典型事件

　　目前，市场上出现了多种关于房产的“投资理财计划”。这些“理财计划”大致包括以下几种：

　　一、购买商业公司的商铺，每间商铺面积大小不等，商铺售价按面积计算，由商家统
一管理，每月向投资者支付固定收益，一段时间后，商业公司按原值回购商铺。少数商铺的投资者可选择长期拥有商铺产权。

　　二、购买酒店、度假村的客房。每间客房分成若干份，投资者可选择购买一份或几份。酒店、度假村由经营者统一经营，按照购买的份数，每月向投资者支付收益，一段时间后，经营者按原值回购商铺。此形式与第一种形式不同的是，客房并非按“套”出售，而是按“份”出售，这样，就会出现一套客房几个人共有的情况。

　　三、也是真正意义上的房地产投资，购买写字楼或商业地产，开发商在最初的几年里包租，每年向投资者支付固定收益，投资者长期拥有房屋产权。

　　案例一：

　　某度假村的投资理财广告：只需10万元本金，每年获利10.5%，按季返收益，3年还本金，国家级担保公司10亿资产承担全程连带担保责任，稳坐财富大赢家。退出机制灵活，如整存整取一样方便。

　　案例二：

　　某理财商铺广告：每间3到5平方米，不用您自己干，商铺替您出租、帮您经营，年收益率8.8%，即便没有人租，店空着，也一样给钱，门槛低，起价10万元，妥善处理税的问题，符合国家税务部门的要求。

　　律师分析

　　人生的不确定性，使得我们更多地考虑如何让家庭、子女更安全。在我们的生活中，理财作为一种必不可少的生活方式贯穿整个人的一生。传统的投资理财形式诸如储蓄、股市、汇市、期货等，近几年呈现出持续低回报的势态，而面对房价一路攀升的房地产市场，人们纷纷将资金从低迷的金融投资市场中抽出，转而投向房产。尽管政府不断出台政策，抑制商品房价格的过快增长，人们仍认为房地产投资是目前最稳健、安全、可持续的长线理财方式。

　　“房产理财”突破了传统理财方式，人们把“钱生钱”的希望更多地寄予房地产市场，希望自己有限的资金获得最大的收益。

　　对企业的启发

　　“房产理财”作为一种新型投资产品，在市场上仍处于探索阶段，它存在着一定的法律风险。

　　一、真正意义上的“房产理财”是投资理财行为，这种情况下，应注意以下几点：

　　(一)投资对象———房产的合法性。《城市房地产转让管理规定》中明确规定以下房屋不得转让：1.以出让方式取得土地使用权但未支付全部土地出让金或未按规定进行开发建设的；2.司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3.依法收回土地使用权的；4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5.权属有争议的；6.未依法登记领取权属证书的；7.法律、行政法规规定转让的其他情形。

　　当然，如果投资者购买的是新建商品房，则只需注意开发商是否具备五证两书。对于那些购买非新建房屋的投资者，考察房屋是否合法则显得非常重要。最为稳妥的方式是办理产权过户手续。

　　(二)价格的合理性。实践中，有些商业公司并不以房屋面积为基础，按照每平方米单价出售房屋，而是将房屋分为几部分，每一部分固定数额出售给投资者，这样，投资者与他人共有此房屋。但此方式的定价是否合理，价格的依据又是什么，投资者无法得到满意的解释。

　　(三)收益的风险。就商业公司所承诺的年收益，尽管已在合同中明确，仍会存在来自以下两方面的风险：1.商业公司经营管理的成功与否。在实践中，果真出现经营不善的情况，商业公司的偿付能力将受影响，对投资者来讲仍是风险；2.不可预见的税费。建议投资者在合同中明确相关费用的负担。包括物业管理费等。尽管如此，投资者仍有可能遭遇政府因宏观调控而采取增加税费的风险。

　　二、变相的“房产理财”是一种非法融资的行为。

　　1.实质内容：近来市场上出现的“理财计划”多是以投资商业地产为载体，经营者许诺高收益、高回报(年收益8%到10%左右)，吸收公众存款的行为。

　　2.具体操作：1)投资者与地产所有者签订《房屋买卖合同》；2)投资者与地产经营管理公司签订《委托经营书》；3)投资者与担保公司签订《担保书》。

　　3.分析：表面上看，“理财计划”像是一种房地产投资，而事实的关键在于《房屋买卖合同》是否是真正意义上的买卖合同，是不是真实销售。1)合同的主要目的，是转移标的物的所有权。而在“理财计划”中，《房屋买卖合同》大都规定一段时间后，由商业公司按原值回购的条款，显然，出卖人并不以转移房屋所有权为主要目的，买受人大多数也是以获取高额利息为目的；2)标的物的变动，既然是买卖合同，房屋的所有权就要产生变动。而“理财计划”中，商业公司以需要支付税费为由不鼓励投资者办理产权过户。没有房屋权属证明，投资者不能以房屋所有者的身份对抗第三人；3)投资者行使所有权障碍，“理财计划”中房屋通常被分割成若干份，投资者可以只购买其中一份。这样，就会出现几个投资者按份共有一个房屋单位的情况。即使投资者通过《房屋买卖合同》取得了房屋的所有权，也不可以自由地行使占有、使用、收益和处分的权利；4)一旦经营者经营不善，投资者将面临本金、利息不能收回，房屋所有权具有瑕疵的局面。现实生活中已有不少案例可以借鉴。

　　综上所述，商业公司以买卖房屋为载体，以高收益、高回报为条件，吸收社会不特定人的资金。如未经有关部门批准，此行为符合非法融资行为的特征，值得投资者警惕。