项目越做越大 招商越来越难

面对今天的商业地产市场，谁也没有办法预测它会朝怎么样的方向发展。但是我们看到的是每年几百万平方米放量的增长速度和每年逐步增长的空置率。再加上动辄十几二十万的大体量商业项目，着实考验着地产商的综合操作能力。是稀缺还是过剩？对于目前的商业地产市场而言，这其实是一道不定项选择题。繁荣景象的背后往往隐藏的是更多的危机和隐患。

●盲目走“大型”路线

据相关报道称，北京中大型商业地产项目的数量已占据市场主体，新建商业地产项目总规模达600多万平方米，其中420万平方米为单体体量在5万平方米以上的大中型项目。但是，除了新光天地900多个国际国内一线品牌在上半年全部开张营业外，上半年北京极少有能够整体开业的商业项目，招商已成为了大型商业项目的软肋。即使开业也是让签约的主力店率先开业。

由于近些年投入市场的商业项目众多，而商家有限，加之商业体量又盲目追求“大”，导致项目大部分空置。而其中招到商家尤其是优质主力店的时候，经常会在只招到主力店的情况下，主力店率先开业。主力店率先开业的项目往往都是体量过大的商业，比如今年3月开业的美罗城百盛都是最好的实例。

“如今处于建设期的大体量商业地产，需进入经营期才能发现问题。现阶段如果不采取措施有效协调，今后再改造的成效不会太大。所以，不能在前期盲目追求‘大’，而忽视后期的招商运作。”对京城商业物业开发现状，戴德梁行商铺部董事张家鹏如此评价。

●“大块头”并不一定是大智慧

“商业地产的大体量、高档次实际上是住宅市场产品高端化的一个翻版。”这是一个业内人士对时下商业地产的感叹。商业地产市场蔓延最突出的问题一个是追求大体量，一个是追求高档次。大体量对住宅开发来讲是降低成本的主要手段，对商业地产来讲，脱离市场需求的大体量就是找死。

目前在北京以及很多城市的商业地产市场，商业物业的闲置已经成为一个非常突出的矛盾，当开发商兴建的大量商业物业处于闲置状态的时候，很多商家也为找不到理想的经营场所而头疼，供与求之间矛盾非常尖锐，人们在感慨缺少有效需求的时候实际是缺乏有效供给，大量商业地产的供给都是无效供给，商业地产的供求方面存在着严重的结构性失衡。很多大体量的商业项目找不到商家，而真正想要经营的商家却找不到合适自己的项目。体量大并不一定是重点，重点在于找到适合的消费人群。

张家鹏指出，商业地产的规模是城市区域性需求决定的，而不是由城市人口规模或城市规模决定。投资规模不是越大越好，当规模达到某一临界点之后，其收益能力反而会降低，使项目处于竞争劣势。一个8万方平米购物中心的租金收益如果可能做到与15万方平方米的购物中心一样，为什么还要多做7万方平方米呢？可见，其中是有利益驱使的。投资者在高额利润的诱惑下，更愿意把这个饼做大，“大”本身就是一个优势，这种不理性的想法也助长了开发大体量商业的气焰。

●大体量隐患重重

张家鹏指出商业地产物理体量过大存在五种隐患：一是影响招商质量，为了把商场塞满，不得不放弃招商原则，使一些零散的小商户进驻，使经营目标分散。由此商户的精确度、整齐程度难以达到合理水平；二是大体量商业与传统百货的运营模式不同，开发商本来就缺少专业的管理和经营团队，没有统一的操作模式，分散经营，很难形成有规范的秩序；三是大体量商业会延长顾客的行走半径，容易造成消费疲劳，如果客流动线的设计再不是很合理的话，很容易流失很大的客流；四是增大交通压力，这一点很容易理解；五是如果项目失败，会形成大量建筑垃圾。在这五种隐患中，招商和后期经营最为棘手。