近期，有媒体报道十几万家温州中小企业主对上海总部经济园兴趣盎然，部分投资者手庠难耐，已经开始大手笔购房置地。这一现象的出现，一方面反映了温州企业急于战略转型，蹭块“上海制造”的金字招牌，以谋求“鸟枪换大炮”；另一方面，又表明了总部地产正成为上海房地产市场的一股新生力量。

“总部经济”概念，最早由北京市政府于1999年提出。近几年，在北京和上海等一线城市，一批号称“总部园”的大规模用地项目纷纷推出，比如最先推出的北京丰台的“总部基地”建筑面积高达106万平方米。2006年上海的总部地产项目表现尤为抢眼， 包括大业领地企业总部花园、浦东总部园、张江高科技园区集电港总部园、财富广场（位于小陆家嘴滨江）、紫竹科学园区等。

企业总部园，由低密度的商务别墅和商务公寓构成外部形态，由大型企业的职能总部形成基本内涵。 随着现代企业的快速发展，部分企业特别是大型企业的经营管理环节和生产操作环节逐步分离。由此，诸如经营总部、研发总部、物流总部、培训总部、地区总部等相继产生。由于中心城区的土地狭窄逼仄和价格昂贵，总部园区一般选址郊区。

从市场需求上分析，上海企业总部项目雨后春笋般地冒出来，是由于境外、外地企业的纷聚沪上和企业办公的郊区化趋势。2006 年12月11日， WTO 过渡期正式结束，意味着“后WTO时代”的来临。随着金融业全面对外开放，作为金融中心的上海利好空前，渣打银行、东亚银行、汇丰银行、恒生银行等首批9家外资银行已获批筹建法人银行，其注册地无一例外地选择了上海。从去年开始，外资企业尤其是外资金融机构已开始谋求更大办公空间。这也只是金融业的一个切片，其它跨国公司同样加快了布局上海的步伐。而温州等江浙许多民营企业若想做大，把运营或研发总部迁至上海，亦是不二选择。

至于企业办公郊区化。这一趋势早在2005年已初露峥嵘，比如英特尔渠道平台事业部的全球总部和可口可乐的中国区总部、亚太区研发中心、全球样品实验中心落户紫竹科学园区；还有曾在市中心办公的著名电子商务企业易趣，已将其亚太总部搬到市郊，并在浦东张江购地自建，其规模在全球仅次于美国和圣何塞总部。

大型企业纷纷把办公地址由市中心转至市郊原因的大致有三个：其一，近几年市中心甲级写字楼租金持续上涨，与两年前相比，租金升幅已经接近50％，企业迁到郊区可以大幅节省办公成本。其二，上海市正在实施“退二进三”战略，未来几年中，市中心将有更多的专业服务类和金融类的公司集聚，而制造业企业等一些公司和客户服务没有直接关联的部门则会更多地搬出市区。其三，低密度、生态化、独栋型的总部园项目的大量出现，使部分海内外大企业有了更多更佳的办公场所选择，再加上这些项目多位于可以提供政策优惠的园区，如紫竹科学园区和张江高科技园区等。

企业总部热，确实是上海城市发展、写字楼市场演变及市场需求综合推动的合理结果，但也应看到隐藏在繁荣景象下面的的不良因素。2004年实行招拍挂以来，与住宅用地出让形成鲜明对比的是，工业地产招拍挂推进速度非常缓慢，全国多数大城市90%以上的工业用地仍属协议出让。地方政府为了招商引资，在工业用地出让给予开发商和大牌企业以极大的优惠。而目前大部分的总部园区，都属工业用地性质，其实质是打着“工业地产”的旗号行“商业地产”之实，其结果是造成国家财政收入的流失和土地资源的耗损。许多开发商都想在“总部经济”上分一杯羹，各区政府也想以此拉动本区经济，这就难免在一些区域出现总部经济项目一窝蜂现象。

去年9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》正式发布，这一政策迅速被业界解读为国家一系列土地新政中的最高指令，其中明确要求工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。由此，国土资源部官员曾表示：工业地价将上涨50%以上。其结果也不难预测，随着地价的剧升，必将消减某些开发商和制造企业的圈地热情。与之相伴的是，那些通过违规或钻政策空子而由工业地块转变为办公用土的项目将渐渐减少，总部经济园也会消火。而随着地价的上升，房价也将同步大幅上扬，如此消费方将不得不会重新权衡取舍，从而导致市场需求的降温。