与近几届房展会郊区项目不多的情况有所区别，记者在现场看到，沪上一些郊县地区的大型商业项目，活跃在承诺“投资回报”的一线--几乎有９５％参展商业项目的销售人员，会或明或暗地向投资者表示：开发商的统一经营能保证投资者收到固定的年投资回报。虽然建设部已叫停“售后包租”，但搅尽脑筋叫卖这个变相产品的开发商却大有人在，并且手段可谓“八仙过海，各显神通”。

　　固定回报立折现

　　曹安商城的开发商“另类包租”声称可有８％的年投资回报，并表示只要购房，就可把３年的投资回报折在房价里面。

　　记者在暗访过程中发现，上海曹安国际商城鞋业皮革·全球采购中心、曹安上海电子商城及嘉定安亭的上海国际机电五金城等项目的开发商，都表示这些商城内商铺３－５年的“包租”式经营，也会有８％的年投资回报，并且其中一部分投资回报可以在购房时冲抵房款。

　　“你知道现在‘售后包租’是不允许的，所以我们就直接把３年的投资回报折在房价里面。”曹安国际鞋业皮革采购中心的一位销售人员表示，开发商将根据不同位置商铺的不同的年投资回报预期，算出３年的总投资回报，然后在购房总价中扣除这一部分金额，投资者购买该项目内商铺３年内，开发商都将强制性“帮助”投资者经营其所有物业。

　　“３年后你们可以选择自己经营，也可以选择由我们继续经营。有很多别的项目说有回购，其实这也是不允许的，而且不太现实。”这位销售人员认为，商铺未来价值的涨跌不明，现在就称会有回购的项目显然有很大“风险”。

　　记者在曹安上海电子商城展位处获悉，一间１０平方米左右６万元总价的商铺，折去１４４００元的３年投资回报后，仅需４５６００元。如此低价，颇具吸引力，但现场一位有２年商铺投资经验的吴小姐认为，购买这一类商铺，主要看行业发展前景，电子和皮革业都有局限性，“我比较看中小商品批发市场，也就是上工批那一块附近的商铺，但这附近的商铺现在还没有卖出来，就算出来数量也很少，不知道能不能买得到了。”她无奈地表示，虽然目前商铺投资选择余地较大，但要找心仪的产品，比想象中困难。

　　再现银行担保牌

　　今年３月份，本报刊发的《８％固定回报可信度有几分》报道中，曾经对中国海门国际车城“年固定收益由银行担保”这一事件作了详细报道，而此次在“假日楼市”房展会中，位于浦东金桥地区的坦福风情商务酒店，也在宣传海报中印了“中国光大银行提供履约保函”的字样。

　　据了解，坦福风情商务酒店已不是首度叫卖其“投资产品”，在９月份举行的商业地产展中，该项目也曾打出“轻松拥有沪上酒店物业，收取１０年税后８％房租”的口号。此次展会，该项目展位咨询台后的墙上，赫然用大红色写着“十年净回报８％”的字样。而碧云国际社区的碧云瑞庭酒店，也打出了中机电担保十年７．５％递增回报的宣传牌，吸引到不少看房者的眼球。

　　记者在还注意到，现场宣传海报中，坦福风情商务酒店开发商为投资者算了一笔账：上面标注了一套总价６０万元的标准间，年租金能达到４．８万元，而包括每年１０天免费入住的价值之后，１０年尽收益能达到５１．５万元。如此诱人的投资回报，加上开发商声称的“光大银行担保”，使得不少购房者在其展位前驻足咨询。

　　现场销售人员也向记者表示，该项目的投资回报确实由光大银行担保。当记者问及若是将来开发商资金链断裂，是否由光大银行代开发商向投资者补偿这部分投资回报时，销售人员也不加思索地直点头称是。

　　统一经营作宣传 　

　　另外，展会中还有一些位于嘉定、奉贤、松江等郊县，将开或已开的商业广场也来借人气揽客。

　　奉贤南桥的南方国际广场·绿天商城项目仍未启动，将于明年开盘，商铺单价约在１万－３万元／平方米左右，可以说单价不低。据悉，其目前已和百联集团签订一部分合作项目，此次参展，也正好借势造势，借假日楼市人气做预热宣传。记者细问之下，发现该项目也属于开发商“包租”的行列之内。另有松江老城区的爱购广场，销售代小姐表示，开发商为了把项目内的商业氛围带动起来，才考虑要“统一经营”，但每年会保证投资者固定的收益，至于收益的形式则在签订购房合同时另做商量。

　　中原（中国）地产研究中心分析认为，“售后包租”行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。一方面，商业地产市场在我国还处于发展的初期，整体运作尚不成熟。开发商在完成一个商业地产项目的开发之后，缺乏较为成熟规范的退出模式，因此会面临资金回笼不畅的风险。另一方面，由于我国房地产金融市场还很不发达，开发商融资渠道单一，大部分建设资金靠银行资金支持。当前国家收紧银根，银行贷款难度增加，开发商面临着巨大的资金压力。这也是“售后包租”行为在国家管理规定限制下又再度变相重现市场的原因之一。因此，高额投资回报诱惑下的风险，还是需要投资者谨慎衡量。

　　异地项目不示弱

　　在本次房展会上，异地不少商业项目也打出回报率旗号。除了南京国际化工城、中国陶瓷城等“老面孔”之外，去年风头出尽的海门国际车城似乎不见踪影，倒是海南等多个商业项目纷纷争夺客源。如三亚的蓝月湾海景酒店公寓就工作人员喊出了年回报的口号。同样位于淀山湖的温哥华特区酒店公寓，更是许诺前五年７％的、房产公司担保等种种好处，引发自愿实地看房者排起了长队。

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　　别墅博览会低调唱响

　　难得的长假，使大量有购房需求的人涌入房展会。一边“假日楼市”房展会火热进行，另一边，上海第九届别墅博览会，也在上海国际展览中心低调唱响别墅这一特殊消费的盛会。

　　记者发现，与以往动辄四五百平方米的大户型别墅项目相比，此次参展的３０个别墅项目中，面积为２５０－３５０平方米之间的小户型独栋别墅占了相当一部分比例。而本次参展的异地楼盘似乎有所减少，据悉，往年异地楼盘基本上要占１／３左右，而本届仅占到了总参展量的１／５，基本来自上海周边的周庄、昆山等地。

　　据主办方提供的资料显示，本届别墅展参展商主要是当前上海及长三角地区的一些别墅产品。而参展别墅中，小户型独栋别墅明显增加，连排、双拼及一些叠加式产品量首次超过独栋别墅，占到了总参展量的５０％－６０％。

　　上海别墅博览会组委会企划总监施根贤表示，这是一个市场信号。２００６年独栋别墅市场与２００５年最明显的不同点，是一些大户型独立别墅的销售趋于平缓，而单栋面积在３００平方米以下、低总价、高性价比的独立别墅开始受到市场追捧，但市场存量及新增供应量相对不足。

　　施根贤认为，同大户型别墅相比，小户型别墅有其独特优势。小户型别墅的花园面积更大，私密性更好，实用性更强，相对于大户型独立别墅来说，小户型别墅虽然面积小，但是总价也低，而且随着户型设计的日趋完善和先进，小户型别墅的功能也在不断增强，实用性越来越高。此外，小户型别墅在租赁市场上比大户型别墅更易成交。

　　据中房指数对上海别墅购买用途调查显示，２００５年购买别墅用于自住的比例有较大提高，整体达到７０％左右，而闲置比例在２０％左右。相比之下，投资的比例从最高时候的２０％，下降到了１０％左右。一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，随着２００５年６月１日起，别墅交易征收３０％－６０％的土地增值税政策的实施，使其交易的成本大幅提高，交易受限，一些投机客纷纷从别墅市场中退出。在当前房地产市场形势下，别墅作为一个相对高端的居住产品，市场需求是必然的，但消费结构开始从相对的投资型逐渐转向纯自住型产品趋势发展。