回忆国内开发商2001年开始热炒大型购物中心，SHOPPING MALL项目的时候，曾经出现的很多令人目眩的市场竞争形式，其中尤其以比谁开发的SHOPPING MALL最大为突出表现，甚至当时居然有规模从大至小的SHOPPING MALL榜单！经过3、4年的市场延伸，这种比大的行为不仅突破了大型购物中心市场，连同商业街、社区商业、底商、市场类型的商铺都加入其中，开发商对规模的判断更多考虑项目规划许可的问题，只要规划审批，商铺面积似乎越高越好。

就北京商业地产市场而言，无论是CBD正在开发建设的70多万平方米的商业面积，还是东四环、东五环之间每个楼盘都带的商铺，只要做一下简单的测算，大家都会为庞大的商业地产供应所潜藏的市场风险而震动。对于商铺投资者和经营者来讲，投资商铺的目的是为了市场鼓噪的高回报率，经营商业的目的是为了分享中国经济成长所带动的商业利润。但理性的开发商、投资者、经营商户应该都目睹了过去两年北京商铺投资市场有些商业地产项目已经出现的“春去春不回”的惨淡的局面。

个人认为，对商业地产项目的开发规模不加市场化考虑，盲目求大，甚至“规模越大越好”的思维将最终推动商业地产市场风险的加大，把商业地产市场的投资诱惑，变成投资的困惑。
 
一、合理开发规模的判断依据
 
商业地产合理开发规模的问题对于任何项目都是一个重要的决策内容，如果开发商忽视了这个问题，随意对规模进行决策，那么项目的投资风险从项目规划定案就已经潜藏。事实上，绝大多数开发商还是考虑了这个问题，但因为决策思路的原因，最终的规模往往是规划容许条件下规模最大化。
关于商业地产合理开发规模的判断依据，赛睿顾问提出以下结论：
 
1、消费市场可以支撑的开发规模是可开发规模的基础
 
尽管在商业地产整个开发过程中，除了开发商之外，还有投资者以及经营商户的参与，但是鉴于商业地产最终服务的市场是消费者，所以消费市场的需求必然成为开发商规模决策的依据。

消费市场的需求不仅包括消费市场的消费倾向、消费水平，更要包括消费者到该商业地产项目可能发生的消费总量，该消费总量可以支撑多大的开发规模将产生对该商业地产项目开发规模的初步判断。比如望京地区，按照规划，2010年前后开发完成，居住人口最终近30万，根据易铺网市场调查，望京地区2004年人均每个月生活消费（零售、餐饮、服务、娱乐等,不包括家居建材）820元，参照过去几年的市场数据，假设人均每个月生活消费水平保持8%的增长，我们同时假定这些消费80%在望京地区发生，这意味着望京地区2010年的消费总量为：820（1+8%）6*80%*12*30万=37.5亿,按照易铺网相关统计数据,北京市商业零售业2004年每平方米平均的年营业额约15000元,考虑到市场竞争以及品牌成长的原因，2010年这一指标将稳定在这一水平,如果商家依然保持目前的利润率,望京地区市场可支撑的商业规模为:37.5亿/15000元/平方米=25万平方米。如果商业地产（不包括家居建材）规模大大超过这一数字，将意味着商业单位面积营业水平的降低，商业零售行业的利润率降低将成为必然，投资者所期望的投资收益以及商家的经营利润都会降低，市场风险成为必然。就商业地产个案项目规模而言，还需要考虑项目定位、招商、商家品牌价值及运营管理等专业问题解决的效果，这些问题解决的程度，直接决定市场份额，以及可行的开发规模。
 
2、项目地块、周边、区域交通条件形成可开发规模的边界条件
 
交通问题表现在两个方面：公共交通设施条件和道路条件。公共交通条件包括地铁、公共汽车线路、火车、交通负荷等，道路条件包括路网、项目地块和重要道路的连通性等。城市中心大型商业地产项目，尤其是SHOPPING MALL项目，如果缺乏诸如地铁等交通设施，那么未来大批人流的进入就会有问题；郊区大型商业地产项目，尤其是郊区SHOPPING MALL项目，如果地块本身和重要道路（城市快速路、高速公路等）之间缺乏直接或便利连通，那么未来大批私家车消费者因为堵车问题就会流失掉。

对于一个商业地产项目来讲，消费者支撑的可开发规模，以及考虑到交通制约进行的可开发规模的缩减，都是开发商在决策过程中需要关注的问题。
以在国内有深刻影响力的金源SHOPPING MALL项目为例，项目所处的地方过去属于农村，伴随城市扩张周边大批住宅出现，未来周边将形成70万人口聚居的壮观。关于其规模我们提出以下观点：姑且不论该项目周边以及吸引的外围的消费者能够支撑的开发规模，从其周边的交通条件看，既没有城市中心SHOPPING MALL所需要的地铁交通，也没有郊区SHOPPING MALL所需要的项目停车设施和快速路形成的直接或便捷连通，换言之，该项目地块、周边及区域交通条件属于典型的区域商业地产的交通条件，但开发商却把它开发成超大型SHOPPING MALL。显然，即使消费者可以支撑这么大的SHOPPING MALL，假设成功经营每天需要20万人来消费，但因为交通制约——堵车等问题，每天只能来15万人，那么项目的开发规模应该缩小，除非周边的交通条件在经营期间发生根本性的改变。
 
3、开发商的自有资金规模形成规模决策的核心条件
 
把开发商的自有资金规模作为项目可开发规模的决定因素很多人可能都不能接受，而且很多企业对商铺销售或/和自己的融资能力有绝对的信心，认为资金哪会成为项目做大做全的障碍呢？融资渠道不畅通是中国房地产行业的资金渠道现状：按揭审批复杂，实施有难度，及商铺销售后不进行有效的招商及经营管理而出现的大批失败的商业地产项目对商铺投资市场的打击，都要求商业地产开发商对资金计划及资金的回收做出更加理性的判断。
如果我们不把这个因素特别提出，大家可能不会特别重视，但我想在2004年5、6月份中央对大型商业地产投资过热进行检查时，不少开发商已经感受到忽视自有资金规模问题的危害性了。如果开发商自有资金数量有限，甚至仅相当于总投资的5%或以下，这样的项目几乎不可能操作起来—如果在资金很少的情况下，寄希望于商铺销售，那么2003、2004年可能，越往以后，风险显然越大，一旦销售不利，资金链断裂，或者投资者整天围追堵截，那样的日子的确不好过。

对于自有资金对项目规模的影响度，事实上还有更深层次的问题：如果根据市场判断，可以支撑的开发规模的确比较大，但自有资金有问题，那么可以对开发阶段进行划分，把项目分期等。
 
二、SHOPPING MALL规模庞大的特点和个案规模越大越好的冲突性
 
自从2001年SHOPPING MALL项目进入人们的视野开始，行业内就开始把SHOPPING MALL的规模越大越好的观点当成项目发展的标准，也正如前面所谈到的、国内出现的按照SHOPPING MALL项目规模大小排座次的情况，这种观念对中国SHOPPING MALL项目的开发商来讲，等于在收藏风险。很大程度上讲，“规模越大越好”的观点属于典型的炒做方法！

既然2001年的时候，个别开发商在市场初期是出于炒做的目的，而且又都普遍炒做失败，那么新的开发商是不是应该考虑别入歧途呢？关于SHOPPING MALL的规模问题，以及规模的各种说法，大家至少需要进一步探讨。鉴于这个问题确实影响深远，所以需要对此问题做进一步阐述。
 
1、SHOPPING MALL具有规模大的特点
 
严格意义上讲，在美国SHOPPING MALL就是指购物中心，美国行业协会也并未特别说明，SHOPPING MALL就是指商业规模10万平方米以上的购物中心。只是因为商业规模超过10万平方米的购物中心对资金的需求、对开发商专业化运做能力的需求都远远超过一般规模的商业地产项目，所以为了提示其运做的风险性，所以国内普遍形成以上“SHOPPING MALL是指商业规模超过10万平方米的集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的商业综合体”的概念。从上述SHOPPING MALL概念在国内的形成过程看，的确SHOPPING MALL具有规模大的特点。
 
2、虽然SHOPPING MALL具有规模大的特点，但个案大小需要科学判断
 
基于国内对于SHOPPING MALL定义的考量，SHOPPING MALL的规模和传统意义的商业地产相比的确大，但是我们在此需要说明的是就个案项目来讲，规模大的特点并不意味着越大越好，大到什么程度其实取决于消费市场的支撑，以及交通条件的约束。
 
三、社区商业、商业街、市场商业盲目求大，在希望中迎接黑暗
 
商业地产开发规模盲目求大的情况似乎并不只发生在大型购物中心的开发过程中，北京不少社区商业、商业街以及市场商业的规模似乎也一个个突破市场极限。每个开发商都希望自己的社区商业一不小心就变成了区域商业，但可以断言，未来绝大多数商业地产项目只能也必须依托周边消费市场，只有一些定位准确，有新型业态及典型品牌商的商业地产项目才可以扩展市场范围到外部商圈。

在不到两年的时间里，北京的开发商普遍把商铺装在了开发项目中，都坚定一个理念，就是商铺一定可以赚钱，所以社区商业在北京做到十几万平方米，商业街做到二十万平方米似乎都不奇怪。客观讲，社区商业、商业街的确有良好的发展空间，但显然，不考虑市场需求，盲目求大，将最终导致供需失衡，促生风险。
 
商业地产经过风雨，有人见过彩虹，但2006年谁踩进盲目求大的商业地产项目的陷阱里，谁就会丧失再见彩虹的机会。