尽管宏观调控一再打压房价，浦东崂山新村的二手房却几乎卖疯了。

自从小陆家嘴金融区酝酿“东扩”的消息传开以后，在紧邻小陆家嘴的崂山新村一带，二手房投机炒作便突然活跃起来，以至于浦东新区房地局不得不出面取消这一带的二手房交易。眼下崂山新村最普通的老公房也要卖到1.7万元/平方米，而且一房难求。

“都知道要拆迁，现在这里的房子都是只租不卖。”附近一位二手房经纪人告诉记者。

按照传闻中的“东扩”初步规划，世纪大道两侧规划范围内的公共区域及李嘉诚的世纪大都会都被列入“陆家嘴金融贸易中心区”，甚至包括浦东新区政府所在的世纪广场一带。位于世纪大道、浦东大道、浦东南路和崂山西路之间约13.7公顷的崂山新村地块，因为紧邻小陆家嘴金融区将有望最先启动。高额的拆迁补偿款遂刺激附近二手房交易量激增。

拓展金融空间

东扩计划”已经开始酝酿。记者从浦东新区陆家嘴功能区域管理委员证实了这一消息。作为浦东新区政府派驻陆家嘴的专门机构，2004年设立的陆家嘴功能区域管理委员会承担着规划、环境等委办局的政府职能，具体负责小陆家嘴金融区“东扩”的规划、设计和审批。“原来的空间已经不够用了，需要扩大范围。”管委会的一位工作人员称。

浦东新区过去大力推进金融集聚。上世纪90年代后期更明确规定，凡在上海的金融机构，总部必须在浦东。经过15年的发展，陆家嘴金融贸易区，尤其是小陆家嘴区域，已经实现了金融机构集聚的初步目标。截止到2005年，在全部380余家“齐聚”浦东的金融机构中，有348 家落户在陆家嘴功能区内。

“但是集聚的广度还很不够，”上海社科院房地产业研究中心研究员张鸿铭表示。“虽然一些核心金融机构已经入驻，但是更广泛的金融服务企业还没有集聚起来，外围产业的集聚还远远不够，更遑论制度和功能上的创新。上海要成为真正意义的国际金融中心，必须拓展空间，东扩势在必行”。

目前，陆家嘴区域内的130多幢高档写字楼，平均入驻率在93% 以上。面对中外金融机构、跨国公司和国际财团加紧入驻的态势，陆家嘴急需提供更大的办公空间。眼下陆家嘴中心区在建楼宇达到121万平方米，各金融机构的明确需求则超过200万平方米。

但是对于“东扩”的具体方案，相关各方却语焉不详。按照最近传闻中的初步方案，原来局限在小陆家嘴的核心金融区将沿世纪大道向东延伸至世纪大都会一带，最终形成“一个扁担两个筐”的格局。不过与其说是一个扁担两个筐，不如说更像一个葫芦。因为世纪大都会的规模远远不及小陆家嘴，所谓两个筐明显不对称。

和记黄埔将在四条轨道交通交会的世纪大都会地块上建造一座综合性的大型商场，一幢200米高的甲级办公楼，一幢拥有300余间客房的豪华酒店，建筑面积约38万平方米。

在和黄隔壁的崂山路、张扬路和世纪大道三角地带，浦发银行旗下大型国有独资综合性投资公司——上海安联投资发展有限公司也将建造东方金融广场，建筑面积达10万平方米。

作为陆家嘴中央商务区的配套，世纪大都会区域凭借优越的枢纽功能和50万方的开发体量，即将崛起为新的金融核心区，并且与世纪大道南面新上海商业城等商务楼群融为一体。

东扩疑局

小陆家嘴东扩已经酝酿相当一段时间。2004年，作为上海市政府参事和上海市政协常委，张鸿铭就曾参加过类似的论证会。

目前，导致东扩进展缓慢的最大难点在于动迁。一方面是成本很高，另外随着土地调控的日益深入，拆迁运作要求进一步规范，动迁节奏也随之放缓。

除了动迁，供求关系的把握也是一个难题。尽管眼下浦东写字楼空置率处于开创以来的最低时期，但是“可见的供给实在太大了”，高力国际研究与咨询部董事郑宗杰指出。随着供给面积的扩大，2009年空置率会逐步上升，可能出现供过于求的现象。目前浦东办公楼已占到上海的1/3，届时甲级写字楼会占到上海的一半以上，整个经济中心将随之东移。

“长远来看，浦东商业地产前景光明，”郑宗杰表示。尽管短期看有供过于求的可能，但是浦东作为区域金融中心已不可否认，外资进入产生的需求也在平稳增长。

“关键看中央支持力度如何，”上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭指出。自从今年天津滨海新区纳入国家战略规划以来，浦东一枝独秀的现状已有所改变。目前国家对天津滨海新区的支持力度甚至超过浦东，包括某些金融领域的试点也首选天津滨海新区进行制度创新，高层权衡甚为微妙。