在社区商业热潮之后，学区商业模式将以更低的门槛，更短的回报周期，更为灵活的经营手段激发出又一新的商铺经济增长点。

位于闵行大学城的“创业工坊”，周边汇集了交通大学、华东师范大学、东海学院、上海电机学院等高校，成为“学区商业”的一个新的范例。

日前，在上海商业房地产联合发展委员会的组织下，沪上一些知名商业房产专家到“创业工坊”进行了现场考察，并就“学区商业的开发与发展”这一课题展开了专题讨论。

“一个拥有近百台电脑的网吧从下午3点开始就要排队叫号，一家普通的小超市一天可以卖出26箱罐装可乐，一家蛋糕店每天定做近60个生日蛋糕，一家中式快餐店一个中午的营业额可达3000元。”澳洲商会副主席爱德华·唐先生报出这串数字，这些数字都来源于他在上海杨浦大学城运营的商业项目。

上海社科院商业研究中心主任朱连庆教授表示“大学城社区商铺”激发了社区商铺全新的理念与希望。朱教授举例说：上海大学宝山校区外的弘基餐饮休闲街，由推出不久时5000元/平方米的均价，暴涨至现今15000元/平方米的均价，“学区商业”热度可见一斑。

研究商业房产10多年的叶松先生转述了一份针对上海大学城的相关调查报告，其中数据显示，学区商铺的租金水平正逐年看涨。目前松江大学城的商铺租金约为4元/平方米/天，南汇大学城约为3元/平方米/天，上海大学宝山校区约为3.5元/平方米/天，交通大学闵行老校区较高，约为5-8元/平方米/天（餐饮商铺还需转让费2-5万元不等）。投资回报往往高于邻近地区的普通社区商铺。

现在的学生究竟把钱花在哪里？

爱德华·唐对学区商业人们的消费习惯作了这样的解读：“大学生的消费总额受限于父母给的定额。但随着现今人们收入的大幅增长，大学生的消费也日趋上升，仅生日及各种名目的节庆消费就相当惊人。大学城周边各种商业业态中最火的是餐饮娱乐，在大学周边开家具店绝对没生意，但是开餐饮店咖啡吧就非常容易火，这是由国内大学生的消费特性决定的。”

对于大学校园文化的关注必须引入整个商业运营过程中，”沪上资深商铺运营专家姜新国强调说：“比如大学校园附近盈利最佳的餐饮店多半是火锅店，因为大学生聚餐讲求的是实惠与气氛。”上海商房联秘书长吴臻祺认为，除了要考虑大学生们的消费习惯，分析任何一个大型商业街或商业广场的成功经验，餐饮休闲业往往具有吸引客流、聚集人气的作用。

以上海大学宝山校区外的弘基餐饮休闲街为例，60%以上的铺位都是从事餐饮休闲的。对于投资者而言，餐饮休闲商铺的租金要比其它同等条件的商铺平均高出30-50%，这就保证了投资者今后有比较好的回报。因此，就创业工坊而言，“学区商业，餐饮休闲一条街”的定位非常精准，完全吻合商业定律，它对周边学校、居民区的辐射能力不能低估。

创业工坊有多少“含金量”？

自然增长才是最好的资产增值方式，”姜新国就学区商业投资价值问题发表观点，“现在很多投资型物业都大谈特谈各种投资回报的保障措施，那些都是虚的，谁都不知道将来会怎么样。就商业而言，关键还是好的地段，好的规划，好的题材。坐落闵行大学城的创业工坊无疑同时占据了以上三点。”

“而且它在该地段面对的是一个几乎无竞争的环境。在当地，这种规模的商业街是非常稀缺的，紫竹科学园区没有，吴泾镇没有，交大附近的老闵行也没有。因此它有潜力做成当地的一个地标性的商业地段。”朱连庆教授接着又举了反例，“相反，如果同一区域内，大量雷同的商业物业开发会引发灾难性的后果”。

吴臻祺先生认为，商业物业自身的规划特色影响其升值潜力，包括独具特色的建筑外观，科学的动线规划及良好的面宽进深配比等，比如创业工坊的商铺，超越常规的层高可将使用空间拓展成原先的150%；而且按照市环保部门规定，作为住宅小区配套的商业用房如果作为餐饮用途的必须满足与受影响的住宅物业10米的距离要求，而闵行区的要求更加严格，为达到闵行区的标准，创业工坊牺牲近3000万的利润，其高附加值的优势和稀缺性是不言而喻的。