方志华认为，对于中小投资者而言，写字楼和商场铺并不是一个理想的投资对象，因为目前市场上商住两用的物业存量仍是偏多，而这些物业对于乙级写字楼，具有良好的替代性，因此，中小型企业在寻找办公地方时，可能会选择租金更便宜的商住楼，而不是乙级写字楼。

方志华认为，就甲级写字楼而言，对中小投资者就更不适合。甲级写字楼的单位面积普遍较大，面积多在200平方米-300平方米之间，再加上单价较高，甲级写字楼的总投资普遍较大，这就带来了较大的风险。另一方面，未来几年广州的甲级写字楼供应量很大，由此会带来投资回报率的降低。更为关键的是，甲级写字楼只有统一管理，才能有较大的升值潜力，因此，对一般投资者而言，甲级写字楼是一个两难的选择，如果不卖散的话，他们绝对没有实力买进整栋物业，但如果卖散的话，投资回报率又会大大降低。

方志华广州资深地产策划人，瑞地商业机构总裁

方志华说，面临同样情况的还有商场铺。对于这种集中性商用物业，只有产权比较单一，才能实现较高的回报。

方志华认为，广州人喜欢买街铺，这有其必然的道理。街铺对管理者水平的依靠程度较低，对于中小投资者而言，就可以避免很多不必要的风险。但目前看似差不多的街铺，其未来的升值潜力可能相差很大，这取决于街铺所在位置的未来规划和交通拉动，这对投资者同样需要专业的眼光。

对于目前市面上大量存在的社区铺，方志华则认为要看入市时的价格，像当年的丽江花园和奥林匹克花园的商铺，都有较为理想的回报率，就是由于购买的价格不高。这种价格的高低可从几方面进行判断：一是与类似的物业相比；二是与几年前的同类型物业相比；三是根据现在和未来的供应量确定；四是从租金和售价的比例分析。如果从纯投资的角度看，除非该物业未来有很理想的升值前景，否则，回报率低于8%的社区铺不宜考虑。