随着经济的快速增长，我国的商业地产从2000年前后进入高速发展期，供应量大幅增长，成交面积和成交金额屡创新高，各类房地产开发企业纷纷进入商业地产市场，在经历了几年的火暴发展后，2005年商业地产市场供应量仍然持续增长，但销售速度减缓，空置面积开始大量增加，如北京去年有近一半的商业地产项目的销售不尽如人意，商业地产市场已经出现了明显的供过于求现象。与此同时，商业地产发展中存在的各种问题逐渐暴露出来，主要表现在以下几个方面：

　　盲目投资开发

　　一些开发商在开发前缺乏专业的市场研究和商业策划，在市场定位、客户定位、业态组合都没有明确的情况下，就盲目投资开工建设，还有部分住宅开发商用开发住宅产品的思路来开发商业地产，使部分城市商业地产投资建设过剩，空置率居高不下，造成了巨大的浪费。

　　开发商素质良莠不齐

　　由于住宅市场的竞争日益激烈，开发利润呈现理性回归，包括不少住宅开发商在内越来越多各行业的投资商开始把目光转向利润较高的商业地产，其中大部分企业都是第一次涉足商业地产开发，缺乏专业素质，不懂后期经营，大多急于通过销售套现，赚取高额的利润，投资主体的多元化造成市场供应不断增加，很多商业地产销售不畅、经营惨淡。

　　供应结构及规划布局不合理

　　国内商业目前还处于初级发展阶段，同质化现象比较严重，传统的商业业态占的比例较大，一些地区大中型商业项目的数量过多，新兴的商业业态相对较少。由于政府部门对商业的整体规划布局和指导不足，不少城市的商业分布主要集中在城市的中心区或者传统的商业区，而一些新兴的区域以及郊区的供应量相对缺乏，造成了商业地产的供应结构不合理、布局不均衡，有效供应不足，出现市场供大于求而人均商业占有面积又很低现象。

　　经营策略不当导致供需错位

　　随着WTO政策的实施，国际零售企业大规模进入中国市场，对国内商业物业的需求日益增加，这些企业在选择经营场所时，几乎都会选择只租不售的商业物业，国内的一些大中型连锁商业也会选择出租型物业，而目前我国的很多商业地产开发商为尽快收回投资，赚取高额利润，不考虑市场的实际需求，半数以上的商业地产项目采取建好后出售的运营策略，使商业设施整体功能受到限制。这也造成空置率快速上升的同时一些商业企业找不到合适的物业。

　　商业联合地产模式的产生及优势

　　由于商业地产在发展过程中所出现的盲目投资开发、供应结构不合理、空置率持续上升等诸多问题，已经对商业地产的健康发展产生了不利影响，商业地产面临转型，许多开发商和商业企业都在纷纷寻求新的开发和运营模式，根据市场需求结合自身情况调整开发经营策略，以往“先开发、后销售”的住宅开发模式已逐步被“先定位招商，后投资建设”的订单式开发所取代，订单开发理念得到广泛认同。同时，一种对开发商与商业企业更为有利的新型模式--商业与地产联合应运而生。

　　这种模式主要表现为国内大型房地产开发企业与国际知名商业企业通过签署正式协议成为战略合作伙伴，在商业地产投资开发领域进行紧密型合作，实现优势互补，强强联合：双方品牌与资源共享，凡是地产商开发建设的商业项目，商业企业都可作为主力店进入；或双方合作共同开发、经营商业地产项目。

　　商业与地产联合模式的优势主要有以下几方面：

　　1、国外大型商业企业不仅具有良好的品牌效应，而且拥有先进科学的管理理念以及强大的海内外营销团队，国内有实力的地产开发商通过与这些专业机构联合，可以进一步提升产品品质，构建完善的营销网络，从而获得更多的发展机会，更快更好地进行大型商业项目开发及实现全国性布局。

　　2、国外大型商业企业进入中国市场发展需要大量优质的店面，与地产商进行战略合作可以借助其在各地开发的地产项目，扩大地域辐射，拓展各地的市场，以国际化管理实现本土化经营，增加消费人流量，快速形成销售网络；同时可以利用地产商在当地的资源和关系最大程度地降低运营成本和采购成本，并可在节约推广费用的同时提高产品销量。

　　3、由于双方都是本行业中具备较强实力和良好信誉的企业，强强联合之后，对提升商业项目的整体形象和品质，吸引人流客流，促进所在区域商业氛围的快速形成，增强市场竞争力等方面都将起到十分积极的影响，使双方取得最大程度共赢，在激烈的市场竞争中立于不败之地。