市区级商铺涨势明显 租金回报率８％

１１万元／平方米的房价会让你瞠目结舌，那１１万／平方米的商铺呢？在宏观调控下，上海的住宅投资热渐渐平息，但个人投资者的投资冲动却并没有就此打住，一个新的投资热点——商铺投资，从去年开始在上海楼市涌动。一年来，上海商铺的价格节节攀升，虹口区虬江数码商城的一个小商铺单价竟高达１１００００元／平方米，七铺路联富广场一个１４平方米的商铺单价也达到８００００元／平方米。这种神话般的投资回报，刺激着不少投资者的心又开始蠢蠢欲动起来。

沪市区级商铺涨势明显
　　
目前，上海人均商业面积已经超过香港，接近东京、纽约的水平。随着宏观调控的深入，投资者开始淡出住宅类投资市场，而以商铺为主的商业地产投资热迅速升温。然而，相对于住宅来说，商铺投资成本较高，一般同区域内住宅和商铺的售价比为１：１．５，除此之外，商铺的按揭成数也较低（目前银行一般只提供四成按揭）。成本的上升，意味着风险的加大，投资商铺、商铺经营的失败案例比比皆是，如何在高风险的商铺市场博得高收益，除了需要了解商铺投资的基本要素外，更需要全盘掌握商铺市场的动态走向。
   
据了解，上海市级商圈的在售项目比较少，主要有七浦路商圈的圣和圣广场、豪浦服饰城以及浦东的证大大拇指商业广场；区级商圈的价格上涨幅度较大，主要原因是曹安商圈的嘉莲华广场卖出的价位比较高，该案由于引入了沃尔玛，因而提高了售价。
   
据二手商铺售价数据显示，市级、区级商圈的商铺价格逐月上升，七铺路联富广场一个１４平方米的商铺单价达到８００００元／平方米，而虹口区的虬江数码商城一小商铺单价更是高达１１００００元／平方米。而居住区、郊区商铺的价格则没有如此明显的上涨趋势。

租金回报率大约在８％
   
在专家的眼里，上海的商铺投资虽然热度刚起，但其中的风险却也不可小觑。“近期我就上海商铺的投资跑了一圈下来，发现的确是个热门投资品种，但是这个市场已经开始出现了投机气氛，最后我还是打消投资商铺的念头。”一位业内分析师表示。
   
中国指数研究院华东（分院）的吴剑雄表示，一般来说，商铺投资主要着眼于租金回报率，目前，上海商铺的租金回报率大约在８％左右，这吸引了不少投资者。但是在去年一年的投资热潮下，投资者的心态已经发生了变化，持有商铺物业等待升值成为主要投资目标，这使得上海商铺的投资开始显现风险。
   
记者了解到，特色商圈的价格基本保持稳中有升的态势，人民广场商圈迪美购物广场内一个１平方米左右的商铺租金达到１１０元／平方米／天，再一次刷新该商圈商铺租金单价的纪录。这些特色商圈都具有自身的优势，并且周边已经形成浓厚的商业氛围，地段内的商铺具有一定稀缺性。上海中原研究咨询部预测，在未来的一段时间内其租金价格仍然会保持上升的趋势。

热点商铺收益风险并存
   
“现在商铺的开发商们过多地注重营销技巧，关心的是怎么卖掉，而对于后期的经营管理不太重视，这其实就蕴涵了很大的风险。因为，评价一个商铺项目是否运营成功，关键不在于其是否完成销售，而在于这个商铺未来能否持续经营，这样才能保证商铺投资者的利益。如果投资者买的商铺经营效益不好，必然影响其租金收益，最终会影响商铺的投资价值。”吴剑雄说。
   
数据显示，从２００６年６月至今，上海商铺的整体供求关系表现为供大于求。２００６年６月至今，上海的店铺（不包括商场、旅馆）供应量为１８７７０套，合计面积１４４２１４５平方米，当期销售量为１４９４８套，合计面积为１１９５８５８平方米。分析师指出，尽管上海商铺投资目前正处于热潮，但这并不是因为供不应求引起的，而是因为开发商概念营销的成功引起的，因此，投资者在投资商铺时，一定要注意其中的风险。
   
那么，在选择商铺时，投资者究竟应该注意什么呢？分析师表示，看待商铺的投资价值，除了地段价值外，一个关键指标是该商铺未来经营效益的判断。一方面要看商铺所在地段的人流和其他商铺的经营情况，另一方面要注意开发商对商铺的后续经营管理是否有明确的措施，对于那些只注重概念营销，而对后续经营没有明确规划的商铺，投资者还是要小心其中的风险，相反，对于那些未来发展有明确规划，并且可判断出能带来较好经营效益的商铺，投资者不妨多多关注。