南京西路商业圈、南京东路商业圈、淮海路商业圈、徐家汇商业圈和陆家嘴商业圈，上海这五大一级商业圈一直是“寸土寸金”的宝地。但是，戴德梁行最新调查显示，这些顶级商圈对于投资者来说，也并非是“包赚不赔”——不同地段的空置率波动幅度不同，有些有加剧的趋势，已经拉开了较明显的差距。

总体来看，五大商圈的传统顶级商业地段依然受到各大品牌的追捧，几乎没有铺位出现空置现象，“一铺难求”已经持续很久。但是，商圈内一些中高档商业地段部分物业由于重新定位、品牌调整等等问题，空置率出现波动并有加剧趋势。整体来看，由于租户调整目前还较少，中高档商业物业租金还算基本持稳。

去年10月，服装百货连锁集团ITAT在淮海东路恒基大厦的新店正式营业；经过重新定位和改建，无限度也于去年10月对外营业，其建筑面积达40783平方米。这些淮海中路部分项目进行的重新定位及品牌调整，令其入住率受到一定的影响。

戴德梁行判断，尽管2006年上海整体商业物业供应量达865906平方米，并且在2010年前将一直维持供应的高水平，但预计未来一年南京路、淮海路及徐家汇等传统高档地段的成熟商铺仍然抢手。同时，轨道交通等基础设施带动各二级区域商业中心快速发展，也为零售品牌的选址带来更多选择。因此，预计五大商圈的总体租金行情将延续2006年下半年以来的平稳上涨态势。

从全市来看，预计2008年市区新增中高档商业面积可达992570平方米。其中浦东、黄浦、静安、长宁及杨浦五区新增中高档商业面积就可达650000平方米左右。未来三年，上海各一级商圈及二级商圈新增大型商业项目面积年均可达600000平方米以上，其中浦东菊园、陆家嘴及竹园新增供应最大，约占总量一半。因此，预计未来三年各二级商圈的整体入住率将有一定程度下降，租金则维持在相对稳定的状态。