在社会分工越来越细化的今天，住宅地产和商业地产虽有着千丝万缕的联系，但却有着各自不同的特色。我们经常可以看到这样一种现象，住宅项目开发比较好的开发商在商业项目中经营的却不甚理想，为何同样的地产开发商却有如此大的差异呢？国内的商业地产发展中存在哪些问题？我们采访了有着多年商业开发经验的上海鑫胜企业发展咨询有限公司陈倍麟总经理。

　　在住宅项目出现较大波动的时候，商业地产却在稳中有升，据统计，2005年商业地产份额已从5％上升到了15％，稳定的投资回报率吸引了大量的资金。一时间商业地产似乎成了开发商一个避风港湾，几大地产开发商不约而同的吹响了进军商业地产的号角，大华集团今年将预备30亿进行商业地产的投资。而世茂在上海的3家五星级酒店将于明年投入运营。届时商业和酒店项目的比例将会占到世茂集团收入的30%至40%。上海绿地集团则投资30亿在南京建造江苏第一高楼，还将在今年拿出十几个亿进军北京的商业地产市场。顺驰集团更是高调宣称进入商业地产开发，未来三年的目标是商业地产产品的销售额要占到整体业务的15%至25%，难怪有人把2005年定为商业地产年。

　　根据房地局公布的2005年度土地供应计划，2005年上海市经营性土地供应共3000万平方米。其中，配套商品房土地供应1000万平方米，中低价普通商品住宅建设用地供应1000万平方米，商业、办公、娱乐、综合和其他商品住宅等土地供应1000万平方米。陈倍麟告诉记者，目前国际上公认的人均商业面积为1.2平方米，而目前上海市级中心和区级中心已达到了饱和状态，达到了人均1.4平方米。激烈的竞争已不可避免，而价格战只是一种低层次的竞争，只有在品质和服务上的竞争才能提高自身的水平。

　　与此同时，商业地产的火热也同样引起了相关部门的重视，一份由商务部、央行和国务院法制办共同撰写的《全国商业地产运行报告》，让许多人为之关注，该报告明确指出，目前的商业地产价格偏高、空置率居高不下的现象十分显著，但商业地产占用银行贷款余额过大的风险已经在一定程度上得到缓释，这份报告显然会对中国商业地产的未来产生巨大影响。不过陈倍麟认为，从长期看，这份报告是维护了开发商的利益，使开发商能在一个更健康的市场运作。目前由于短期利润的诱惑，有一部分开发商抱着“赚一笔就走”的心理，只管建造，不管管理，更有些不负责任的开发商成立一家公司把商铺卖了就完事，如果当中出了什么重大差错，公司就申请破产，倒霉的是投资人，同时也给社会带来了不稳定的社会因素，而最后收拾烂摊子的却是政府。

　　商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体。开发、销售、经营、管理，是一个不可中断的链条。这不是传统的“圈地—贷款—开发—卖楼—走人”这么简单的模式所能应付的，这也就是为什么开发商开发商业地产失败的原因，其运作的复杂程度要远远高于住宅，对开发商的资金实力、商业经营管理能力、专业人才储备和投资回收耐心都是很大的考验。陈倍麟认为，商铺是一种中间型产品，其价值需要在其他终端产品的销售或消耗中最终体现出来。在使用过程中会生成新的价值。而住宅是一种消费型终端产品。住宅和商铺是截然不同的房地产产品，这是两者最大的区别。

　　对于目前存在的问题，陈倍麟认为不顾市场实际需求的政府形象工程和盲目跟风圈地制造了商业地产的泡沫。落后的开发、运作、经营理念制约商业地产的健康发展。盲目进入商业地产的开发领域;忽视项目的市场调查与经营定位;只管卖铺，轻视经营。是最典型的问题所在。不过随着一些知名大开发商的介入，开发商已逐渐意识到自身不够专业所带来的弊端，选择专业机构合作正成为共识。