商业地产的投资热潮是一种沉重的繁荣。一边热火朝天，一边人去楼空，能够真正实现多方共赢的项目，真的是凤毛麟角。沪上知名商业地产实战专家陈倍麟女士，就商业地产目前的主要问题谈了自己的见解。

　　问：商业地产进入2001年以来呈现了井喷式发展的态势，就连国外的一些投资基金也将投资目光锁定在内地的商业地产项目上。为什么商业地产能有如此魅力，吸引大量的资本进入？

　　答：首先从城市的发展来说，需要商业地产的配套。随着中国经济的发展，人均可支配收入提高，人们对消费内容、消费环境都有了更高的要求。因此，也就在一定程度上刺激了商业地产的需求。其次，商业地产的开发投资效益更为可观，远远高于住宅地产的开发利润。因此，吸引了大量资本的进入。不论是商业巨头，还是地产大鳄，对于商业地产的开发都趋之若鹜。相对于住宅物业的一次性收益特征，商业物业的收益性具有持续性特征。一旦一个商业地产项目经营得比较成功的话，那么会带动其物业价值的持续升值，增加更多的附加收益。对于开发企业来说，商业地产的可持续回报性，正是他们投资商业地产项目的重要缘由。

　　问：您认为目前商业地产项目的开发运作主要存在哪些问题？

　　答：最近三年，商业地产的投资额已经从一年1227亿元到2005年超过2000亿；占整个地产的投资比例也从12.6％上升到16％，出现商业地产投资产品的倾斜式增长。然而，由于整个市场环境和市场主体都存在不规范性与非成熟性，在这样的情况下，很难保证商业地产的良性发展。目前主要面临以下几个问题：

　　商业物业形态落伍。很多商业物业的硬件设计，不能满足商业经营的需求。

　　商业地产供求错位。目前存在着“大城市的同质化商业项目供应过剩，小城市的商业形态落后”现象，“市级、区级商业过剩，而社区商业不足”的局面。

　　招商经营遭遇困境。去年，全国完工的购物中心有600多家，而真正完成招商的不到30％，运作良好的更是少之又少，只有不到20家。

　　经营运作效率低下。上海某个大型购物中心的开发商是房产开发商出身，本身没有商业背景。因此在实际运作的过程中就出现了一系列无法解决的重症，其实，它的客观基础不错。

　　问：您认为怎样才能实现商业地产的健康良性发展？

　　答：作为整个行业的宏观、中观、微观主体的国家政府、地方政府、开发商，都应该做好积极调整，不断完善并增强自身的社会责任感，为商业地产的回归理性做出相应的贡献。要通过市场的自发调节与市场主体的自主调节加速市场的规范化进程，减少市场演进所付出的代价，对于开发商自身来说，要想逐渐回归理性，要想在商业地产的开发中有所收获，必然要借助专业的力量，以把中国商业地产的发展推上均衡发展的轨道。