上海甲级写字楼的黄金季使恒隆地产成为大赢家之一。
   
日前，恒隆地产中期业绩发布，截至去年底中期业绩，恒隆地产纯利按年升42％达至22.86亿港元，撇除投资物业价值重估以及递延税项的影响，期内纯利为8.61亿港元，按年跌2.2％，但仍稍胜市场预期，派中期息为0.13元。
   
此外母公司恒隆集团(0010)同期纯利润有22.95亿元，按年升1.1倍计算，派中期息0.145元。受到业绩胜于预期刺激，两家公司在公布业绩当日，下午股价升幅明显扩大，恒隆地产最高升过2.2％，收报22.7元，成交2.99亿元。
   
受益甲级写字楼市场
   
上海甲级写字楼市场的强劲走势，使在沪持有两幢优质商办物业的恒隆，在过去一年中赢得超高回报。
   
恒隆地产主席陈启宗表示,在过去一年，上海租赁物业溢利按年增长25.58％的速度增至3.26亿元。上半年恒隆在上海的零售租金上升20%,写字楼租金则升24%,期内上海租金收入上升25%,至4.28亿港元。上海物业租赁业务潜力大,租金仍有一定升幅,成为下半年恒隆盈利的动力之一。
   
港汇广场1号塔楼交付和恒隆广场二期开始租赁，都使恒隆志得意满。港汇广场1号楼在预租期就已完成超过半数的签约率。而口碑向佳的恒隆广场第2幢办公室大楼目前亦已租出95％楼面面积，平均每天租金收入为每平方米9.1元人民币。“可以预计，后续项目将给恒隆带来更为可观的租金收益。”仲量联行中国区董事陈立民称，恒隆广场一期写字楼目前的平均租金为1.3~1.5美元/平方米/天，等到二期投入市场，预计其平均租金将达1.1~1.2美元/平方米/天。
   
大手笔开拓二线市场
   
但写字楼市场前途也并非全无障碍。戴德梁行分析师提醒，如果将人民币升值的因素考虑进去，实际上去年年底上海甲级写字楼市场整体租金水平相比上季度的人民币8.00元/平方米/天是有所下降的。
   
居安思危。高涨的上海商业办公回报并未使恒隆仅止于此，开拓二线城市，复制恒隆模式，成为其当前主要策略。目前看来一帆风顺。
   
早在2005年1月，恒隆首次在上海之外的城市———天津拿地，8个月后，又进驻沈阳的商业区。这两个地方被认为是中国北方最具奢侈品消费力的二线城市。
   
2006年7月，恒隆在一个星期内公布了三个项目。其中一个仍然在沈阳，陈启宗称其地理位置无以伦比，位于市政府广场南面。是当时恒隆在内地买入的最大幅地块，估计项目总成本将高达80亿港元，项目规划将复制上海港汇广场的模式。
   
截至2006年8月，恒隆在内地已经初步取得了9个项目，包括天津、沈阳、长沙、济南等城市。下一步还将在福建、浙江、广东及其它重要城市如重庆、西安及成都物色投资机会。并且，所有的项目，都是专著商业租赁物业并以购物商场为重点产品。
   
陈启宗表示,目前恒隆于内地六七个城市有6-7个项目在商讨中,按公司两年前的计划,在内地投资10-12个项目,以每个项目20-25亿港元计算,现时已在沈阳、天津、济南、无锡已投资了8个项目,并已投入200多亿元。
   
高回报带动高投入
   
目前恒隆在上海物业的租务回报率已达17％，陈启宗自言有信心今年回报率会继续上升。除去以往投入的200亿元，今后会再投入100亿元以完成相关项目，亦会继续增加内地土地储备。
   
对于公司未来发展，陈启宗指出增长动力仍来自内地。
   
“恒隆在内地发展是分阶段的。”陈启宗表示只要有好项目,公司会继续做,但需视机会。现时恒隆在内地的土地储备约2,300万平方呎,连同新项目的面积,合共约3,000万平方呎,不排除未来再增加700-800万平方呎楼面土地储备,令土储增至4,000万平方呎。
   
过往业绩已经表明，今日所有土地储备，都将成为明日获利源泉。
   
长期动力
   
上海的写字楼市场在未来两年内仍受到业界看好。戴德梁行最新报告指出，受市场需求强劲且新增供应只能勉强满足目前市场需求的影响，上海甲级写字楼市场整体空置率继续呈下降趋势，去年第四季度达到5.3%，相比上季度下降了0.4个百分点。从上海市总体市场看，2006年甲级写字楼空置率比去年下降1.34个百分点。
   
这个空置率在今年仍将维持在低位。与此同时，恒隆擅长的高端商业物业开发经营，也将在上海恒隆广场之后继续演进二线策略。
   
如同当年在一片置疑声中砸下100亿元挺进上海，随后崛起的恒隆和港汇业绩给足了陈启宗面子，目前在更广泛的城市战线上源源投入的金钱，还将给未来三年恒隆地产的年报带来怎样的数字变化？拭目以待。

业界分析

美林：维持“买入”评级
   
美林表示，虽然恒隆地产中期核心盈利略高预期，但鉴于碧海蓝天单价较低，该行其今明两年盈利预测分别调低3.8%至36.36亿元及2.9%至40.39亿元。
   
不过，由于加入2个新项目令该公司每股资产净值由$22.74增至$24，中长期前景仍然正面。因此，维持其“买入”评级。
   
德银：调高目标价至$22.35
   
德银表示，鉴于恒隆地产中期核心盈利8.61亿元，高于市场预期，主要是期内租金收入增长抵销物业销售疲弱，长远值得看好其在内地市场发展。因此，该行将其目标价调高至$22.35，维持“持有”评级。
   
不过，由于该公司延迟重推君临天下项目，故将其2007财年盈利调低6%至36.77亿元。

背景资料

恒隆集团有限公司(股份代号：10)是香港最具资历的上市公司之一，进入物业发展市场已超过四十年。恒隆地产有限公司为其附属公司。
   
恒隆集团于九十年代初进入中国内地物业市场。恒隆集团在上海拥有两项大型投资物业，包括港汇广场和恒隆广场。它以上海项目的成功为基础，在天津、沈阳、济南和长沙等其它主要城市，发展同类物业项目。
    
港汇广场，位于徐家汇虹桥路1号，总平面面积达488,300平方米，由建筑公司CallisonArchitectureInc.设计。项目包括购物中心、两座55层的办公楼和一座34层的住宅楼。
   
恒隆广场，位于南京西路1266号，总发展面积超过211,000平方米，由建筑公司KohnPedersonFoxAssociates设计。项目包括一个购物中心以及两座办公楼。
   
其中值得一提的，港汇广场租金收入去年以来有近60%增长，成为支撑恒隆利润小幅上涨的主要原因。
   
里昂证券近期的一份研究报告称，未来10年，恒隆地产内地业务的资产净值比重将会由目前的21%升至66%。该行相信恒隆地产的资产净值会继续上升，其股息率3.5%~4.5%的回报可与REITs相比，却有更强劲的增长前景。