“对于上海的住宅市场而言，2005年并不顺利。”姜新国对记者表示。“但对上海的商业地产来说，则是发展较快的一年。”姜新国是在行置业投资咨询有限公司首席咨询顾问、著名商铺专家。

2005年商铺供销创新高

   据了解，2005年可售商铺供应超过400万平方米，销售面积150万平方米左右，供、销都超过了往年。

   “今年前11个月，150万平方米的销量已明显超过了往年。虽然年中受到宏观调控的一些影响，但总体销售形势趋好。”姜新国如此总结2005年商业地产的大势，“但是出售型商铺的供应超过了400万平方米，供明显大于求，区域结构以及优质项目的开发都有待进一步完善。”

   据姜介绍，商业地产的开发量应该与常住人口的导入成正比例关系，而今年商业地产供应的区域分布并不平衡。近年来，上海远郊兴起了不少新城、新镇。虽然这些地区的住宅卖得不错，但居住人口却并没有明显的增加。在总共400多万的供应中，外环以外就有200多万平方米，明显偏多；而作为人口导入的重点区域内外环间的供应只有100万平方米，相对较少。

   “一个成功的商业地产项目，总要有一定的利好支撑。或有产业匹配，例如国际汽车城白鹤基地；又或交通干道带来的大流通、大商贸预示着发展前景，比如国际鞋城。这两个项目都在今年表现出了强劲的销售势头，究其原因还是他们各自有着各自的利好支撑。”姜新国如此分析。

   “在土地供应方面，今年商业用地的出让喜忧参半。在几个土地出让公告中，数块地理位置较差，发展前景不清晰的地块流标；相反拥有良好发展前景的地块却是极为抢手，竹园商贸区的地块为多家知名开发企业你争我夺，最终高价成交就是最好的例子。”姜还介绍了今年土地市场的情况。

2006年机遇与挑战并存

   “对于商业地产而言，2006年是充满机遇的一年。”姜新国看好商业地产的发展。“业态差异、城市空间发展、区域差异化，这三方面给2006年商业地产的发展带来了机遇。”

   首先是业态差异的机遇。根据WTO协议，可以预见现代服务业将有很大的发展，而现代服务业需要商业地产的支撑，这就必然带动商业地产的需求。

   其次是城市空间发展的机遇。上海是长三角地区的龙头，这样上海的城市发展会有一定的向西漂移，尤其是虹桥国际机场和上海南站交通枢纽直接连通江、浙 两省，商业流、客流、物流、资金流、信息流都将汇聚，这给商业地产的发展又带来了新的机遇。

   除此以外，区域差异化的机遇也不容小视。上海商业地产区域间并不平衡，外围区县的一些新城、新镇则供应较多、商业配比也偏大，可能给经营带来一定的困难；传统中心九区中闸北、杨浦等地区商业配比较低，难以满足居民的消费需求，这也给商业地产的发展带来机遇。

   机遇与风险是并存的。2005年所存在的一些问题，在2006年仍将得到延续，如何开发优质、成功的项目，对房产商来说是最大的挑战。

   住宅地产和商业地产的运作规律截然不同。商业地产的开发更为复杂，价值表现形式主要是租金，而租金则是经营的产物，因此商业地产的开发商不仅要考虑前期的建设、买卖，更要考虑后续的经营问题。商业地产无论是自用还是出租，都只有经营一种功能，没有经营就没有优质的项目。

   “今年，诸如绿地、达安等上海知名的住宅房产商开始投入到了商业地产的开发。优质企业进入是件好事，但开发住宅的方法与开发商业地产是有区别的。”采访最后，姜新国给房产商提了个醒。“要想开发一个成功的优质的商业地产项目，房产商们就一定要对未来的经营情况进行充分的考量。”