商业是一个城市活力源泉所在，地产是成就商业的物质基础。商业地产的开发运营是所有地产项目中最难的，稍有不慎，便会一败涂地。如何扭转败局，则需要高超的技巧。 

持有经营至关重要 

结合国内商业地产的特点，笔者认为要突出几个方面的问题：一要注重品牌建设；二要有信用管理；三要力争持有经营；四要坚守市场定位；五要向创新要效益。 

在所有地产投资领域中，商业地产属于高收益、高风险、投资回收期长及操作难度最大的。要想打造一个成功的商业品牌，必须保持项目的一贯性，确保发展商到运营商统一。如果开发商自己持有大量物业经营权，就能为市场的统一管理和经营提供了先决条件，如果是产权式商铺，在业态规划上就没办法掌控了。 

商业地产的成功需要时间的积累与考验，因而需要持有经营的开发商耐得寂寞与痛苦，才能走向最终的成功。 

成功运营需要“四赢” 

作为商业来说，要取得最终的成功需要实现“四赢”。“四赢”要有先后顺序，环环相扣，一环落败，全盘皆输。 

首先是消费者赢，要下工夫把消费者吸引来并让他满意消费；第二是租客赢，先给比较合理的租金让他们活下来，如果想吸收好的品牌，从策略上就应该放弃一点眼前利益，在租金上给些优惠，引进一些主力店，主力店可以带来人流，不是付租的主力，紧挨着主力店的铺位租金可以拔到很高；第三是运营商赢，不能白辛苦；最后是投资商、开发商赢。 

事实上，有许多社会闲散资本都在对商业地产拭目以待，他们看好那些有固定的租金收入、地段又有升值潜力的物业，时机成熟他就会收购，所以前景是好的。 

很多开发商把顺序弄颠倒了，搞些一厢情愿、自私自利的做法，从一开始就注定了惨败的结局。 

挖掘文脉 顺势而为 

商业地产必须挖掘市场所在区域的文脉。一个区域消费习俗的形成仅仅靠开发商主动规划、造势、宣传很难形成，民间形成的消费习惯才是最生动的。对项目而言，最重要的不是跟国际接轨，而是要挖掘地脉、文脉最终形成的消费导向是什么，应该顺势而为。 

很多开发商在进行前期产品定位的时候不是从商业角度思考，总认为可以人为造势，多了一些主观和功利色彩。住宅是一次性消费的过程，而商业要不断地形成文化圈子。商业应该在差异化竞争上做文章，应该挖掘区域的文化脉络。商业其实包括硬商业和软商业，硬商业就是购物，软商业就是休闲、娱乐、运动、文化配套。 

个性化最关键 

就商业的经营而言，个性化最为关键。其中包括商品的个性化、营销的个性化、建筑的个性化、管理的个性化。通过树立个性，形成内部业态的自我循环非常重要。 

公共区域和每一家店铺的装修风格都要力求独具特色，才能打造具有个性化的店铺，从而汇集同样具有个性化的货品，也才能吸引具有个性化品质人群的消费体验。同时，还要使商业物业具有唯一性、不可复制性。 

假设一个市场没有特色，没有强项，搞大而全，形同一个多而杂的拼盘，久而久之，必然会失去稳定的客户群。 

过渡空间不容小视 

当今的消费型态应该是以体验消费为主，随着心情的变化，会产生很多不可预见的消费。因此，商业场所应该和古代集市一样，让人积极参与进来，他花不花钱购物是次要的。 

要努力通过卖场的营造和促销活动让消费者积极主动参与消费。因此，卖场中最好营造一些过渡空间，即半室内、半室外的空间。淘货是大家交流状态下实现的行为，设计出人人参与体验的空间最为重要。如果经常组织一些文化活动，人们就更愿意参与了。而且要让客户在购物中体验到一种成就感，淘到别人买不到的货品，这样他会非常愿意来，这时市场也就形成了自己的特点。