会，威胁是舒适度下降，户型面积单一化，满足客户的多样性需求和竞争对手的产品同质化等问题；而机会则是可大规模复制，产业化、工厂化建造，有利于产品提升精细化趋势。