市场的热度已经开始退却，但是上海优质地产的价值依然为外资所看重。　　

“2005年外资在上海投资成交总面积超过32万平方米，总价值超过65亿元人民币，而2006年的总成交面积达到100万平方米，总成交价值超过180亿元人民币，从成交面积和金额看，均为上年的3倍左右。”戴德梁行在刚刚发布的2006年上海房地产市场报告中透露。　　

而这样的增长还将在2007年继续。　　

继续狂热 　　

在整个2006年度，除去外界比较熟悉的欧美基金之外，亚洲乃至中东地区的基金也对上海房地产青睐有加，以前极少见到的韩国、马来西亚基金均开始涉足上海地产。与2005年所有外资一窝蜂地收购写字楼不同，在人民币升值、全球中国概念的股票大涨的局势下，基金经理们把商场、酒店式公寓、别墅等所有可收购、能收购的物业都囊括旗下。　　

更有甚者，在2006年最后一个季度，连退休基金等完全风险规避型基金（即地产界所谓的核心投资者，Corefund）也开始把钱投向上海的写字楼。新加坡腾飞集团以1.69亿美元收购了海洋大厦，德国SEB基金投资公司以2.5亿美元从澳大利亚的麦格理银行手中收购了新茂大厦。据估计，两起写字楼收购的收益率分别为7.8％和6.1％，投资回报率并不算很高，但对追求低风险稳定收益的核心投资者来说，已经非常不错了。　　
麦格理银行旗下的房地产基金是在2005年1月以9800万美元的价格收购的新茂大厦，其后通过整体装修、吸引一些资质更高的企业进驻等方式来提高写字楼品位，进而提高租金。麦格理房地产基金和摩根大通等去年在国内极其活跃，它们被地产界称为机会型投资者（Opportunistic fund）。　　

“从风险与回报的角度来看，开发商承担最大的风险，因此应该享有最大的回报。而机会投资商在物业竣工前12个月即购买了地产，因此应承担物业的租赁风险。在租户全部进驻该物业，并且租赁情况稳定之后，机会投资商将其转卖给核心投资商，后者获取的回报较低，而风险也最少。”在仲量联行研究部总监何恩凯看来，腾飞集团和德国SEB基金这两个核心投资者的介入，是继外资地产基金开始进入中国市场之后地产界的又一个历史性事件，这让中国的房地产产业链更加完整。而这意味着全球各种风险倾向的地产类基金都能够在上海找到合适的投资对象。　　

“现在外资是排队等着要买上海的写字楼、商场、酒店式公寓和别墅，只是可买的太少而已。”和市场上其他房地产咨询一样，仲量联行也预测，2007年将会有更多海外基金介入上海，乃至中国其他地区的房地产市场。　　

直接到间接　　

宏观调控的开始，国内开发商们谋求主动变化以应对融资瓶颈，这最终促成了2006年外资基金大举投资国内的房地产公司，间接投资中国地产。　　

2006年六七月份，渣打直接投资公司分别投资世贸房地产和绿城中国控股，世贸在香港上市后，股价已经长到了原来的3倍，而绿城也翻了将近一倍。“这两年上市的公司，显然从它们的资金水平、实力、土地储备方面都是非常不错的。”渣打直接投资公司大中华区总裁陈凡表示。尝到甜头的渣打直接投资公司在2007年元旦刚过不久又以3500万美元入股中远房地产。　　

不过，外资基金大举介入上海的商业地产，倒不可能在很短时间内改变本地开发商传统的运作模式，甚至也不大能影响市场价格。在外资最活跃的商业地产和写字楼领域，预计写字楼租金只有10％~15％的增幅空间，而外资基金密集投资的酒店式公寓，以毗邻新天地的翠湖天地为例，其180平米的房子租金起价7000美金/月，价格甚至超过最贵的伦敦市中心，适用对象仅限于极少数的公司高层，属于住房中的奢侈品，并不能对市面上正在销售的住宅产生多大的影响。