本报记者通过调查发现，以往根据地段决定商铺租、售价格的趋势，将彻底地变更。

 

　　同时，根据中原咨询研究部门近期的调查资料，彭浦、控江路等非市区核心区域的商铺租金也已与老西门、古北和打浦桥相比。受商铺租金变化的影响，目前商铺的售价也已经打破了地段的限制，在一些郊远区域商铺售价屡屡创天价。江桥、曹安路一带的几个人气商铺，目前的单价已达到每平米近万元，价格超越市中心某些地段的商铺。

 

　　相反，市中心一些地段的商铺由于位置欠佳，人气不足，出现了大面积空置的情况，这直接导致售价的整体回落。

 

　　一位商铺经纪人就表示，某市中心商铺，业主已是平价销售，但却仍然无人接盘。

 

　　对于这种现象，中星集团营销机构执行总经理刘承健认为，商铺的租售价值不在于地段，好的地段可能会有坏商铺，坏的地段也会有好商铺。事实上，商业企业从来都不根据地段选择租赁、购买商铺，只要人气旺盛、商业繁华度高，看似不佳的地段，也能产生不俗的经营业绩。

 

　　一位专职为连锁企业找店铺的业务员表示，只要是人流量高的车站、商业街、交通要道等区域的商铺，都是这些企业经营的首选。另外，商务楼集中区域、学校、医院、入住率高的商铺，也是他们看中的“潜力股”。

 

　　中原地产工商铺部的曹强曾经表示，在松江、青浦等远郊老城的核心商业街，商铺的租金价格目前已高达15-30元/平方米/天，这个租价已明显高于市区某些社区商业街。

 

　　业内人士认为，购买住宅区的商铺，住宅区的入住率将成为关键。自住客数量居多的配套商品房和中低价普通商品房所在区域的商铺，将更加具有投资价值。

 

 

　　案例：今天花园商铺

　　适宜业态：餐饮、便利店、超市、花店、汽车美容店等（前期也可以发展建材、五金、门窗加工等装修配套商店）

 

　　过去的五年，大面积的房地产开发，为闵行导入了大量的城市居住人口，也使南方商城、莘庄北广场的商业进一步发达兴盛。而由于闵行、莘庄一带可开发土地有限，未来的房地产开发将会进一步转向颛桥、北桥等老闵行地区。

 

　　新近上市销售的今天花园商铺位于贵都路、都市支路路口，其周围就有樱园、花语墅、圣特丽墅等多个低密度住宅小区，还有一些新建的公寓项目在建，仅今天花园和樱园就将有近两千户住户的容量。而花语墅、圣特丽墅也有四百多户住户容量。

 

　　事实上，这些商铺大多已经有租户了。早在今天花园项目尚在启动之时，其沿街的社区商铺就已被发展商以每间商铺（约100—130平方米左右）5000元的月租出租给了商户。其中一些商户将这些商铺分割成数间再转租，因此目前在售的商铺中，带有租约的商铺不少。且这些商铺前期曾被分隔成两到三个小面积铺位，且大多已经申请到了营业执照。按目前的市场租赁行情，这些已完成分隔的小面积商铺租价要高略高些，一套45平方米的商铺租金可以达到2800元，单位租金在2.1元/平方米/天。

 

　　不过，由于住宅区人口导入力度不够，别墅住户又没有在本地消费的习惯，新建住宅的建设速度和销售速度也不快，导致目前周边的入住率并不高。这影响到了区域商业的业态发展，以及商户的入住率。目前该区域的商业主要面向原先就住在这个区域的颛桥原住民及在附近工地打工的建筑工人。由于客群的这一特点，目前该区域的商业业态档次并不高，主要以联华超市、沙县小吃、洗车行、建材加工点等商业业态为主，仅满足周边最低层次的消费。也因此，圣特丽墅的商铺因讲究品位和层次，而无法吸引租户，导致有不少面积的商铺空置。

 

　　不过，顺驰不动产网络上海公司企划经理刘文叶认为，随着今天花园的住宅项目的大量销售，以及人口的持续迁入，区域的商业将出现逐渐成熟的趋势。一些消费能级较目前更高的业态将逐渐导入，花店、洗衣坊、照片印刷等业态的商户将逐渐引入，这一过程可能需要花费两到三年的时间，之后店铺的租金也将持续走高。

 

　　根据闵行“十一五”商业规划，颛桥地区的社区商业，正是急待建设、加强的几个板块，现有的商业项目量少，难以满足区域常住人口的日常消费需要。

 

 

　　地理位置：贵都路、都市支路路口

 

　　商铺总面积：1799.05平方米

 

　　单铺面积：117.57-306.86平方米

 

　　售价：网上参考价13500元/平方米

 

　　周边租金：1.5-2.1元/平方米/天

 

 

　　案例：万科假日广场

　　商机：茶坊、棋牌室、快餐、洗衣、中餐、便利店、花房、洗车铺等

 

　　在春申路、畹町路的万科假日风景一带，商铺租金已高达5—8元/平方米/天，即使是400平方米以上大型商铺的租价也已达到2.5—4元/平方米。而《每日经济新闻》上周五中午12时观察也发现，该区域的商业繁荣程度、人气聚集程度都很高，街头到街尾已停满了各类车辆，车主大多正在商业街的餐馆里用餐。

 

　　总面积55万平方米的万科假日风景，早于5年前卖出了小区西北角的第一期。由于销售时间较早，因此在前期销售的过程中，并没有习染上后来形成的“炒卖”风，买主大多是自住型的客户。在万科假日风景，仅观察小区的前几期住房，就可以发现，多数的房源的晒台上都已挂满了各种晾晒衣物，小区的入住率也由此可以得到充足的反馈。

 

　　根据规划，万科假日风景的规划入住人口是1.6万人，而周边的玫瑰99、水仙苑等多个楼盘还能再为假日广场商业街带来1万多人流。以最高8元/平方米/天的租金计算，该商业街商铺每获得1000人次人流，所需要付出的店租成本仅为0.31元/平方米。这一成本并不算高，要知道目前人气鼎盛的七浦路商业街人流量高达2万人，但最便宜的商铺租金也已达到27元/平方米/天，千人的流量成本更高达1.35元/平方米。

 

　　1万平方米的万科假日广场商业街，很能体现万科的“新市镇”理念。商业街是一条“新天地”式的内街，其中餐饮、休闲、美容美发、干衣、便利店等各色业态均兼备，建筑风格更接近于近代欧洲的小城镇，主要建筑是欧式的多层或者低层建筑，虽然整体商业建筑面积不大，但是视觉宽敞、没有压抑感，符合消费者对商业街最原始的要求。

 

　　另外，由于畹町路是车行道，经过的车辆难免频繁。过多的车流，会影响行人到马路对面逛街购物的愿望。但是，设立一段规模不大的商业内街，却足于满足住户在社区附近逛街消闲的心理需要。且商业街的人均商业面积小于1平方米，商家经营遇到的同业竞争相对不激烈，有利于中小企业获得更多的商业利润。

 

 

　　地理位置：畹町路、春申路建筑面积：1万平方米商铺形态：社区商业内街商铺主力单铺面积：50-200平方米租金价格：面议周边租金：5-8元/平方米/天

 

　　周边商铺售价：目前无新建商铺在售，以住宅2-3倍的计算，商铺售价应在2-3万元/平方米左右。

 

 

　　案例：生阳商务园

　　商机：社区类为餐饮、美容、美发等；商贸类为各种工业品、工业资料交易和展示

 

　　在上海，出售单价每平方米五六千元的商铺能否找到？生阳商务园给出的答案是能！位于奉贤庄行镇的浦卫公路和大叶公路边的的生阳商务园本月正大量推出最小面积二三十平方米的小面积商铺销售，单价仅6000多元/平方米，最低价甚至仅4900元/平方米。花20万元的总价，即可在该商务园购买到一个商铺。

 

　　奉贤区规划局曾于2003年制订了《奉贤区庄行镇镇域总体规划（2004－2020）》，明确龙阳商务区所处的浦卫公路以东板块是庄行镇唯一的以商业公共活动中心为主要功能的综合商贸区，服务未来4.8万的城镇人口。

 

　　根据规划，庄行镇被规划为上海十一五发展的几个重要的新市镇之一。龙阳商务区的西南面将被规划为西南部为农民宅基地置换试点庄行新苑。根据庄行镇的规划，庄行新苑一期已经完成，共建房102幢，迁移东风、长浜、吕桥3村共93200多村民入住。而涉及新华、陈行、烟墩3村3300多名村民的99幢、共22.5万平方米的“中心村”基地也早已规划启动。根据这项规划，未来该地块的居住人口至少将达6000多人。

 

　　事实上，当地村民并非庄行镇的主力消费人群。目前，庄行镇是上海工业综合开发区的人口、产业的疏解地之一，仅庄行镇东侧、西侧及北侧的庄行工业园就有海东升焊接（集团）有限公司、上海一开电气（集团）有限公司、上海百棵药业有限公司、上海华明高压电器开关制造有限公司等250家企业，以每家企业50名员工计，工业人口即已达1万多人。而除庄行工业园外，还有邬桥经济园、庄行工业园、华严开发区等数个经济园区。

 

　　除来自工业园的外来务工者以及宅基地置换而来的当地村民外，生阳商务园更规划有10万平方米的住宅项目，预计可以至少吸引1000户以上的居民入住。同时，商务园一期还有300套的商住两用项目供销售，预计可带来300户左右的企业或家庭。

 

　　据此计算，龙阳商务区最稳定的消费人流就达到近万人，根据去年的统计数字，该镇的人均年收入为7516元，而企业工人的收入更在平均收入以上。

 

　　而生阳商务园的功能，并不仅限于服务于社区的社区商业。根据规划，庄行未来要大力发展第三产业，提高第三产业比例，逐步将镇区内的工业用地调整为第三产业用地，并且要利用公路和航道优势，发展专业商贸交易市场和仓储用地。而龙阳商务区本身就规划为集贸市场，正符合当地的产业规划。

 

　　由于商务园紧邻的浦卫公路正是连通市区与金山区以及奉贤化工工业基地的必经之地，附近又有大量的工业园，在当地形成一个批发兼零售以工业制品、工业原料为主要经营内容的集贸市场并非不可能。

 

　　不过由于规划毕竟未落实，一旦修改规划，仍然可能会给投资者带来风险。另外，投资者因此需要养铺的时间可能也会比较长，前几年要能够容忍租金收益不高（目前当地五六十平方米的商铺租价仅2000左右，投资回报率在5%）。

 

　　商铺资料>>

 

　　地理位置：大叶公路、浦卫公路口