尽管北外滩的商业潜力不可小觑，但区域内商业现状却不甚乐观，商业重整的任务还很艰巨。上海虹口区北外滩码头旧址如今还是一片断壁残垣。受施工影响，原本就小打小闹的店铺更面临着去向不明的前途。租金下调，生意冷淡。 
 
　　现状：沿街商铺去向不明
 
　　目前，距离国际客运中心最近的商业配套分布在东大名路、东长治路上，铺位零星，以餐饮为多；商邱路的沿街店铺更多的是路边排档；公平路以东的提篮桥商铺虽逐渐增多，但这些临街商铺档次低，且没形成规模。
 
　　尽管是航运一条街，但东大名路上看不到密集的与航运有关的物业。在东大名路，少了高楼林立，多了破败旧房，只有偶尔路过的一家航运公司的招牌暗示着这里的特别之处。站在东大名路街头，以沿江施工地为背景的围板上，“850米岸线”、“9万平方米开放公共滨江绿化”抢入眼帘，这里正酝酿6.1万平方米建筑面积的国际客运中心综合楼，配以宾馆、商务等28.9万平方米配套设施。不管是与宏伟的建设蓝图相比，还是和不远处的南京路、外滩相较，现有的东大名路以及与东大名路相交、向北辐射街道上的商铺多老旧、杂乱、无品牌、无主题，显得十分寒碜。
 
　　一般的马路商铺，靠近十字路口的位置被称为“市口”，生意较两边要好。东大名路的一家“市口”商铺，经营女装服饰，10-12平方米左右，在老房的基础上略有装修。据店主介绍，该店是自家房屋，如果出租，月租金在3000元出头。目前月营业额保持在5000-6000元左右。 

　　而东大名路上一家两平方米的便利小店，月租1500元，算是难得一见的高价铺位。
 
　　东大名路的许多店面都面临年久失修的问题，沿街靠码头的一边，可以看到一些被标记了的空置“危房”。店面老旧，加上从中山东一路过来的人流骤减，使得这里的商铺经营无论是规模、种类还是档次都与外滩沿线商铺难以匹敌，更多的是满足于当地居民、周边过往人员需求的小店，如超市、便利店、餐饮、生活用品店等等。一百假日酒店、RESTAURANTBAR这样的实属难得一见。
 
    “十一五”：北外滩前景看好
 
　　在东大名路、东长治路区域内，目前商务楼宇极为有限，除了零星点缀的海运大厦、港运大厦、晟隆大厦和少数超市之外，几乎找不到一家大规模商场。最近的商场还是吴淞路上的耀江国际广场。
 
　　“十一五”期间，上述一切都将发生巨变，北外滩很有可能成为上海东区的新甲级商务高地。
 
　　根据虹口区政府规划，东大名路靠码头一边建筑将被拆除，单行道的东大名路也将被拓宽。到2008年底，整个北外滩地区将有50万平方米商办楼、20万平方米酒店、14万平方米住宅及6万平方米文化娱乐设施陆续建成并投入使用。
 
　　随着虹口区北外滩的逐渐改造建成，再加上靠近外滩和南京东路，东大名路沿线的商务配套能级跃升所带来的商铺升值势所必然。虽然东大名路沿街空间将被高档酒店、宾馆、商务等配套设施抢占，但与东大名路相交的各辐射支路如商邱路、新建路、高阳路、丹徒路、公平路等还有很多机会，在这些支路上，小商铺可以觅得一席之地。届时，随着租金水涨船高，食头汤者得先机，可以预见商铺竞争将不可同日而语。